Có quy định nhưng chưa xử lý được

Nghị định 91/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ ngày 5-1-2020 thay thế Nghị định 102/2014 đã tăng mức xử phạt lên 1 tỉ đồng đối với hành vi không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho căn hộ hoặc hành vi phân lô, bán nền chưa đủ điều kiện; lấn, chiếm đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đánh giá cao nghị định này vì đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, trong đó quy định cụ thể các mức phạt đối với hầu hết hành vi vi phạm khu vực nông thôn, đô thị và tăng mạnh mức phạt tiền với mọi vi phạm, cao nhất lên tới 1 tỉ đồng. Nếu thực hiện nghiêm túc sẽ góp phần lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực đất đai. Bởi, bên cạnh các hình thức xử phạt chính và hình thức xử phạt bổ sung, Nghị định 91 còn quy định 17 biện pháp khắc phục hậu quả như: buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp; buộc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai; buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; buộc hoàn thành việc đầu tư xây dựng; thu hồi đất…

Một dự án xây dựng và rao bán trái phép tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

Tuy vậy, theo tìm hiểu của phóng viên, sau hơn 2 tháng có hiệu lực, các vi phạm vẫn xảy ra ở nhiều nơi nhưng chưa được xử lý.

Mới đây, ông Ng.Kh.H.V đã đến Báo Người Lao Động để nhờ lên tiếng về việc Công ty TNHH Tân Hạnh Đồng Nai, chủ đầu tư dự án khu dân cư Tân Hạnh (TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai), chưa tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông cũng như các cư dân tại dự án... dù ông đã mua đất dự án và cất nhà được gần 1 năm rưỡi nay. Thậm chí khi xây nhà, ông xin kéo điện cũng bị chủ đầu tư làm khó. "Nếu chủ đầu tư không tiến hành các chủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi sẽ kiện ra tòa" - ông V. khẳng định.

Nhiều cư dân sống tại các căn hộ chung cư trên địa bàn TP HCM hiện vẫn đang trong tình trạng bị động vì không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà (sổ hồng). Tại một chung cư trên đường Nguyễn Duy Trinh (quận 2), dù đã nhận nhà từ hơn 2 năm rưỡi nhưng cư dân ở đây đang chờ đợi mỏi mòn, còn chủ đầu tư chưa có động thái nào làm thủ tục để cấp sổ.

Một cư dân sống tại chung cư Bộ Công an (quận 2) cũng than thở: "Tôi rao bán căn hộ dù giá rẻ hơn trong khu vực nhưng do chưa có sổ hồng nên không bán được, trong khi nhà đã được bàn giao gần 4 năm".

Theo tìm hiểu của phóng viên, vì nhiều lý do khác nhau từ chủ quan đến khách quan mà hiện nay rất nhiều dự án chung cư, khu đô thị ở TP HCM, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn tất các thủ tục để cấp giấy chứng nhận nhà cho cư dân. Điều này dẫn tới hàng loạt tranh chấp, kiện tụng mà phần thiệt thòi luôn thuộc về người mua, trong khi doanh nghiệp tiếp tục mang tiền đi đầu tư các dự án khác.

Tương tự, tình trạng cá nhân, doanh nghiệp phân lô bán nền trái phép, tự ý dùng đất nông nghiệp để bán cho khách hàng hay một số đối tượng lập dự án "ma" rồi đem rao bán vẫn diễn ra khá phổ biến ở các quận, huyện hoặc địa phương ven TP HCM nhưng rất ít người bị xử lý theo nghị định mới. Mới đây nhất, cơn sốt đất cục bộ tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu hồi tháng 2 vừa qua do các đối tượng tung tin đồn rồi ngang nhiên phân lô đất nông nghiệp, mua bán tràn lan nhưng không có ai bị xử phạt.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng mức phạt tiền tối đa chỉ đến 1 tỉ đồng được quy định tại Nghị định 91 là mức cao nhất theo Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (1 tỉ đồng đối với cá nhân và 2 tỉ đồng đối với tổ chức) và về cơ bản đã có tính răn đe đối với chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chủ đầu tư vẫn bất chấp và việc này chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề vì mức phạt chưa đủ sức răn đe.

Đối với một số trường hợp dự án lớn, quy mô hàng ngàn tỉ đồng như một số chung cư căn hộ cao cấp hay việc mua gom đất nông nghiệp tự ý chuyển mục đích không thực hiện các thủ tục pháp lý để bán cho khách hàng với quy mô hàng trăm hec-ta như Công ty Địa ốc Alibaba thì với mức phạt tại Nghị định 91 chỉ là con số rất nhỏ so với lợi nhuận thu về, do đó họ chấp nhận bị xử phạt để cho qua và chờ cơ quan chức năng cho phép "hợp thức hóa" sai phạm.

Dù vậy, theo luật sư Cường, việc ra đời Nghị định 91 là một bước ngoặt quy định việc xử phạm chi tiết các hành vi vi phạm của chủ đầu tư mà trước đây chưa quy định. Việc còn lại là các các cơ quan chức năng phải giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm ngay từ khi hành vi vi phạm mới bắt đầu. Việc xử lý phải nghiêm túc, rốt ráo và ngay lập tức, chẳng hạn như việc xây sai phạm của chủ đầu tư phải được phát hiện và xử lý triệt để (xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ, khôi phục…) trước khi cấp phép hoặc cho phép thực hiện các bước tiếp theo thì chắc chắn sau này việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ sẽ không còn vướng mắc từ khâu sai phép không thể nghiệm thu. "Mức xử phạt vi phạm hành chính chỉ là hình thức giáo dục, mang tính răn đe chứ không thể ngăn chặn triệt để" - vị luật sư này nhấn mạnh.