Đánh thuế nhà đất thế nào cho hiệu quả?

Tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng BĐS, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS và chống thất thoát nguồn thu của nhà nước.

Thời điểm phù hợp

Trước đó, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Trong đó, nhấn mạnh cần có quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất... cũng như có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư.

Đáng chú ý là chủ trương đánh thuế cao đối với những người có nhiều tài sản là nhà đất, BĐS đã được giới chuyên gia bàn luận sôi nổi trong một vài năm gần đây, khi tình trạng sốt đất do đầu cơ diễn ra ngày càng phức tạp. Nhiều người "ôm đất" để chờ tăng giá rồi bán, phân lô, bán nền nở rộ gây nhiều hệ lụy cho xã hội. Việc người dân đổ xô đi buôn đất, đầu cơ đất dẫn đến giá đất tăng cao một cách vô lý, xuất hiện một bộ phận người giàu lên nhờ đất nhưng phần đông người dân lao động không có nhà để ở.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh đây là thời điểm thích hợp để đề xuất thuế nhà và tài sản. Bởi, thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03% trong khi ở các quốc gia khác thông thường mức thuế suất khoảng 1%-1,5%. Với cách đánh thuế nhà và tài sản như các nước đang làm sẽ giúp ngân sách có được nguồn đóng góp từ mọi người dân.

Việc đánh thuế nhà đất sẽ giúp giá bất động sản trở về mức hợp lý hơn. Trong ảnh: Một khu đất tại TP Thủ Đức, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Theo ông, để đánh trúng, đúng đối tượng, thực hiện đúng chủ trương, tinh thần Nghị quyết 18, cần đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất, không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách nó. Nghĩa là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà, đất, đặc biệt là những nhà đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng; đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, cũng như tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Những việc này sẽ góp phần "trị" hiện tượng sốt đất và giúp giá nhà, đất bình ổn lại.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cũng lưu ý cần phân biệt thế nào là BĐS đầu cơ, thế nào là không đầu cơ để đánh thuế. "Chúng ta chưa cần ngay một luật thuế hoàn chỉnh mà trước mắt phải phân loại, định nghĩa như thế nào là đầu cơ, sau đó điều chỉnh dần. Bởi lâu nay nhiều người vẫn nhờ người đứng tên trong sổ nhà đất, dòng tiền chưa minh bạch nên rất khó xác định BĐS chính chủ để đánh thuế. Vì thế, phải làm thật chặt khâu này rồi mới bắt tay xây dựng quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ BĐS, có như vậy luật mới thật sự đi vào thực tiễn" - ông nhấn mạnh.

Theo ThS Nguyễn Anh Vũ, ĐH Ngân hàng TP HCM, ở nước ngoài, cụ thể là Mỹ, thuế BĐS được áp dụng dựa trên thực trạng của từng bang, vừa tạo nguồn thu vừa tránh việc đầu cơ BĐS. Việt Nam dự kiến hướng đến chống đầu cơ thì người làm chính sách có thể đứng trước 2 lựa chọn.

Thứ nhất, cần làm rõ căn cứ nào để đóng thuế mà không phải ảnh hưởng đến người nghèo, người thu nhập trung bình, họ mua BĐS không phải để đầu cơ mà để ở, để ổn định cuộc sống. Thứ hai, nếu chỉ chống đầu cơ thì phải phân loại BĐS để đánh thuế cho hợp lý. Ví dụ, loại nhà dưới 2 tỉ đồng sẽ đóng thuế bao nhiêu? nhà mặt tiền hay đất vùng ven, đất mặt tiền... đóng thuế ra sao?

Đánh thuế lũy tiến

Tổng giám đốc một công ty BĐS lớn tại TP HCM cho rằng thời gian qua, Việt Nam áp dụng chính sách đánh thuế một lần bằng tiền sử dụng đất đối với tài sản nhà đất, sau đó người mua không sử dụng mà bỏ không, nhất là với những nhà đầu cơ, tích trữ... gây ra nhiều hệ lụy và tạo áp lực cho xã hội. Trong khi hạ tầng giao thông không được đầu tư hợp lý vì thiếu ngân sách, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Điều này thực sự không công bằng với người dùng tiền để sản xuất, kinh doanh hay đầu tư các lĩnh vực, ngành nghề nào khác nhưng bị đánh thuế liên tục.

Theo vị này, việc nhà nước đánh thuế BĐS là phù hợp thông lệ quốc tế, như Mỹ, Canada đánh thuế ngay BĐS đầu tiên và thu thuế hằng năm. Nguồn thu từ thuế BĐS này sẽ phục vụ cho chính địa phương đó. Mặc dù vậy, khi xây dựng quy định về đánh thuế, nhà nước cũng nên phân loại BĐS để tính thuế.

Loại để ở thì đánh thuế khác để không tạo áp lực cho người chưa có nhà. Hiện ở Mỹ, thuế quản lý BĐS từ 1%-1,5% trên giá trị BĐS hiện hành. Còn ở Việt Nam, nhiều khu mỗi căn hàng trăm tỉ nhưng vẫn bỏ không, không sử dụng mà hoàn toàn không bị đánh thuế. Ngoài ra, những người dùng tài sản BĐS thế chấp để mua hay đầu tư vào lĩnh vực khác thì có thể tính thuế khác…

"Tuy vậy, nhà nước cũng nên xem việc đánh thuế là trách nhiệm và khuyến khích người đầu tư, người mua nhà đóng góp vì sự phát triển bền vững của thị trường BĐS chứ đừng để tiếp tục xảy ra câu chuyện đối phó" - vị tổng giám đốc này chia sẻ.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng, dẫn một thống kê sơ bộ cho thấy có khoảng 70% giao dịch đất đai là đầu cơ, nếu đánh thuế mỗi năm thì người có đất sẽ khai thác tốt BĐS đó để cho thuê hay kinh doanh nhằm gia tăng thu nhập và đóng thuế thay vì bỏ không chờ tăng giá. Từ đó, nhu cầu đầu cơ sẽ giảm, giá BĐS có thể hợp lý hơn.

Góp ý về việc đánh thuế BĐS sao cho hiệu quả, TS Đinh Thế Hiển cho gợi ý nhà nước tính thuế lũy tiến, thuế suất có thể điều chỉnh mỗi năm 1 lần. Đặc biệt, việc thu thuế phải theo giá thị trường. 

"Tôi cho rằng thu thuế tài sản, BĐS không nên nôn nóng mà cần làm từng bước để người dân quen dần. Vì vậy, lộ trình thu thuế cần lũy tiến tăng theo các năm. Những việc này khi thực hiện đồng bộ sẽ giúp kiểm soát và thu thuế thuận lợi hơn. Các nước phát triển họ đã làm ổn định nhiều năm. Người giàu, nhiều nhà đất rất tự hào và thích nộp thuế. Việt Nam dần dần sẽ làm được" - TS Đinh Thế Hiển nói.