Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất - kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Theo đó, bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong 5 năm đầu sẽ bị phạt từ 50-60 triệu đồng và bị thu hồi nhà ở xã hội. Người được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, cho thuê lại, cho mượn nhà ở không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định cũng sẽ bị phạt mức tương đương như trên.

Các chuyên gia cho rằng việc xây dựng nghị định như trên là hợp lý vì phù hợp với Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Cụ thể, Luật Nhà ở quy định các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê nhà ở xã hội không được bán lại, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê mua. Bên đã mua, thuê mua không được bán lại nhà này trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở.

Khi không còn nhu cầu mua, thuê mua thì chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà cho đơn vị quản lý. Nếu trong thời hạn 5 năm, người mua, thuê mua nhà đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở thì được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng khác cũng thuộc diện mua nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội chung cư 481 Bến Ba Đình, quận 8, TP HCMẢnh: TẤN THẠNH
Nhà ở xã hội chung cư 481 Bến Ba Đình, quận 8, TP HCMẢnh: TẤN THẠNH

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mức xử phạt từ 50-60 triệu đồng đối với hành vi sai phạm kể trên chưa đủ sức răn đe. TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, góp ý vấn đề cốt yếu để quản lý nhà ở xã hội là phải có quy định kiểm tra, kiểm soát nghiêm ngặt. “Nếu khi phát hiện mới phạt tiền và thu hồi, có thể không hiệu quả, người ta sẽ tìm cách lách luật” - ông Liêm nói.

Theo luật sư Hoàng Văn Hướng (Văn phòng Luật sư Hoàng Hưng, Hà Nội), thực tế có trường hợp chủ nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội cho người khác thuê, mượn lại nhà ở của mình dưới hình thức khách hàng “âm thầm” chuyển đến sử dụng nhà, còn chủ nhân vẫn đứng ra thực hiện các trao đổi, giao dịch về mặt danh nghĩa với các cơ quan quản lý, ban quản trị nhà. Sau đó, đợi đến khi đủ thời hạn và đủ các điều kiện để cho thuê, bán lại, chủ nhà sẽ hoàn thiện các giấy tờ bán nhà chính thức để sang tên.

Luật sư Hướng cho rằng thực tế này phát sinh nhiều rủi ro cho cả 2 bên giao dịch. Bởi vì bên sở hữu nhà bán, cho thuê trái phép nếu bị phát hiện sẽ bị phạt và tịch thu nhà. Còn về bên mua, thuê lại, không có bất cứ cơ sở pháp lý nào về việc bồi thường cho đối tượng này. Do đó, việc siết quy định quản lý về nhà ở xã hội là cần thiết.

Luật sư Hướng đồng tình với nguyên Thứ trưởng Phạm Sỹ Liêm  về việc quản lý nhà ở xã hội nên bắt đầu từ khâu kiểm định hồ sơ mua bán nhà. Ngoài ra, quy định về mức xử phạt chưa khả thi, khó hiệu quả khi triển khai trong thực tế.

“Mức phạt chưa hẳn đã phù hợp bởi cần có thêm căn cứ để quyết định hành vi nào phải xử phạt ở mức độ nào. Hơn nữa, mới quy định mức phạt thôi, chưa biết cụ thể đơn vị nào sẽ đi kiểm tra để phát hiện, đơn vị nào đi phạt. Nếu không làm rõ kẽ hở này, nghị định sẽ chưa khả thi” - ông Hướng nói.

Không ăn thua

“Quy định rất khó khăn, ngặt nghèo với người dân. Người dân không dễ tiếp cận được với nhà ở xã hội. Nhiều người phải chấp nhận vay mượn để mua nhà của các dự án nhà ở thu nhập thấp. Vậy mà vẫn có trường hợp mua, thuê được nhà ở xã hội rồi cho thuê, mượn lại trái phép. Tức là những người này không hề gặp khó khăn về nhà ở, họ phải có nơi cư trú khác rồi. Vậy thì có phạt cũng không ăn thua” - luật sư Hoàng Văn Hướng nói.

 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:

Cần quy định rõ hơn

Quy định xử phạt rất cần thiết nhằm ngăn chặn việc sang nhượng hợp đồng thuê - mua nhà ở xã hội hay hợp đồng mua nhà ở xã hội sau khi có chủ quyền. Tuy nhiên, văn bản cần phân biệt rõ từng loại hình như thế nào.

Ví dụ, đối với nhà ở đã có chủ quyền, luật quy định sau 5 năm mới được bán lại và sau khi bán phải nộp tiền sử dụng đất thì dự thảo cần ghi rõ việc trả lại tiền cho họ như thế nào vì họ đã có chủ quyền.

Ngoài ra, trường hợp thuê nhà ở xã hội có người thuê 2-3 năm, có người thuê cả đời, thì với những người thuê dài hạn nhưng họ thuê mới 5 năm, sau đó họ cho thuê lại thì bị tước quyền là đúng. Nhưng nếu họ thuê nhà ở xã hội 10 năm, từ năm thứ 6 trở đi, họ được quyền cho thuê lại thì sao? Trường hợp này cũng cần phải nói rõ trong dự thảo...

Ngoài ra, dự thảo này quy định xử phạt ngay mà chưa đưa ra cảnh báo. Chẳng hạn, chỉ xử phạt khi đã cảnh báo lần một mà đối tượng này chưa thi hành thì mới thực hiện xử phạt vì không phải người dân nào cũng am hiểu quy định của pháp luật, nhất là các quy định về nhà ở xã hội, luật đất đai...

 

 

Luật sư Nguyễn Thị Thanh Hoa, Văn phòng Luật sư C.T.H & Partner:
Luật sư Nguyễn Thị Thanh Hoa, Văn phòng Luật sư C.T.H & Partner:

Tránh để chính sách bị lợi dụng

Nhà ở xã hội là nhà ở “có sự hỗ trợ của nhà nước” cho các “đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở” theo quy định của Luật Nhà ở. Không phải đối tượng nào cũng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội mà theo điều 49, 51 Luật Nhà ở thì chỉ một số đối tượng được hưởng.

Như vậy, chính sách nhà ở xã hội được ban hành nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở cho một số đối tượng thật sự có nhu cầu cấp bách về nhà ở. Do đó, khi không có nhu cầu thì không được mua, thuê nhà ở xã hội. Đã là đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội mà lại cho thuê, bán, cho mượn thì rõ ràng đối tượng này không có nhu cầu về nhà ở. Việc quy định xử phạt là chế tài hợp lý tránh trường hợp bán, cho thuê không đúng đối tượng hoặc lợi dụng sự hỗ trợ của nhà nước mua được nhà giá rẻ và bán lại giá cao hơn để lấy lời hoặc cho thuê lại để kinh doanh.

 

 

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành:
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành:

Người mua nhà ở xã hội nên cân nhắc

Chúng ta phải phân biệt rõ nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà ở thương mại được chủ đầu tư bán rộng rãi cho mọi đối tượng khách hàng có nhu cầu và khách hàng khi mua, thuê mua cũng được quyền bán lại căn nhà của mình cho mọi đối tượng miễn các bên tuân thủ đúng quy định pháp luật, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Còn đối với nhà ở xã hội, đây là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước với nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư lẫn người mua.

Pháp luật đã giới hạn thời gian được bán lại, đồng thời khi bán nhà ở xã hội, người bán phải đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước do khi chủ đầu tư ban đầu làm nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Do đó, người mua nhà ở xã hội trước khi mua phải xác định rõ mình có nhu cầu thật mua để ở hay không chứ thuộc diện được mua nhà ở xã hội mà chỉ mua để sau này bán lại kiếm lời thì không nên.

Sơn Nhung ghi

THÙY DƯƠNG