Bắt đầu nộp thuế thu nhập cá nhân

Từ hôm nay, quy định về thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS bắt đầu có hiệu lực - Ảnh: D.Đ.Minh

Xem Tìm hiểu thuế TNCN

Từ hôm nay (26-9), các quy định mới về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng góp vốn bất động sản (BĐS) chính thức có hiệu lực. Trao đổi với Thanh Niên, bà Trần Thị Lệ Nga - Trưởng phòng Tuyên truyền hỗ trợ Cục Thuế TPHCM cho biết:

- Theo Luật Kinh doanh BĐS, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng. Từ những căn cứ này, việc hướng dẫn thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đối với các cá nhân chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà là phù hợp về mặt pháp lý. 

Bà Trần Thị Lệ Nga

Cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

* Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS có 2 mức thuế suất khác nhau, vậy khi nào tính 25%, khi nào tính 2%, thưa bà?

- Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Thuế TNCN phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 25%. Các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Đó là những trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

* Những chi phí mà tổ chức, cá nhân được trừ trước khi xác định thu nhập chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền mua nhà đất là gì?

- Theo quy định tại Thông tư 84/2008, trường hợp tính thuế TNCN với thuế suất 25% trên thu nhập  thì chi phí có liên quan đối với từng trường hợp được xác định. Đó là những chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định.

Trường hợp chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhà ở, chi phí liên quan gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách; chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

Ngoài ra, theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế tại công văn số 3929/TCT-TNCN ngày 24.9.2009, đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.