Gỡ nút thắt để phát triển nhà ở xã hội

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc giải quyết nhà ở cho người dân là một trong những vấn đề quan trọng, thường xuyên được Đảng và Nhà nước quan tâm, chỉ đạo. Nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đã được ban hành nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, trong đó có công nhân (CN), người lao động tại các KCN, như: các dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp (DN), hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài dự án, cho vay với lãi suất thấp...

Doanh nghiệp ngại phát triển nhà ở xã hội

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết với các chính sách đã ban hành, đến nay, cả nước đã hoàn thành 275 dự án NƠXH, quy mô khoảng 147.000 căn hộ (khoảng 7,35 triệu m2 sàn); đang tiếp tục triển khai 339 dự án với quy mô khoảng 371.500 căn hộ (khoảng 18,58 triệu m2 sàn).

Từ đầu năm 2022 đến nay, cả nước đã khởi công 7 dự án nhà ở với tổng số 23.965 căn hộ, trong đó có 5 dự án NƠXH với quy mô 20.765 căn. Ngày 21-4, tại tỉnh Hà Nam, dự án NƠXH đã khởi công với quy mô 564 căn. Trong quý III và IV/2022, dự kiến TP Hà Nội sẽ khởi công 2 dự án NƠXH với 1.860 căn...

Dù đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, giúp hàng trăm ngàn hộ gia đình có điều kiện nâng cao chất lượng nhà ở nhưng lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá việc phát triển NƠXH vẫn chưa như kỳ vọng. Nguyên nhân chính là do thiếu quỹ đất, vướng mắc trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thiếu nguồn vốn ưu đãi, cơ chế khuyến khích chủ đầu tư chưa thực chất, chưa đủ mạnh để thu hút DN.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, chủ đầu tư nhiều NƠXH tại TP HCM và các tỉnh phía Nam - cho biết thông thường, từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến lúc kết thúc, mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện. Thế nhưng, lợi nhuận định mức của NƠXH tối đa theo quy định là 10%. Mức lợi nhuận này, theo ông Nghĩa, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Đây là lý do nhiều DN ngại phát triển NƠXH.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng định mức lợi nhuận của NƠXH và nhà ở cho CN chỉ 10% hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho DN. Việc duyệt giá bán NƠXH, các thủ tục pháp lý liên quan cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai... đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút DN phát triển phân khúc nhà ở này.

Một góc khu nhà ở công nhân KCN Hòa Cầm, TP Đà Nẵng. Ảnh: HẢI ĐỊNH

Kiến nghị đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư

Theo Bộ Xây dựng, ngày 30-1, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, triển khai Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình, trong đó có giải pháp hỗ trợ tín dụng đối với NƠXH, nhà ở cho CN và cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, việc phát triển NƠXH, nhà ở cho CN trên thực tế còn nhiều khó khăn. Để Nghị quyết 11 đi vào cuộc sống, theo ông Hưng, cần phải tháo gỡ 2 vấn đề chính.

Một là, sửa đổi và đồng bộ hệ thống pháp luật, từ Luật Nhà ở đến Luật Thuế, Luật Kinh doanh. Đơn cử hiện tại, Luật Nhà ở cho phép nhà ở khai thác cho thuê có thuế thấp hơn so với nhà ở kinh doanh nhưng Luật Thuế lại không đề cập nội dung này, dẫn đến bất cập trong việc áp dụng chính sách thuế cho các dự án NƠXH. Hai là, trong quá trình triển khai các quy định của pháp luật, cần có sự quan tâm, chỉ đạo của chính quyền địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở thương mại bình dân và NƠXH - 2 phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân. Nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng sản phẩm ra mắt trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Điều đó dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng. Cung không đủ cầu khiến giá nhà đang cao hơn thu nhập trung bình của xã hội 20 lần, trong khi chỉ số này ở các nước phát triển chỉ khoảng 6-7 lần.

Do đó, HoREA kiến nghị các địa phương đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH. Trong đó, ưu tiên đấu thầu dự án cho thuê đối với các phần diện tích đất công thuộc KCN-KCX, khu công nghệ cao được quy hoạch để phát triển khu lưu trú CN, khu nhà ở chuyên gia. Mặt khác, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể được lựa chọn hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án hoặc hoán đổi 20% quỹ đất này bằng số lượng NƠXH, diện tích đất ở tương đương.