Bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục

Theo kết quả khảo sát 1.152 cá nhân làm môi giới địa ốc do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (BĐS) - Dat Xanh Services (DXS -FERI) thực hiện vào tháng 3-2024, hầu hết những người được hỏi đều kỳ vọng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi.

Nhu cầu mua nhà tăng cao

Cụ thể, 38% tin rằng thị trường BĐS phục hồi ngay trong năm nay, khoảng 50% kỳ vọng thị trường phục hồi vào nửa đầu năm 2025. Thời điểm khảo sát, có khoảng tương đương 13% môi giới bỏ việc đã quay lại ngành và dự kiến 55% môi giới đã bỏ việc sẽ tiếp tục quay lại trong thời gian sắp tới.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy khách hàng thời điểm này hầu hết là những người có nhu cầu mua nhà để ở (chiếm 58%), kế đến là những người mua nhà để đầu tư dài hạn và cho thuê (34%), chỉ một số rất ít quan tâm đến "lướt sóng" ngắn hạn (3%). Cơ sở để họ ra quyết định mua bán lúc này nằm ở dòng tiền "rẻ", tức lãi suất đang thấp và nhiều chính sách ưu đãi của các chủ đầu tư.

Theo một khảo sát khác cũng của DXS-FERI, phân khúc căn hộ tiếp tục là dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường. Trong đó, nhu cầu tìm mua sản phẩm căn hộ có khung giá dưới 2,5 tỉ đồng chiếm tỉ trọng cao (lên đến 68%), kế đến là căn hộ có khung giá dưới 3,5 tỉ đồng (22%).

Các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho "cuộc đua" và đón đầu chu kỳ mới của thị trường BĐS. Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong, họ đua nhau ra hàng và khởi động các dự án để tăng cung cho thị trường. Tuy nhiên, không phải các chủ đầu tư đều xuất phát cùng lúc mà nhóm các doanh nghiệp nước ngoài đã "rời vạch xuất phát và tạm dẫn trước", trong khi các chủ đầu tư trong nước và doanh nghiệp mới gia nhập thị trường chỉ đang ở giai đoạn "tái khởi động".

Theo ghi nhận của chúng tôi, từ cuối năm 2023 đến nay, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong "rổ hàng" tồn của nhiều đợt mở bán trước đó nhưng lại cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với các sản phẩm thuộc "rổ hàng" mới do nhu cầu của người mua với dự án mới đang cao hơn.

Giá khó giảm thêm

Với diễn biến thị trường quý I/2024, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Bán hàng CBRE Việt Nam, nhận định 2024 là năm bản lề của thị trường BĐS trước khi các luật mới (Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi - PV) liên quan đến lĩnh vực này có hiệu lực. 

Vì là năm bản lề nên các chủ đầu tư, khách hàng đều chưa chắc chắn điều gì sẽ xảy ra nhưng giá một số phân khúc (căn hộ, đất nền…) thì đã chuyển sang xu hướng tăng vì nhiều lý do như thời kỳ tiền rẻ, kỳ vọng của thị trường, chi phí đầu vào cho dự án tăng… 

"Theo tôi, người có nhu cầu mua nhà để ở nên mua sớm vì giá khó giảm thêm, nếu chần chừ sẽ không mua được những vị trí tốt. Còn ở phân khúc nền, luật mới siết chặt hoạt động phân lô, nguồn cung hạn chế nên giá sẽ khó giảm" - ông Kiệt nhìn nhận.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng DXS-FERI, cũng cho rằng từ năm 2024, với áp lực của chi phí đầu vào tăng mạnh theo những quy định mới, giá bán BĐS sơ cấp đang có xu hướng tăng dần. Khách hàng, nhà đầu tư chần chừ có thể sẽ mất cơ hội mua BĐS giá tốt ngay đầu "chân sóng". "Cơ hội luôn dành cho các nhà đầu tư thông minh và quyết đoán" - ông Tiến nhấn mạnh.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS-FERI, đánh giá thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu tích cực và đang trên đà phục hồi. Ông dự báo thị trường dần đi lên từ đáy "chữ U", thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc các yếu tố vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là niềm tin thị trường. 

Theo chuyên gia này, kịch bản lý tưởng với phân khúc nhà ở quý II/2024 là nguồn cung tăng 30% - 40% so với cùng kỳ, lãi suất thả nổi từ 8% - 10%, giá bán tăng 10% - 20% và tỉ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%. 

"2024 là năm bản lề để thị trường tích lũy, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Qua mỗi chu kỳ kinh tế đều có hiện tượng "sóng sau đè sóng trước", tức là sẽ có một loạt thương hiệu cũ sa sút hoặc rời bỏ thị trường và sẽ có một loạt thương hiệu BĐS mới nổi lên, tạo lập vị thế trong chu kỳ phát triển mới. Thời điểm này, ai còn nguồn lực tốt, người đó sẽ vượt lên và bứt phá mạnh mẽ. 

Sau quá trình thanh lọc kéo dài 4 năm qua, đến nay chỉ còn lại khoảng 20% doanh nghiệp trụ lại, hầu hết đều là những gương mặt tên tuổi và có tiềm lực để tạo nên sự thay đổi thật sự cho toàn ngành trong chu kỳ mới" - TS Phạm Anh Khôi phân tích.