Giá nhà vẫn cao ngất ngưởng (*): Người trong cuộc lên tiếng

Tại hội nghị bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất - kinh doanh diễn ra cuối tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đang kêu khó tiếp cận vốn. 

Nhưng trong những năm qua, BĐS tăng giá nói chung, nếu khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi một chiều thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?

Muốn giảm mà không dễ

Trước đó, trong cuộc họp về "Tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh" hồi tháng 11, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng cho rằng DN BĐS cần phải cân nhắc vấn đề giảm giá bán. 

"Bản thân các DN, tập đoàn BĐS cần phải theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải quản trị DN tốt, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về giảm giá bán... Khi đó, cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường này" - Thống đốc khuyến nghị.

Tổng giám đốc một ngân hàng lớn cũng từng phát biểu các DN BĐS cần nhìn lại và thay đổi chính mình, xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa. Nếu trước đây, các DN BĐS tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng thì đến thời điểm khó khăn cần phải bán bớt tài sản, phải chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn...

Tuy vậy, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, tổng giám đốc một DN BĐS cho biết bản thân DN rất muốn bán dự án để trả nợ, thậm chí không muốn làm BĐS nữa nhưng không dễ, chủ yếu do dự án vướng pháp lý, vướng các quy định về chuyển nhượng... Còn nếu tiếp tục dự án, tới lúc có sản phẩm ra thị trường thì giá cũng không thể rẻ được vì phải gánh rất nhiều chi phí.

Là người theo dõi rất sát những diễn biến của thị trường và DN BĐS, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho biết thời gian qua DN địa ốc đã rất nỗ lực để tự cứu mình, để tồn tại. DN ổn hơn một chút cũng lo tìm mọi cách vực dậy thị trường để tìm nguồn sống. 

Thực tế, các DN bằng cách này hay cách khác đã chủ động giảm giá sản phẩm, giảm giá chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn nhưng ít có chủ đầu tư nào tuyên bố công khai. "Theo tôi được biết, giá chuyển nhượng nhiều dự án đã giảm 20%-30% so với năm ngoái. Thậm chí có dự án chủ đầu tư bị ép vào thế phải giảm 40%-50% vì quá khó khăn. 

Còn trên thị trường sơ cấp, sản phẩm bán trực tiếp cho khách hàng, DN không thể công bố giảm giá bán so với trước mà thực hiện bằng cách đưa ra các chính sách ưu đãi như khuyến mãi, chiết khấu giá bán từ 5%-10%, thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi vay, chiết khấu cao nếu khách hàng thanh toán sớm... Tính chung lại, những chính sách này gián tiếp đã giảm 20%-30% so với giá thị trường" - ông Quang nhìn nhận.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cũng cho biết chuyện giảm giá BĐS không phải không xảy ra mà đã có hiện tượng "kền kền" tìm "xác chết", mua lại các dự án với giá rất rẻ.

Quá nhiều rào cản

Tuy vậy, về lâu dài, các chuyên gia cho rằng muốn kéo mặt bằng giá BĐS xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các DN trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài. Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. 

Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các DN nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Theo ông Trần Khánh Quang, một rào cản lớn khiến giá thành BĐS khó giảm là chi phí đầu tư đã quá cao. "Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2. 

Giá đất có thể tăng, giảm nhưng lại chỉ chiếm chỉ 15%-20% trong tổng chi phí, còn lại chi phí xây dựng chiếm gần 40% tổng chi phí, ngoài ra còn nhiều loại chi phí khác" - ông Quang dẫn chứng.

Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty BĐS đang có dự án triển khai dang dở ở TP HCM nhìn nhận chính tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài những năm gần đây khiến nguồn các dự án BĐS hoàn chỉnh khá hiếm hoi. DN loay hoay với dự án cũ, gần như không có sản phẩm mới để bán trong khi nhu cầu vẫn rất lớn cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà ở tăng cao. 

Ngoài ra, lạm phát và lãi suất cao cũng là những nguyên nhân làm cho giá BĐS khó giảm. "Trong trường hợp phải giảm giá thành thì nhất định đó sẽ là một cú cắt lỗ rất sâu vì DN không gánh nổi chi phí cho dự án ngày càng tăng cao" - tổng giám đốc DN này nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Thương mại Xây dựng Lê Thành, dẫn chứng thực tế dự án nhà ở xã hội của công ty ông dù lãnh đạo TP HCM đã có chủ trương điều chỉnh quy hoạch, DN nhiều lần xin phép điều chỉnh nhưng sở này lại đẩy qua sở kia, đến nay dự án vẫn chưa triển khai được. "Nếu dự án kéo dài thủ tục, chi phí tăng lên, DN rất khó để giảm giá" - ông Nghĩa nói. 

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 12-12