10 giải pháp gỡ vướng, thúc đẩy bất động sản hồi phục

10 giải pháp gỡ vướng, thúc đẩy bất động sản hồi phục

Trong mấy năm qua, khi đại dịch COVID-19 xảy ra, BĐS đã chịu cú sốc lớn. Sau dịch, thị trường có thời gian phục hồi tương đối nhưng sau đó cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, xung đột Nga – Ukraine và gần nhất là xung đột ở dãy Gaza đã đẩy thế giới vào tình thế đặc biệt. 

Nếu so với nhiều nước trong khu vực, thì Việt Nam vẫn có triển vọng tăng trưởng kinh tế và như phân tích của ông Lê Hoàng Châu là BĐS đã qua vùng đáy vào quý I/2023.

Nhà báo - Tiến sĩ Tô Đình Tuân, Tổng Biên tập Báo Người Lao Động

Trong bối cảnh này, phải tháo gỡ các điểm nghẽn mà lớn nhất nằm ở pháp lý. Vì ngay cả vốn, Agribank cũng phân tích vốn không phải vấn đề lớn, NH sẵn sàng cho vay, quan trọng là cho vay đúng chuẩn, an toàn tuyệt đối cho NH. 

Nếu khơi thông được thì BĐS sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, kéo theo hàng chục ngành lĩnh vực khác của nền kinh tế, tạo điều kiện phát triển mạnh mẽ cho TP HCM và vùng kinh tế trong điểm phía Nam ở Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Qua khoảng 3 tiếng đồng hồ, tọa đàm đã gần có gần 20 ý kiến, trong đó có nhiều ý kiến trao đổi phản biện. Tôi xin đúc kết 10 nhóm giải pháp từ tọa đàm hôm nay:

Một là, cần sửa đổi và sớm thông qua các luật, vì vướng mắc pháp lý chiếm 70% số lượng vướng mắc hiện nay, đây là điểm nghẽn quan trọng nhất. Nếu Quốc hội sớm thông qua 3 luật như Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) đã là thành công và tin tưởng sẽ có những diễn biến rất mới, mong sửa đổi càng nhanh càng tốt. 

Hai là, tiếp tục điều chỉnh các văn bản dưới luật, vừa qua Chính phủ đã nỗ lực tháo gỡ nhưng để "khơi thông dòng chảy" cần tiếp tục nỗ lực, vì những văn bản dưới luật mới hướng dẫn cụ thể. 

Ba là, giải quyết vấn đề thực thi pháp luật của cán bộ công chức, đặc biệt trong bối cảnh vừa qua, sau khi một số vụ án lớn xảy ra, cũng có tâm lý chùn tay – là tâm lý có thật của một bộ phận cán bộ. Và để giải quyết cái này, ngoài động viên tinh thần, về lâu dài, cần xây dựng quy trình làm việc cho bài bản, khoa học, làm cho đúng, chuẩn mực. 

Nhà báo - Tiến sĩ Tô Đình Tuân đúc kết 10 vấn đề tại tọa đàm

Bốn là, cần đẩy nhanh tiến độ giải quyết các vụ việc tiêu cực trước đây, để người dân, DN có niềm tin, yên tâm đầu tư. 

Năm là, cần phải tăng cường phát hành trái phiếu ra công chúng.

Sáu là, tăng cường giải ngân đầu tư công trong bối cảnh chỉ còn gần 2 tháng nữa là hết năm, để kích thích tăng trưởng kinh tế.

Bảy là, thúc đẩy quỹ phát triển NOXH để giúp người dân an cư lạc nghiệp, ổn định cuộc sống, xây dựng đất nước…

Tám là, đẩy mạnh phát triển BĐS KCN, nhất là trong bối cảnh một số nhà đầu tư rời bỏ các thị trường khác và chọn Việt Nam là thị trường mới, đất lành chim đậu. Khi phát triển BĐS KCN sẽ góp phần kích thích toàn diện, đưa thị trường BĐS đi lên.

Chín là, các DN BĐS trong đó có vai trò của hiệp hội, tăng cường kiến nghị, đề ra nhiều giải pháp hay hơn, sát hơn nữa.

Mười là, tăng cường vai trò của truyền thông và Báo Người Lao Động sẽ cùng với các cơ quan báo chí khác, kịp thời lên tiếng, hỗ trợ và đồng hành với các DN, phản ánh thực trạng, đề xuất giải pháp và cụ thể mới nhất là tọa đàm hôm nay. 

Trong vòng 3 tiếng đồng hồ, các diễn giả, khách mời đã đưa ra nhiều giải pháp mang tính khả thi cao, kỳ vọng năm 2024, có thể cuối năm 2024 thị trường BĐS sẽ có bước chuyển động tốt hơn, là một điểm xung lực phát triển mạnh mẽ hơn cho nền kinh tế. 

Vướng mắc về pháp lý tài chính ảnh hưởng rất lớn

Pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản. Tôi thấy rằng bất động sản khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu, đấu giá cả luật liên quan cổ phần hoá. Hay Luật PCCC cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp. Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau.

Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư TP HCM, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Chúng tôi cho rằng vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tài chính. Như trong tài chính đất đai, nếu cơ quan thuế nói chưa DN hoàn thành nghĩa vụ thuế thì DN không thể xong về pháp lý. Liên quan đến tài chính còn định giá đất, tiền sử dụng đất như thế nào. Doanh nghiệp có tiền đóng thuế mà chưa được thẩm định, định giá, chưa biết đóng bao nhiêu hay có DN đã có định giá, có số tiền thuế phải đóng rồi nhưng không có tiền đóng...

Chính phủ, bộ ngành, địa phương đã rất nỗ lực để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản. Vì bất động sản "đứng hình" sẽ ảnh hưởng đến nhiều ngành khác. Từ Trung ương đến địa phương đều có kiến nghị, nghị quyết triển khai giải quyết nội dung này. TP HCM hay các tỉnh đều có văn bản để chế hóa các chính sách. Nếu không thể chế hóa kịp thời sẽ gây ra những thiệt hại rất đáng tiếc. Vì vậy, việc kịp thời thể chế hóa chính sách liên quan tới bất động sản từ Từ trung ương đến địa phương đều rất quan trọng.

Tôi cho rằng vì sự chưa đồng bộ nên cần rà soát lại các quy định của pháp luật để phát hiện ra những mâu thuẫn, chồng chéo. Thời gian qua, tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và TP HCM đã có tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và ở Trung ương có Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để giải quyết vướng mắc, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Riêng TP HCM có thể có thêm tổ công tác liên ngành, vì vướng mắc pháp lý liên quan nhiều ngành, nhiều sở. Nếu không có công tác phối hợp liên ngành, mỗi cơ quan giải quyết xong lại "đẻ" ra khó khăn khác và phải tiếp tục giải quyết.

Do đó, thành phố phải cùng nhau giải quyết khó khăn, vướng mắc và Chủ tịch UBND TP HCM chịu trách nhiệm giải quyết và thường trực là Phó Chủ tịch phụ trách. Ngoài ra, cần đẩy mạnh năng lực thực hiện và hết sức nỗ lực làm cho kịp thời và tiến độ.

Bên cạnh sự nỗ lực của chính quyền thì bản thân DN cũng phải có cách thức giải quyết. Mỗi DN có khó khăn của mình và hệ thống lại những khó khăn. DN tự giải quyết và hệ thống chính quyền đồng hành hỗ trợ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng đã chỉ ra sự nỗ lực của DN và chính quyền, trong đó vai trò của DN rất quan trọng. Bên cạnh đó, Trung ương phải kịp thời giải quyết những vấn đề, đề xuất thuộc thẩm quyền của mình. Khi bất động sản phục hồi thì sẽ góp phần tác động lên các lĩnh vực khác.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá cao Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24-10-2023 của Thủ tướng về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, chỉ đạo rõ trách nhiệm bộ, ngành và các địa phương, cụ thể đối với Bộ Tài nguyên – Môi trường hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM

Ông kỳ vọng lớn vào việc này nhưng nếu vấn đề đưa ra trong Dự thảo Luật chưa chuẩn sẽ tác động không tốt tới thị trường lẫn DN. Vì vậy, ông tán thành việc chuẩn bị chu đáo, đủ chuẩn thì mới trình Quốc hội thông qua. 

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hiện có nhiều đạo luật trong quá trình sửa đổi, nhưng vẫn cần các nghị định sửa đổi. Dù thời hạn hiệu lực của một số nghị định sẽ không dài, chỉ tầm 6-7 tháng nhưng cũng giúp giải quyết những khó khăn vướng mắc hiện nay. Bên cạnh đó, ông cũng kiến nghị gia hạn một số nghị định, điều khoản trong nghị định liên quan tới thị trường trái phiếu, nhất là đối với nhà đầu tư cá nhân.

Theo ông, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng không có tính khả thi cao vì lãi suất cho người vay mua nhà còn cao và chỉ áp dụng được 5 năm là phải chuyển sang lãi suất thương mại thì không bảo đảm ưu đãi cho người thu nhập thấp, đối tượng mua nhà ở xã hội.

Cần có quỹ phát triển nhà ở xã hội

Về NOXH, Báo Người Lao Động đã từng tổ chức một hội thảo về NOXH với đầy đủ kiến nghị.

Liên quan đến tỉ trọng quy hoạch dự án NOXH 60% - 20% - 20%, cụ thể là 60% cho NOXH, 20% cho thuê và 20% cho nhà ở thương mại nhưng theo tôi kiến nghị này hơi khó vì 20% cho thuê vẫn là cho thuê thương mại dịch vụ, thì rất khó.

Vì theo dự thảo Luật Nhà ở và các chính sách khác, đều theo hướng 80-20%; và đây cũng đã là tốt lắm rồi, vì ban đầu còn quy hoạch không có NOXH. Do đó, giải pháp nên theo hướng là cơ quan quản lý nhà nước sẽ ưu đãi khác cho phân khúc này (NOXH -PV); còn nếu kiến nghị 60% và 40% cho NOXH sẽ phá vỡ quy hoạch, không gian sinh thái của dự án. 

TS Cấn Văn Lực phát biểu qua màn hình trực tuyến

Về gói 120.000 tỉ đồng, một trong những nguyên nhân giải ngân không được nhiều là do lãi suất cho vay cố định trong khoảng thời gian đầu sau đó thả nổi, điều này sẽ không bền vững vì không thể duy trì được mức lãi suất 8,2%/năm cố định trong nhiều năm. Mức lãi suất này hiện tại cũng không hấp dẫn với chủ đầu tư và người mua nhà, vì đây là cho vay trong dài hạn.

Do đó, để kích cầu một phần nào đó cho phân khúc NOXH theo tôi nên có quỹ phát triển NOXH và Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nghiên cứu gói này, huy động chính sách, các quỹ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế… cùng tham gia vào. Các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ này hiệu quả, và lãi suất chỉ khoảng bằng 50% so với thị trường, thì người mua nhà và chủ đầu tư mới chịu được. Tôi nghĩ, nên cân nhắc theo giải pháp này mới khả thi.

Liên quan pháp lý, thủ tục NOXH, trong 10 thủ tục pháp lý khó khăn này, cần và nên bỏ bớt thủ tục nào? Các DN và hiệp hội cần nêu rõ ra, nhất là đang trong quá trình thảo luận luật của Quốc hội.

Về cách tiếp cận, quan điểm của tôi cho rằng tất cả những gì đang vướng mắc, chồng chéo và chưa nhất quán, Chính phủ cần hướng dẫn cụ thể và các địa phương cũng cần phải làm rõ. Còn nếu lấy ý kiến lòng vòng mất thời gian và không hiệu quả.

Kiến nghị cần xử lý dứt điểm những vụ việc vi phạm trên thị trường chứng khoán, bất động sản mà Bộ Công an đã công bố thời gian qua như: các vụ việc liên quan Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh để sớm lấy lại niềm tin của DN

Riêng với Nghị định 08 về phát hành trái phiếu DN sẽ hết hiệu lực và quay trở lại áp dụng quy định tại Nghị định 65, vậy sau đó áp dụng như cũ hay tiếp tục sửa đổi? Quan điểm của tôi cần phải cơi nới, còn nếu cứ áp dụng như Nghị định 65 sẽ rất khó. Chúng ta lâu nay chưa thật sự tập trung phát hành trái phiếu DN ra công chúng, mà chủ yếu (85-86%) phát hành riêng lẻ nên Bộ Tài chính cần nghiên cứu cải tiến quy trình, thủ tục, để xem xét phát hành trái phiếu ra công chúng.

Về vướng mắc pháp lý vẫn còn trong khâu quy hoạch như đại diện cơ quan quản lý ở Bình Dương, Đồng Nai đã; rồi khó khăn trong giải phóng mặt bằng; bố trí quỹ đất; định giá đất… 

Hy vọng trong tuần tới, Chính phủ sẽ ban hành nghị định sửa Nghị định 44 về định giá đất. Tinh thần là không có thông tư hướng dẫn bởi nghị định đã kèm điều kiện, điều khoản và phương pháp tính toán để từ đó địa phương có thể bắt tay triển khai ngay lập tức. 

Một giải pháp khác, theo tôi cần quyết liệt trong đầu tư công khi hiện nay chưa đạt như kỳ vọng. Dự kiến cuối năm giải ngân đầu tư công cả nước 85-90%, trong khi TP HCM khoảng 60-65% thì bất động sản sẽ rất khó phục hồi.

Một điều khác là sửa các luật, với 3 luật liên quan thị trường BĐS cần được sớm thông qua, nếu không sẽ rất khó cho BĐS, đất đai và trái phiếu DN. 

Bộ Xây dựng cần phân nhóm phân khúc BĐS, từ đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính có định hướng kiểm tra, kiểm soát trên đúng các phân khúc đó, cũng như thống kê điều hành, điều tiết; đồng thời thúc đẩy quỹ phát triển NOXH. Các địa phương cũng cần cân nhắc, nếu có quỹ phát triển này thì lấy tiền từ đâu, từ nguồn lực nào khác?

BĐS KCN các ý kiến cũng có nêu phát triển tích cực thời gian qua nhưng chúng tôi cũng đang phối hợp với Hiệp hội BĐS để xem còn khó khăn, vướng mắc gì. Nhất là Chính phủ đã ban hành Nghị định 35 trong thời gian tới, làn sóng FDI cũng liên quan KCN sinh thái, KCN xanh, cơ chế, chính sách ưu đãi; kể cả cấp điện cho các KCN, điện mặt trời, điện áp mái; NOXH cho KCN cũng cần phải rõ ràng hơn… 

Bản thân DN, và hiệp hội đang rất nỗ lực nhưng theo tôi cần cố gắng kiến nghị trúng, và luôn kiến nghị đi kèm giải pháp, cần giải pháp sát hơn nữa. 

Đồng Nai rất thấu hiểu, tháo gỡ khó khăn doanh nghiệp

Ông Thái Doãn Hòa, Phó Trưởng Phòng Phát triển Nhà và Thị trường Bất động sản- Sở Xây dựng Tỉnh Đồng Nai

Tỉnh đã lên kế hoạch từ nay đến năm 2030 tiếp tục quy hoạch 14.000 ha, trong đó 13 ha dành cho nhà ở thương mại còn lại là nhà ở xã hội. Công tác quy hoạch đã hoàn chỉnh để săn sàng kêu gọi nhà đầu tư nhưng vẫn còn khó khăn.  Với các dự án đang triển khai, hiện chúng tôi đã và đang tháo gỡ vướng mắc cho một số doanh nghiệp, điển hình gần đây dự án Aqua của Novaland. 

Từ năm 2022 đến nay, Tỉnh ủy, UBND tỉnh đã chỉ đạo thành lập tổ công tác xử lý các kiến nghị, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Ngay từ đầu năm 2023, UBND tỉnh đã thành lập  3 tổ công tác, trong đó tổ tháo gỡ vướng mắc về chậm triển khai, xử lý tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; tổ phát triển nhà ở xã hội. Cả 3 tổ đều do lãnh đạo tỉnh làm tổ trưởng tổ tháo gỡ.

Các sở, cụ thể là Sở Xây dựng cũng lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn. Trong đó có khó khăn ở Phân khu C4 tại TP Biên Hòa của Novaland, Nam Long và một số đơn vị khác. Đến nay, về cơ phân khu C4 đã tháo gỡ bước đầu để doanh nghiệp được bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Những khó khăn vướng mắc khác sẽ tháo từng phần.Với những vướng mắc liên quan đến cấp cao hơn, chúng tôi phải đăng lý làm việc các bộ ngành để giải quyết cho doanh nghiệp. 

Qua đánh giá rà soát, tỉnh Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn vướng mắc cho lĩnh vực bất động sản. Cụ thể:

1. Khó khăn vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư- lựa chọn chủ đầu tư. Theo đó, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở chưa thống nhất với nhau dẫn đến cách hiểu khác nhau. Các dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư bao năm nay, đến giờ cơ quan Thanh tra vào lại bắt thực hiện theo Luật Nhà ở, tức phải có đất ở. Việc này tỉnh cũng không gỡ được mà phải báo cáo lên Chính phủ.

2. Khó khăn trong giao đất cho doanh nghiệp.  Công tác định giá đất cũng gặp khó. Có dự án giao rồi mà không thể tư vấn định giá vì các công ty  tư vấn không dám định giá do khó trong giải trình với cơ quan kiểm toán.

3. Khó khăn về vướng quy hoạch. Hiện quy hoạch phân khu chưa phủ kín, công tác kêu gọi đầu tư chậm.  Một số quy hoạch tỉnh đã có rồi nhưng chưa đồng bộ. Phân khu quy hoạch 1/500 trái nhau…

4. Khó khăn vướng mắc tiếp theo là điều kiện kinh doanh bất động sản. Các quy định trong luật, văn bản luật liên quan đến phân lô bán nền yêu cầu phải hoàn thành cơ sở hạ tầng, các công trình…. Với các dự án quy mô lớn hàng trăm ha, quy định này khá ngặt nghèo, gây khó khăn cho chủ đầu tư. 

Tỉnh Đồng Nai rất thấu hiểu cho doanh nghiệp nhưng không biết làm sao. Vừa rồi Tập đoàn Đất Xanh cũng đã gặp rất nhiều vướng mắc liên quan đến quy định này dù công ty đã nỗ lực triển khai nhiều công trình trên dự án như trường học...

5. Khó khăn trong thực hiện nhiệm vụ xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Đã có nhiều dự án triển khai theo Nghị định cũ nhưng sau này điều chỉnh quy hoạch thì lại bị vướng. Điều 182 Luật Nhà ở, quy định, địa phương phải lập thẩm định lại, buộc doanh nghiệp phải dành 20% diện tích dự án làm nhà ở xã hội thì rất khó. Chúng tôi đã phải xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ nội dung này cho Novaland…. 

Thực tế không phải cái gì tỉnh cũng làm được. Trong kỳ họp Quốc hội lần này, không biết chắc có thông qua 3 luật quan trọng liên quan bất động sản hay không, để các quy định thống nhất với nhau nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và cho thị trường bất động sản.

Agribank là một NH 100% vốn nhà nước nên tất cả quy định phải chấp hành nghiêm, trong đó có gói 120.000 tỉ đồng khi NHNN đưa ra thì Agribank đã triển khai. 

Ông Phạm Văn Dương

Chúng tôi đã tiếp cận các dự án NOXH từ tháng 10 năm ngoái và theo đuổi đến nay. Cái vướng của DN như các đại biểu chia sẻ cần thống kê, kiến nghị để được giải quyết. 

Thật sự liên quan đến vốn, NH đang dư vốn và chuẩn bị sẵn vốn để cho DN vay và sử dụng. Vấn đề là khi cung cấp vốn cho một dự án cũng phải theo đầy đủ quy định của nhà nước. Hiện tại, NH đang cùng với DN tháo gỡ khó khăn để sớm giải ngân cho các dự án.

Agribank nói chung và Agribank Bình Triệu đang có một dự án NOXH ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức), pháp lý của dự án gần xong, chỉ vướng quyền sử dụng đất là DN đã đền bù, giải tỏa xong. Hiệu quả của dự án được duyệt là 80% NOXH và 20% là cho thuê; chủ đầu tư đang kiến nghị điều chỉnh 60% NOXH và 20% là cho thuê và 20% còn lại dành cho thương mại.

Vì nếu so với tiền sử dụng đất mà DN bỏ ra đền bù, cộng các chi phí, mà nếu phải dành 80% quỹ đất cho NOXH sẽ không hiệu quả và không đầu tư tiếp được. Điều này đang chờ TP HCM và Chính phủ trả lời.

DN cũng đang chờ duyệt giá của Sở Xây dựng, từ đó tính chi phí để quyết định vay vốn NH hay không? 

Liên quan đến khách hàng mua, đối với những khách hàng mua NOXH phải có xác nhận của Sở Xây dựng hoặc cấp quận, huyện là chưa có nhà hoặc chưa được duyệt mua NOXH. Vấn đề này hiện nay giao về cho phường nhưng ít có phường nào xác nhận nên đang bị tắc. 

Và danh sách này sau đó chủ đầu tư phải gửi cho Sở Xây dựng, và sau này có thể phải kiểm tra lại nên cơ quan chức năng rất ngại.

Riêng về lãi suất, nếu nói về lãi suất cho vay mua NOXH có thể nói là thấp nhất trong nhiều năm gần đây. Hiện Agribank cho vay đời sống cho khách hàng mua NOXH giảm 2 điểm % so với biểu lãi suất thông thường. Lãi suất thấp, vốn có sẵn, chỉ chờ DN hoàn tất thủ tục để giải ngân…

Ông Nguyễn Ngọc Văn cho hay hiện nay tỉnh có 34 khu công nghiệp, trong đó 28 khu hoạt động với khoảng 10.000 ha.

Ông Nguyễn Ngọc Văn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bình Dương

Theo ông, khi phát triển công nghiệp sẽ dẫn đến việc phát triển nhà ở công nhân, chuyên gia. Hiện nay, dân số nhập cư ở Bình Dương là hơn 50% trong 2,6 triệu dân. Thị trường bất động sản Bình Dương sau năm 2016 đến nay khá năng động.

Theo thống kê, trên địa bàn hiện có 480 dự án nhà ở với 77 triệu m2 sàn, mục tiêu năm 2025 tăng lên 100 triệu m2 sàn và 2030 là 150 triệu m2 sàn. Với mục tiêu đó, ông Văn gửi lời cảm ơn và rất mong các doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất động sản ở Bình Dương. "Các cơ quan nhà nước xem doanh nghiệp đến Bình Dương là những người bạn đồng hành nên trân quý và chia sẻ khó khăn đang gặp phải" - ông Văn nhấn mạnh.  

Theo ông, khó khăn thì cả nước chứ không riêng gì ở Đông Nam Bộ, quan trọng là cách nhìn nhận, giải quyết vấn đề như thế nào để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, trong đó có vướng mắc pháp lý, đất đai, vốn.

Tỉnh Bình Dương cũng đang tập trung hoàn thiện công tác quy hoạch để đảm bảo sự đồng bộ về sau trong tháo gỡ vướng mắc, khó ở đâu thì gỡ ở đó. Ông cho biết Bình Dương đã tháo gỡ nhiều khó khăn cho doanh nghiệp để có quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Trong công tác quy hoạch, Bình Dương cũng mạnh dạn rà soát, điều chỉnh theo thẩm quyền, thậm chí có vấn đề tỉnh đã chủ động đề xuất Chính phủ giao cho địa phương quyết định.

Để tháo gỡ cho các dự án trên địa bàn, sự chỉ đạo của Chủ tịch UBND tỉnh là rất quan trọng, hằng tuần UBND tỉnh Bình Dương đều họp giải quyết khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp, vướng cái gì thì gỡ cái đó. Khi xác định được nội dung cụ thể thì đơn vị liên quan lên để giải quyết hoặc sớm có đáp án cho doanh nghiệp. "Chung quy lại là cách nhìn nhận và giải quyết khó khăn, sớm có đáp án, thỏa mãn doanh nghiệp, thoả mãn từng vấn đề" – ông Nguyễn Ngọc Văn nói.

Ông Phan Đăng Hồ cho rằng 9 tháng đầu năm tăng trưởng bất động sản âm hơn 8%, so với đầu năm nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua.

Ông Phạm Đăng Hồ

Thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của UBND TP HCM đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ, chủ yếu tập trung vấn đề có tính chất liên ngành mà một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất; cách hiểu, cách vận dụng pháp luật thống nhất để tháo gỡ khó khăn; các quy định pháp luật không đề cập vướng mắc cần tháo gỡ. Vì vậy, cần hợp tổ công tác liên ngành để thống nhất hành động và thông suốt về sau.

Tuy nhiên, theo ông việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiếp kiệm được thời gian.

Theo ông Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất. 

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Ông nhấn mạnh phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý.

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM

Ông Phạm Đăng Hồ cũng thông tin tình hình giải quyết vướng mắc tại 148 dự án với 189 kiến nghị, đến nay đã giải quyết được gần 30%.

Từ những khó khăn, ông Hồ nhấn mạnh khâu xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư với nhà nước, làm nhanh thì dự án thông suốt.

Về giải pháp thời gian tới, đại diện Sở Xây dựng TP HCM cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp luật. Ngoài ra, cần hoàn chỉnh quy trình 1 dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật. Việc trình tự nằm rải rác nên các tỉnh thành làm khác nhau, cần thống nhất.

Theo ông, TP HCM đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Ông cũng nhấn mạnh cần hệ thống thực hiện thủ tục đầu tư, đặc biệt nhà ở xã hội cần quy trình riêng và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Ông Hồ thống nhất với kiến nghị của doanh nghiệp là cần có đầu mối giải quyết.

Theo ông, quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng trình tự. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ. 

Ngân hàng rất muốn cho vay để có tiền trả lãi người dân

Là ngân hàng thương mại, chúng tôi thực hiện trách nhiệm là huy động vốn để cho vay. Lãnh đạo NHNN và Chính phủ cũng đã chỉ ra rất rõ là hiện nay các NH không cho vay được, vốn để trong kho cũng đang bị tồn kho. 

Do đó, mong muốn của NH huy động là phải cho vay, và khẳng định là bản thân hoạt động NH cũng phải đầu tư cho dòng vốn, trong đó BĐS mà cụ thể là nhà ở xã hội (NOXH) cũng là lĩnh vực rất lớn. 

Ông Nguyễn Minh Trí, Thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank)

Và thực tế, rất nhiều lĩnh vực liên quan đến BĐS, hạ tầng, kể cả cho vay sản xuất cũng phải có nền tảng hạ tầng, cũng liên quan BĐS. 

Khi cho vay, NH mục tiêu phải thu hồi vốn, vì nếu không sẽ lỗ và không có tiền trả cho người gửi tiền. Muốn thu hồi vốn thì DN phải chứng minh được dự án có khả năng trả nợ. 

Một dự án, chương trình, vòng quay vốn phải bảo đảm yếu tố pháp lý, có đủ điều kiện kinh doanh, được cấp phép đầy đủ đối với cả dự án nhà ở thương mại hay NOXH từ quy hoạch, đất ở, đối tượng mua phải đối tượng nào, thu nhập ra sao, lãi của DN kinh doanh NOXH tối đa bao nhiêu %... 

Đối tượng này còn ít hơn BĐS nói chung, thanh khoản ít hơn và hiệu quả hạn chế, khả năng thu hồi vốn cũng sẽ thấp hơn BĐS chung. Do đó, khi cấp tín dụng cho dự án NOXH phải bảo đảm pháp lý, người mua và DN đầu tư. 

Còn cho vay không xác định được hiệu quả, không thu hồi được vốn thì bản thân NH rất khó để xem xét cho vay. Đây là điều rất khó.

Đối với Agribank, cuối cùng vẫn phải là DN có lãi mới trả được nợ và NH thu hồi được vốn.

Riêng về lãi suất, gói 120.000 tỉ đồng bản thân Agribank từ ngày đầu tiên triển khai đã đăng ký 30.000 tỉ đồng. Hiện nay đã giải ngân chưa nhiều nhưng luôn sẵn sàng và chỉ cần DN chờ đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng được là giải ngân. Lãi suất cho vay có những giai đoạn có thể giảm hơn 2 điểm % so với quy định để hỗ trợ DN và thị trường. 

NH chỉ mong chờ các dự án được hoàn thiện để đầu tư vì các dự án BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn đến các dự án khác. Không phải ngẫu nhiên mà các dự án BĐS KCN là điểm sáng, vì luôn có những phân khúc sáng để đầu tư, nhất là nền tảng hạ tầng như KCN… NH luôn nhắm đến mục tiêu cho vay với những khách hàng có lãi, kinh doanh hiệu quả và lãi suất luôn thấp theo yêu cầu của Chính phủ và NHNN. 

Không có vướng mắc gì trong câu chuyện giải ngân của phía NH, còn vướng mắc cụ thể theo yêu cầu của cụ thể của từng dự án. TP HCM có 2 dự án đang chờ đợi thủ tục để được NH giải ngân. 

Đối với 3 dự án luật gồm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) đang được kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV thảo luận, cho ý kiến và nếu được thông qua sẽ tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý cho thị trường bất động sản. 

Luật gia Nguyễn Tấn Phong

Đơn cử, trong Luật Nhà ở sửa đổi có nêu 1 vấn đề một số tranh chấp sẽ được giải quyết qua trọng tài thương mại. Vì hiện nay, tranh chấp giữa chủ đầu tư, người mua nhà và người sử dụng chung cư vẫn xảy ra, khi có nhiều dự án qua nhiều năm không ra được sổ. Nay với quy định trong luật mới được rõ ràng sẽ giúp nhận thức của họ rõ ràng hơn…

Hay trong Luật Đất đai cũ có từ "lấn biển" nhưng luật mới sửa đổi thì từ ngữ này rất nhiều. Do đó, cần giải thích đầy đủ, để người dân và thị trường hiểu đúng đắn. 

Tôi là người tham gia vào đào tạo chứng chỉ môi giới BĐS, trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng có đề cập cần nâng chất lượng môi giới BĐS trong thời gian tới. 

Và khi 3 luật này thông qua sẽ góp phần trong tuyên truyền, phổ biến pháp luật, nâng cao chất lượng của người tham gia vào BĐS, nhất là phần môi giới.

Vì sao doanh nghiệp phải đặt chữ "cầu khẩn" lên hàng đầu trong các kiến nghị?

Bùi Ngọc Đức, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh

Là doanh nghiệp hoạt động đa lĩnh vực trên thị trường bất động sản, từ phân phối, đầu tư, phát triển dự án không chỉ tại TP HCM, các tỉnh lân cận TP HCM mà toàn quốc, hơn ai hết chúng tôi phải thường xuyên "lắng nghe" để hiểu thị trường.

Suốt một năm qua, tôi cho rằng không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp rất nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi đặt câu "cầu khẩn" lên đầu rồi sau đó mới liệt kê những khó khăn.

Tại sao chúng ta nói đến vấn đề pháp lý, thủ tục thường xuyên … vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp. Và tại sao doanh nghiệp lại phải sử dụng đến cách "cầu khẩn" dù pháp luật không dùng từ này, có nghĩa là pháp luật vướng quá nhiều.

Chúng tôi, đại diện các doanh nghiệp phải nói là cảm ơn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM rất nhiều vì thời gian qua ông đã kiến nghị liên tục các nội dung lên Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành. Kiến nghị từng doanh nghiệp nhỏ, lẻ, không thể tập trung, không nêu bật được vướng mắc. Vì vậy qua góc nhìn hiệp hội, đã đưa nêu được các vướng đến với các văn bản luật.

Về Tập đoàn Đất Xanh, thời gian qua, chúng tôi gặp nhiều vướng mắc. Xin nêu cụ thể 1 trường hợp, chúng tôi có mua 1 doanh nghiệp để phát triển dự án năm 2019 tại một địa phương, năm 2020 Luật nhà ở có hiệu lực – quy định phải có đất ở mới xin chủ trương đầu tư (vướng đầu tiên), sau đó Nghị định 148 năm 2021 ra đời, phải thực hiện thủ tục xin phép đưa đất nông nghiệp vào dự án, cũng từ thủ tục này, địa phương yêu cầu là phải đăng ký biến động đất vào doanh nghiệp. 

Trong khi trước đây, doanh nghiệp đã có thỏa thuận đền bù – thông qua văn phòng công chứng- một cách hợp lệ, hợp quy, hợp pháp luật. Tuy nhiên để đăng ký biến động đất vào công ty thì văn bản thỏa thuận đền bù là không đủ, chúng tôi được yêu cầu thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay nói cách khác phải đi hủy thỏa thuận đền bù đã công chứng cách đây 13 năm với người dân, ký lại hợp đồng chuyển nhượng mới, điều này thì không thể thực hiện được.

Cuối cùng, chúng tôi loay hoay 1-2 năm chỉ để đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp. Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp.

Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Về thực trạng chung thị trường bất động sản, chúng tôi cho rằng khó khăn nhất đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Sức hấp thụ của thị trường dù chưa đạt kỳ vọng như 2020-2021, nhưng đã dần gia tăng…

Tham gia phát triển nhà ở xã hội rất khó

Liên quan tới gói 120.000 tỉ đồng phát triển nhà ở xã hội, tôi xin chia sẻ khái quát và kiến nghị để chương trình của TP HCM được "chạy sớm". Theo tôi, hiện nay doanh nghiệp không tham gia phát triển NOXH hoặc tham gia rất khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Ông Võ Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà ở Xã hội TP HCM

Chính sách phát triển nhà ở xã hội đúng đắn nhưng cần đồng hành của Nhà nước với doanh nghiệp. Trước đây, doanh nghiệp làm nhà ở thương mại, trong quá trình phát triển thị trường thì nhận thấy nhu cầu có nhà của người dân rất lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ các phân khúc khách hàng, trong đó công nhân, công chức, cán bộ chiến sĩ có nhu cầu nhưng chưa đáp ứng được. 

Thực tế lại có tình trạng dự án bán ra thì một nửa người ta mua đầu tư còn lại ở thì nhu cầu ở thực chỉ hơn 30%.

Theo tôi, nhà nước cũng ưu đãi nhiều để phát triển nhà ở xã hội nhưng nhiều doanh nghiệp chưa tiếp cận được. Khi chưa tham gia nhà ở xã hội đã thấy khó, khi tham gia làm lại thấy càng khó hơn. Cụ thể, ngoài vốn, còn gặp khó khăn quỹ đất. 

Doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia nhưng không có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Hiện nay, nguồn đất chỉ có 2 là doanh nghiệp tự thương lượng, bồi thường, giải tỏa; hoặc đất Nhà nước. Trong đó, đất Nhà nước quản lý sẽ hiệu quả hơn. Do đó, tôi mong muốn nhà nước rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển nhà ở xã hội, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở và tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án.

Ngoài ra, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội chỉ lợi nhuận 10% nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng. Trong khi, có chi phí không đưa vào giá bán được.

Làm nhà ở xã hội lâu hơn, khó hơn nhà ở thương mại. Thời gian quá lâu khiến doanh nghiệp không mặn mà. Chờ 2-3 năm để ngân hàng giải ngân vốn vay thì không chờ được. Mong muốn cơ chế giải ngân nhanh hơn.

Đại diện doanh nghiệp mong muốn nhà nước, cơ quan chức năng nhìn nhận ra vấn đề và tạo cơ chế cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và làm nhanh, hiệu quả.

Đối với TP HCM có thể thành lập Ban chuyên về phát triển nhà ở xã hội, trong đó Chủ tịch UBND TP HCM đứng đầu Ban, còn các sở, ngành là thành viên, thường xuyên tiếp xúc doanh nghiệp để tháo gỡ vướng mắc.

Doanh nghiệp muốn đóng góp phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn bảo đảm lợi ích, lỗ doanh nghiệp không làm được. Do vậy, mong nhà nước cùng đồng hành cùng doanh nghiệp. 

Bức tranh chung vẫn còn nhiều vấn đề

Từ năm ngoái, ông Lê Hoàng Châu, đại diện cho Hiệp hội Bất động sản TP HCM, trình bày khó khăn của 148 dự án trên địa bàn lên các cơ quan chức năng để có hướng thể tháo cho DN.

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings

Tôi muốn chia sẻ về góc độ khác, là vướng mắc pháp lý BĐS chiếm tới khoảng 80% khó khăn. Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường BĐS thì không tính được…

Một phép tính nhỏ, nếu khó khăn như vậy thì thiệt hại thế nào? Như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, DN phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo sẽ gây thiệt hại rất lớn. 

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, DN sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của DN.

Vậy là, DN chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng kẹt 5 năm vì công tác tính tiền sử dụng đất.

Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nên DN phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì DN đã thua hàng tiền vệ; thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay…

Nói như vậy, không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. Chúng tôi đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho DN. Như vừa rồi, chúng tôi có triển khai 1 dự án ở Đồng Nai, và tỉnh có hỗ trợ là những dự án đã hết hạn chủ trương đầu tư nhưng tự động được cộng thêm 7 tháng do ảnh hưởng khó khăn bởi COVID-19.

Tương tự, ở TP HCM, đối với các dự án xin chủ trương đầu tư, các sở ngành cũng đã tạo điều kiện rất lớn cho DN, không phải đi thực hiện lại chủ trương đầu tư. Nhưng đâu đó, nỗ lực của một vài bức tranh của địa phương, còn bức tranh chung của thị trường vẫn còn nhiều vấn đề. 

Thị trường bất động sản đã qua vùng đáy

Ông Lê Hoàng Châu

Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi cảm ơn Báo Người Lao Động tổ chức Tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản" vào giai đoạn này, rất đúng thời điểm khi các vấn đề cần quyết liệt tháo gỡ, đưa vào Luật đang chuẩn bị thông qua.

Tất cả vị lãnh đạo, cơ quan nghiên cứu, cộng đồng doanh nghiệp đều hiểu rất rõ vướng mắc pháp lý rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Chúng tôi đã báo cáo Chính phủ, khó khăn lớn nhất chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án. 

Trong đó có 3 cấp độ vướng. Cái vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Cái vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn. Ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Thứ nhất là vốn từ thị trường chứng khoán, hiện có hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết, trong đó chỉ hơn 169 doanh nghiệp liên quan bất động. Con số này rất ít, không đủ khai thác vốn trên thị trường chứng khoán. 

Thứ 2 là vốn từ trái phiếu nhưng từ quý III/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Vướng mắc lớn thứ 3 cũng quan trọng đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. 

Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng mắc ban đầu chưa thông thì vướng mắc này cũng tắc. Đặc biệt vốn từ đối tác, vốn nước ngoài (FDI) lại ép DN trong nước "bán rẻ" dự án, hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư. Nói nôm na họ như "kềnh kềnh" chờ "săn" dự án "chết". Đây là yếu thế cho doanh nghiệp trong nước rất lớn.

Hiện nay phân khúc thuận lợi nhất có lẽ là bất động sản công nghiệp. 3 năm đại dịch lĩnh vực này không tác động nhiều, điều này cũng tạo điều kiện thúc đẩy các ngành nghề khác.

Về thị trường, tôi cho rằng hiện nay chúng ta nên sử dụng thuật ngữ vùng đáy. Nhiều người cho rằng vùng đáy của thị trường đâu đó vào tháng 4, tháng 5 năm nay. Nhưng căn cứ số liệu Sở Xây dựng TP HCM, tôi cho rằng vùng đáy từ quý I/2023 khi tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản âm 16,1% nhưng từ sau đó tốt lên dần. 

Kết thúc quý II/2023, vẫn tăng trưởng âm hơn 11%. Nhưng từ quý III vừa qua chỉ còn âm hơn 8%.

Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư; và quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.

Ông Lê Hoàng Châu

Việc Trung ương ban hành quy định về bảo vệ quyền lợi cho cán bộ dám nghĩ, dám làm sẽ góp phần sốc lại tinh thần công chức. Cùng với đó, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã nhấn mạnh việc sửa Luật Đất đai 2013 và các luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất.

Theo tôi, Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị thông qua với hơn 200 trang là công trình đồ sộ nhưng đọc bản dự thảo gần nhất đâu đó vẫn còn điểm vướng, trong đó có vấn đề tiếp cận đất của doanh nghiệp quy định ở Điều 128.

Theo đó, dự thảo quy định 2 phương án là doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, làm sao có đất để làm dự án nhà ở thương mại lớn, khu đô thị quy mô lớn? Ở trung tâm TP HCM, nếu đất ở thì lớn nhất cũng chỉ vài nghìn m2.

Trường hợp mua được khu đất nông nghiệp 10 ha hoặc khu đất nhà xưởng 2 ha cũng không thể làm dự án vì không có đất ở. Theo tôi, điều này là không hợp lý và cần điều chỉnh phù hợp để tạo thuận lợi phát triển các dự án thương mại.

Ngoài ra, tôi cũng mong có quy định phù hợp để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi được xem xét thông qua ở thời điểm thích hợp.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi các luật liên quan như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai là rất quan trọng, bên cạnh đó là Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá tài sản.

Về thực trạng thị trường BĐS, quan điểm của chúng tôi qua số liệu, nhận định và trao đổi với DN BĐS và hiệp hội, khó khăn lớn nhất là đáy của thị trường vào tháng 5-6 vừa qua, và bắt đầu nhúc nhích từ tháng 7 năm nay.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia

Tuy nhiên, đà phục hồi còn chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương. 

Thị trường hiện nay có 2 phân khúc tương đối khả quan là BĐS nhà ở và BĐS khu công nghiệp (KCN), thấy rõ ít bị ảnh hưởng nhất trong thời gian qua. Như BĐS nhà ở, đây là báo cáo sơ bộ của Hội môi giới BĐS Việt Nam đâu đó đã phục hồi, quý sau cao hơn quý trước. Đã có khoảng 20.000 sản phẩm được tung ra, lượng giao dịch tăng dần qua các quý, riêng quý III tăng 56% so với quý trước.

Đối với BĐS KCN, có gần 400 KCN trên cả nước, trong đó có khoảng 292 KCN đang hoạt động và công suất hay tỉ lệ lấp đầy khoảng 80-82%. Và 106 KCN đang được xây dựng. Tỉ lệ lấp đầy, đến hết quý III năm lấp đầy khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc…

Giá thuê vẫn tăng 7-12% trong quý III so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu NOXH gắn với KCN đang ở mức cao.

Về tín dụng cho đầu tư, kinh doanh BĐS và cả nhà ở đến 6 tháng đầu năm NHNN công bố tăng khoảng 4,7%, trong bối cảnh thu nhập suy giảm và lãi suất cao. Đổi lại, còn vốn FDI khá tích cực, 10 tháng gần 2 tỉ USD đăng ký mới vào BĐS, trong đó giải ngân khoảng 763 triệu USD. 

Riêng phát hành trái phiếu, các DN BĐS cũng đang rất tích cực phát hành mới, đàm phán trái phiếu đáo hạn, mua lại… Trong 10 tháng qua, toàn thị trường phát hành khoảng 180.000 tỉ đồng trái phiếu DN, trong đó BĐS chiếm phần không nhỏ.

Về những lý do thị trường BĐS phục hồi, có thể đề cập như nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc được ban hành. Như Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất chuẩn bị ban hành trong vài tuần tới. Lãi suất đang giảm; nợ và trái phiếu DN đáo hạn được đàm phán gia hạn, cơ cấu lại, mua lại. Các vụ việc vi phạm đang được xử lý. Doanh nghiệp xoay sở, tái cấu trúc, giảm giá bán… Đặc biệt, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước. 

Về phía DN, các DN BĐS đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự; bán dự án, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn. Các DN cũng nỗ lực đàm phán giãn hoãn nợ, phát hành trái phiếu DN mới, mua lại trái phiếu, hoán đổi trái phiếu - sản phẩm, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị cơ chế, chính sách…

Đối với trái phiếu DN phát hành và đáo hạn: Trong năm 2022, DN BĐS đã mua lại khoảng 219.000 tỉ đồng và trong 10 tháng đầu năm nay đã mua lại khoảng 153.800 tỉ đồng. 

Dù vậy, thị trường BĐS vẫn gặp khó khăn vướng mắc mà rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng. Lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và BĐS Việt Nam.

Mặt bằng lãi suất đang giảm nhưng còn cao; rủi ro tỉ giá, chứng khoán, BĐS nhạy cảm hơn, tín dụng tăng chậm, trong khi nợ xấu gồm cả nợ xấu BĐS tăng nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. 

Ngay cả tín dụng cho vay mua nhà để ở còn giảm so với năm ngoái. Vì vậy, rủi ro thị trường trái phiếu DN và BĐS cần thời gian xử lý, góp phần lành mạnh hóa thị trường...