Tối ưu hóa nguồn lực đất đai

TP HCM vừa tổ chức đấu giá 4 lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm thu hút nhiều doanh nghiệp lớn đã mang về 37.346 tỉ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm 5.300 tỉ đồng.

Qua đó, càng cho thấy sự kỳ vọng khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển. Tuy nhiên, nhiều người bất ngờ và cho rằng mức giá như vậy quá cao, thậm chí nghi ngờ.

Trúng đấu giá đều là các doanh nghiệp kinh doanh chuyên nghiệp, những nhà đầu tư tầm cỡ này hẳn đã tính toán rất kỹ, thấy triển vọng và tiềm năng có lợi ích trong tương lai mới quyết định đưa giá đó.

Mức giá có thể cho là cao nhưng có khi lại chấp nhận được với nhà đầu tư khi mà sở hữu được khu đất rộng lớn ở vị trí đắc địa có sẵn hạ tầng kỹ thuật, pháp lý rõ ràng, không phát sinh khiếu nại. Đặc biệt, không phải trải qua công tác đền bù giải tỏa.

Hơn nữa, giá thị trường quỹ đất không phải là đơn giá theo quy định nhà nước nhân với hệ số, tổ chức nào đó thẩm định giá, vị trí ở khu vực "vàng" mà còn là sự cạnh tranh để được quyền sử dụng.

Một khi cơ quan chức năng tổ chức đấu giá, các nhà đầu tư tham gia tính toán kỹ sẽ phát huy hết giá trị quỹ đất với giá chuyển nhượng trên thị trường. Mức giá hiện tại có thể cho là cao nhưng so với tiềm năng, tương lai thì lại không đáng kể.

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn cũng là điều kiện cơ bản nhất cho các thành phố lớn huy động nguồn lực phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo đô thị, thu hút đầu tư và nâng cao hiệu ích kinh tế. Đây còn là loại tài sản đặc biệt có tính cố định, không tái sinh nảy nở ra thêm.

Đô thị hóa nhanh chóng, mật độ xây dựng tăng cao và có dân số đông đúc thì đất đai càng khan hiếm.

Bốn lô đất vừa được đấu giá thành công thu được số tiền cao gấp 7 lần giá khởi điểm là tín hiệu vui, không chỉ mở đầu tốt đẹp cho loạt đấu giá tiếp 55 lô đất ở khu đô thị Thủ Thiêm mà còn hướng tới quy định pháp lý bắt buộc công khai, minh bạch, cạnh tranh công bằng.

Nên chăng xây dựng lại cách tính toán, giá đất khởi điểm để tổ chức đấu giá cũng áp dụng theo giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, khảo sát giá ít nhất với 3 nhà cung cấp dịch vụ kinh doanh bất động sản để chọn giá phù hợp nhất và có xét đến yếu tố hưởng lợi từ quy hoạch và phân khu chức năng, phát triển trong tương lai. Hơn nữa, bắt buộc tổ chức đấu giá chứ không chỉ định giao đất bởi dễ phát sinh tiêu cực.

Những lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm được các nhà đầu tư đưa ra giá cao còn nhờ đã xong giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật.

Từ đó có thể áp dụng cho giải pháp huy động vốn, khai thác các quỹ đất công dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và khởi động lại dự án Bình Triệu (TP Thủ Đức), Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh).

Tùy từng vị trí, điều kiện mà quy hoạch các khu chức năng xen cài, trong đó có quy định mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng phù hợp, chiều cao tối thiểu và tối đa sao cho hài hòa cảnh quan, tiến độ triển khai dự án và thời gian được gia hạn thêm.

Đất đai sau khi được giải phóng mặt bằng đưa ra đấu giá còn là sự hy sinh của người dân bị giải tỏa, chấp nhận di dời cho sự phát triển thành phố. Số tiền thu được từ đấu giá đất phải được tái đầu tư và phục vụ lại người dân.