Chặt chẽ, rộng mở hơn

 Quốc hội khóa XIV có nhiều thay đổi có thể tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản kể từ năm 2025. Trong đó, những quy định mới về định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, cho thuê và thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... được đánh giá là vừa chặt chẽ vừa mở rộng hơn. Qua đó, có thể tháo gỡ được những rào cản của thị trường bất động sản.

Trong ngắn hạn, chưa thể đưa ra dự báo về khả năng khởi sắc nhanh chóng của thị trường nhà đất bởi những quy định mới trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần thời gian để đi vào cuộc sống và để người kinh doanh thích nghi. Dẫu vậy, về lâu dài, những thay đổi theo hướng tích cực này sẽ giúp nền tảng thị trường bất động sản trở nên minh bạch và thông suốt hơn.

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch; hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nội dung quan trọng này đã được toàn xã hội đồng thuận. 

Thế nhưng, việc xác định giá đất thị trường là không đơn giản. Trong khi đó, luật này quy định giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và do chính quyền địa phương cấp tỉnh công bố, sau đó sẽ điều chỉnh hằng năm. Như vậy, giá đất ban đầu do nhà nước quyết định, chưa thực sự mang tính cạnh tranh.

Để xác định giá đất thị trường, có thể đưa mức giá khởi điểm thấp nhất đã được xác lập trên thị trường. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ tham gia đấu thầu để xác định giá đất hợp lý nhằm bảo đảm giá đất cạnh tranh, tuân thủ nguyên tắc thị trường.

Một vấn đề khác là khi thu hồi đất để thực hiện các dự án quốc gia, Chính phủ cần có hình thức đấu giá đất nhằm xác định mức giá hợp lý, mang tính thị trường để đền bù cho người dân, bảo đảm hài hòa lợi ích các bên.

Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức ngặt nghèo nên giao dịch đất có phần tắc nghẽn, hiệu quả sử dụng đất chưa cao. Từ năm 2025, Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực với những quy định cụ thể, thông thoáng hơn sẽ trao quyền sử dụng đất nhiều hơn, nhờ đó quỹ đất tăng lên, hấp dẫn nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi trong dài hạn. 

Chưa kể, các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền cho thuê đất... cũng được mở rộng, trở thành một trong những yếu tố phụ trợ giúp Việt Nam thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản và nhiều lĩnh vực khác.

Tuy vậy, để thị trường bất động sản sớm phục hồi, phát triển lành mạnh, khi ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ có thể xem xét quy định giao dịch bất động sản phải có bảo hiểm - giống nước Mỹ đang áp dụng. Khi đó, người dân có thể thuê công ty bảo hiểm khảo sát giá cả, thực trạng, tính pháp lý... của lô đất trước khi quyết định giao dịch. 

Người mua đất nhờ thế cũng yên tâm hơn bởi nếu lô đất gặp vấn đề trục trặc, họ sẽ được công ty bảo hiểm đền bù. Từ đó, các giao dịch về đất có thể tăng lên, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.