Bất động sản công nghiệp ngày càng hấp dẫn

Hàng loạt doanh nghiệp (DN) vừa công bố khởi công hoặc khánh thành các KCN tại nhiều địa phương trên cả nước nhằm đón đầu cơ hội từ Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam - EU (EVFTA), cũng như đón đầu xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) sang Việt Nam.

Đầu tư KCN

Đầu tháng 10, Cụm Công nghiệp Sông Cầu (huyện Khánh Vĩnh, tỉnh Khánh Hòa) do Công ty Yến Sào Khánh Hòa làm chủ đầu tư đã được khánh thành. Với tổng vốn đầu tư hơn 240 tỉ đồng, cụm công nghiệp này được xây dựng dành riêng cho các ngành công nghiệp chế biến nông lâm sản, may mặc, sản xuất gỗ mỹ nghệ xuất khẩu, công nghiệp cơ khí chế tạo, sửa chữa máy móc, sản xuất vật liệu xây dựng. Đến ngày khánh thành đã có 9 nhà đầu tư thứ cấp đăng ký thuê đất, chiếm tỉ lệ hơn 60% diện tích toàn khu.

Tỉ lệ lấp đầy ở nhiều KCN tại Việt Nam đang ở mức cao .Ảnh: TẤN THẠNH

Theo ghi nhận, từ đầu năm đến nay có gần 10 KCN đã khởi công, trong khi cả năm 2019 chỉ có 4 KCN mới thành lập. Tại Long An, KCN Việt Phát có quy mô diện tích 1.800 ha kết hợp cả mô hình KCN và đô thị; dự án KCN Đức Hòa III - SLICO cũng được khởi công hồi tháng 5 với tổng diện tích 195,79 ha, là KCN lớn thứ 3 trong cụm 13 KCN của Đức Hòa III. Dự án được định vị theo mô hình KCN đô thị dịch vụ, với tổng vốn đăng ký đầu tư 388 tỉ đồng.

Một dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng KCN khác là Hựu Thạnh (huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) cũng đang được xây dựng, với quy mô 524,14 ha và tổng vốn đầu tư lên tới 5.253 tỉ đồng.

Thủ tướng Chính phủ cũng vừa phê duyệt chủ trương đầu tư dự án KCN Becamex Bình Định với tổng vốn trên 3.333 tỉ đồng. Dự kiến KCN này sẽ thu hút đầu tư, gắn với bảo vệ môi trường, phát triển bền vững và hình thành vùng liên kết chặt chẽ với Khu Kinh tế Nhơn Hội của tỉnh Bình Định và các khu xung quanh.

Theo đại diện chủ đầu tư KCN Nam Đình Vũ (TP Hải Phòng), nhiều tập đoàn lớn, trong đó có SK E&C (Hàn Quốc) đã rót 1,5 tỉ USD vào đầu tư tại Việt Nam và có nhu cầu mở KCN. Công ty Nhựa và Môi trường xanh An Phát cũng mua lại KCN và tiếp tục đầu tư, đổi tên thành KCN Kỹ thuật cao An Phát (tỉnh Hải Dương)…

Số liệu của Tổng cục Thống kê, cả nước hiện có 335 KCN, trong đó 260 KCN đi vào hoạt động, 75 KCN đang xây dựng và hàng chục KCN khác đang xin chủ trương... Tỉ lệ lấp đầy của các KCN đang hoạt động đạt khoảng 75,7%.

GS-TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội DN đầu tư nước ngoài (VAFIE), nhận định bất động sản KCN có tiềm năng lớn trong thời gian tới. Bởi đầu tư nước ngoài đang gia tăng với xu hướng mới là làn sóng mua bán, sáp nhập, liên doanh với nhà đầu tư trong nước; làn sóng dịch chuyển của DN FDI từ Trung Quốc sang Việt Nam. Ngay DN trong nước, nhất là các tập đoàn kinh tế của Việt Nam cũng đang quan tâm tới việc xây dựng KCN gắn với các đô thị mới.

Chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho hay vài năm nay, bất động sản luôn đứng vị trí thứ 2-3 trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài chỉ sau ngành chế biến chế tạo và gần đây là sản xuất điện. Đáng lưu ý, nguồn vốn FDI vào bất động sản trước đây chỉ tập trung chủ yếu vào các dự án thương mại, nhà ở. Nhưng nay, dưới tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung cùng chính sách Trung Quốc +1 khiến dòng vốn FDI dịch chuyển nhiều hơn vào bất động sản công nghiệp…

Cần phát triển hạ tầng đồng bộ

Trong một báo cáo gần đây của CBRE cho biết tỉ lệ lấp đầy tại các KCN nằm trên địa bàn tỉnh, thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm thường rất cao, lên tới 83% - 91%. Chẳng hạn, theo Ban Quản lý các KCX - KCN TP HCM, tại TP hiện quỹ đất sạch đã hết, TP đang cố gắng bổ sung quỹ đất mới. Để đáp ứng nhu cầu của thị trường và nhà đầu tư, DN, hiện TP đang triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để các KCN được mở rộng như Tây Bắc Củ Chi, Vĩnh Lộc, Lê Minh Xuân, Lê Minh Xuân 2, Hiệp Phước 3, Vĩnh Lộc 3... Đồng thời, TP cũng trình Chính phủ xem xét cho thành lập KCN mới ở xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh với quy mô 380 ha.

Trong khi đó, nhiều địa phương khác như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Quảng Ninh, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu..., tỉ lệ lấp đầy mới đạt từ 58%-76% (thống kê thời điểm cuối năm ngoái).

Bộ Kế hoạch và Đầu tư từng cảnh báo việc ồ ạt xây dựng KCN theo phong trào sẽ làm dư thừa, để lại hệ lụy liên quan đến môi trường và các yếu tố kinh tế - xã hội. Các chuyên gia kinh tế cũng nhấn mạnh điều quan trọng nhất là cần phát triển hạ tầng đồng bộ, chứ chỉ xây dựng KCN mà hạ tầng chưa đầy đủ sẽ cản trở nhà đầu tư, DN vào thuê.

Thực tế, nhiều DN đầu tư xây dựng KCN chỉ dừng lại ở bước san lấp mặt bằng rồi chờ thu hút vốn từ nhà đầu tư nước ngoài. Hay một số KCN chưa có đường giao thông để vận chuyển nguyên liệu, hàng hóa; các yếu tố về môi trường, xử lý nước thải… cũng cần được lưu ý nếu muốn hấp dẫn nhà đầu tư.

Một chuyên gia am hiểu thị trường bất động sản công nghiệp nhận định nếu không khéo tổ chức sẽ dễ xảy ra tình trạng "xí đất" thay vì đầu tư phát triển hạ tầng. Bởi một KCN để phát triển tốt, thu hút nhà đầu tư liên quan đến nhiều yếu tố từ giao thông nội khu, ngoại khu, kho ngoại quan, cảng biển… Trong khi, cảng biển của Việt Nam vẫn chưa đáp ứng đủ yêu cầu các DN lớn, đặc biệt lượng tàu, khâu vận chuyển cũng chưa hiệu quả nếu tính bài toán kinh tế. Do đó, DN khi mở KCN nếu không làm bài bản, đồng bộ sẽ dẫn tới tình trạng cho thuê lại nhà xưởng chứ không thể tăng giá trị để thu hút nhà đầu tư, từ đó càng khó trong bài toán mời "đại bàng" về làm tổ… "Đừng để tình trạng như trước đây, nhiều DN xí đất làm sân golf, sau đó xin chuyển đổi một phần diện tích để làm nhà ở chuyên gia, hay làm các khu chức năng khác. Bản chất đầu tư KCN phải tập trung vào việc hoàn thiện hạ tầng thông qua việc đầu tư kho bãi, dịch vụ hạ tầng kết nối…" - vị chuyên gia này nhận định.