Quan điểm, định hướng này của cơ quan quản lý nhà nước là đúng nhưng cách làm thực tế có lẽ cần xem xét lại trên cơ sở nhận diện rõ hơn vai trò, vị trí của lĩnh vực BĐS đối với nền kinh tế.

Chúng ta dường như còn đang mông lung, hiểu sai vai trò của BĐS khi không đánh giá, nhìn nhận lĩnh vực này là một trong những bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả cũng như đầu vào của tăng trưởng. Tư duy về lĩnh vực nhạy cảm này cần được thay đổi theo hướng thừa nhận BĐS và tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu, tất yếu phải gắn liền nhau.

Hơn nữa, Việt Nam cần đặt mình vào bối cảnh chung của thế giới với những dự báo sát sườn về sự suy thoái gắn với nguy cơ lạm phát hiển hiện. Dù chúng ta đã nỗ lực kiểm soát được dịch Covid-19 song tăng trưởng kinh tế còn thấp. Do vậy, Chính phủ cần cẩn trọng hơn khi thiết kế chính sách liên quan đến tổng thể nền kinh tế. Nếu không xem xét cẩn trọng về vị trí của thị trường BĐS và thị trường tài chính trong mối quan hệ với toàn bộ nền kinh tế, Việt Nam có thể rơi vào suy thoái, lạm phát.

Một thực tế không thể chối cãi là thị trường trái phiếu của Việt Nam hiện không giống với các nền kinh tế khác, không đi theo thông lệ quốc tế. Hậu quả là khi có vụ việc tiêu cực xảy ra, chúng ta liền "đóng băng" thị trường này. Hiệu ứng không mong đợi tiếp đó là hệ thống ngân hàng cũng dè dặt hơn trong việc cấp vốn cho đầu tư BĐS hoặc mua trái phiếu do doanh nghiệp BĐS phát hành. Hai dòng vốn quan trọng của BĐS là tín dụng ngân hàng và trái phiếu một khi đều bị "phanh" lại thì doanh nghiệp BĐS gần như không còn cửa huy động vốn.

Thị trường trái phiếu có vai trò quan trọng trong việc dẫn vốn vào nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực BĐS. Chúng ta không thể chỉ nghĩ đến "siết", "kiểm soát" nguồn vốn vào lĩnh vực nóng này bởi cách ấy sẽ bóp chết BĐS - lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Thay vào đó, hãy làm "lành mạnh hóa" mối quan hệ BĐS - tài chính cũng như lành mạnh hóa dòng vốn vào thị trường nhà, đất.

Chính sách quản lý cần được nghiên cứu theo hướng không chỉ giải quyết vấn đề trước mắt mà còn phải giải quyết những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế và thị trường.

Muốn lành mạnh hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì phải nhận diện những rủi ro cả hiện hữu lẫn tiềm ẩn. Có 8 rủi ro lớn có thể coi là cơ sở thực tiễn để từ đó điều chỉnh chính sách, gồm: thị trường phát triển quá nóng trong thời gian ngắn; có tình trạng sai lệch, che giấu thông tin; lợi nhuận cao bất thường; hàng loạt trái phiếu "3 không"; lách luật để phát hành trái phiếu riêng lẻ; ngân hàng tăng đầu tư vào trái phiếu; quy mô và tính chất phức tạp của thị trường tăng nhanh và phát hành trái phiếu ở nhóm BĐS tăng mạnh. 

TS VŨ ĐÌNH ÁNH