Làm sao chặn tình trạng khai giá thấp để lách thuế khi mua bán nhà đất?

Tổng cục Thuế vừa có công văn gửi các cục thuế tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương yêu cầu tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trong bối cảnh giá tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện không sát với thị trường, người nộp thuế kê khai không đúng giá thực tế chuyển nhượng.

Siết chặt kê khai giá

Lâu nay người nộp thuế thường kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; có sự chênh lệch lớn về giá chuyển nhượng cùng BĐS của các lần giao dịch khác nhau trong một thời gian ngắn. Thậm chí, giá tính thuế BĐS hình thành trong tương lai cao hơn nhiều lần so với giá tính thuế của BĐS đã hoàn thành, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, Tổng cục Thuế yêu cầu cục thuế các địa phương báo cáo UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các văn phòng công chứng trên địa bàn tăng cường phối hợp, trao đổi và cung cấp thông tin với cơ quan thuế cùng quản lý về giá tính thuế chuyển nhượng BĐS phù hợp với giá thực tế giao dịch.

Bên cạnh đó, cơ quan thuế khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển nhượng BĐS từ cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông hoặc từ người nộp thuế, bộ phận xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính phải kiểm tra về lịch sử giao dịch của BĐS chuyển nhượng. Trường hợp thông tin về đất và tài sản gắn liền trên đất của cùng một BĐS giữa các lần chuyển nhượng không giống nhau, cần gửi công văn yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai xác định lại hoặc bổ sung thông tin. Nếu thông tin xác định nghĩa vụ tài chính đầy đủ và không sai sót, cần phải tiến hành so sánh giá chuyển nhượng và thời gian giữa các lần chuyển nhượng, so sánh giá chuyển nhượng của các BĐS có đặc điểm tương đồng để xác định tính trung thực, chính xác trong hồ sơ khai thuế của người nộp thuế. Qua kiểm tra, rà soát nếu có hiện tượng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng chưa trung thực, chưa chính xác thì yêu cầu người nộp thuế kê khai bổ sung và tiến hành các biện pháp quản lý thuế để chấn chỉnh và xử lý kịp thời. Nếu người nộp thuế có dấu hiệu vi phạm pháp luật, cơ quan thuế thu thập đầy đủ hồ sơ, chứng cứ cụ thể và phối hợp với các cơ quan chức năng điều tra theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, cơ quan thuế các tỉnh, thành phố cũng được yêu cầu phối hợp các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, tham mưu, báo cáo UBND tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 sát với giá thị trường để ban hành bảng giá áp dụng từ ngày 1-1-2020. Trường hợp khung giá đất do Chính phủ quy định chưa phù hợp, dẫn đến không điều chỉnh được bảng giá đất thì đề nghị UBND tỉnh, thành phố báo cáo Chính phủ điều chỉnh khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với những vị trí đất, đoạn đường, đường tại dự án khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư mới sau khi được tổ chức, doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cục thuế chủ động phối hợp cơ quan liên quan để báo cáo, kiến nghị UBND tỉnh, thành phố kịp thời ban hành quyết định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Người dân kê khai và làm thủ tục thuế tại Cục Thuế TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Cần bằng chứng thuyết phục

Thực tế, trong năm 2019 đã có một cá nhân tại Hà Nội kê khai giá bán một căn hộ chung cư 1 tỉ đồng. Với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng, người bán căn hộ chỉ đóng thuế 20 triệu đồng. Nghi ngờ mức giá này quá thấp nên cơ quan thuế tạm ngưng xử lý hồ sơ của người bán căn hộ, đồng thời vận động người này kê khai lại giá chuyển nhượng đúng với thực tế.

Mặt khác, cơ quan thuế cũng phối hợp các cơ quan chức năng và những chủ cũ căn hộ trên để tìm hiểu lịch sử giao dịch, xác định mức giá mà chủ đầu tư bán căn hộ 5 năm trước là 2,3 tỉ đồng. Từ đây, cơ quan thuế tuyên truyền, thuyết phục người bán căn hộ đồng ý điều chỉnh kê khai giá trị giao dịch căn hộ ngang bằng với mức giá mà chủ đầu tư đã bán cho người đầu tiên. Nhờ đó, số thuế thu được tăng lên 40 triệu đồng.

Bình luận về trường hợp nói trên, ông Lê Thành Nhân - một người môi giới nhà đất lâu năm ở quận 12, TP HCM - cho rằng do lần bán đầu tiên chủ đầu tư đã kê khai giá căn hộ theo đúng giá thị trường nên cơ quan thuế mới truy tìm được thông tin, thuyết phục được người nộp thuế. Còn đối với nhà phố riêng lẻ, nếu cơ quan thuế căn cứ vào lịch sử giao dịch để điều chỉnh giá tính thuế thì không ổn. Bởi với các giao dịch trước, vì lý do nào đó, bên mua và bên bán nhà có thể thỏa thuận kê khai giá trị giao dịch cao hơn hoặc thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Nếu cơ quan thuế căn cứ vào các mức giá này để xem xét điều chỉnh tính thuế chuyển nhượng sẽ không thuyết phục. "Cho dù người mua - bên bán nhà kê khai theo giá nào, nếu cơ quan thuế có đủ thông tin xác định được giá thị trường của căn nhà đó thì nên thuyết phục người bán đồng thuận nộp thuế theo mức giá này, còn không thì căn cứ vào giá do nhà nước công bố để áp giá tính thuế" - ông Nhân gợi ý.

Ông Đồng Minh Hồng, chủ Đại lý thuế DVL (quận 12, TP HCM), cho rằng cơ quan thuế chỉ có thể vận động người dân nộp thuế chuyển nhượng BĐS theo giá thật khi có đủ bằng chứng xác định được giá thị trường của BĐS đó hoặc xác định có hành vi né thuế. Thế nhưng, để làm được điều này là vô cùng khó khăn bởi giá BĐS tăng giảm thất thường, thậm chí có thời điểm nhiều giao dịch trên thị trường là giá ảo. "Giả sử trong vòng 1 năm, 1 lô đất có đến 3 lần chuyển nhượng. Trong đó, lần thứ nhất và lần 2 đều 3 tỉ đồng, song đến lần 3 xuống còn 2,8 tỉ đồng. Như thế, nếu cơ quan thuế lấy mức giá 3 tỉ đồng để áp giá tính thuế chuyển nhượng là chưa phù hợp với thực tế" - ông Hồng nêu tình huống.

Tuy pháp luật cho phép ngành thuế có thể tiếp cận nhiều nguồn thông tin khác nhau để đưa ra giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất nhưng một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho biết các cán bộ thuế thường chỉ áp đặt giá tính thuế theo giá nhà nước công bố hoặc theo mức giá mà người bán kê khai cao hơn giá nhà nước. Còn việc truy tìm lịch sử giao dịch để so sánh, điều chỉnh giá tính thuế còn phụ thuộc ý thức của người nộp thuế. Ví dụ, cơ quan thuế truy tìm xác định được giá trị giao dịch gần nhất (cách đây 1 năm) của căn nhà A là 5 tỉ đồng. Tuy nhiên, người nộp thuế có thể không đồng ý vì cho rằng giá trị hiện tại của căn nhà đã giảm mạnh. Khi đó, cơ quan thuế không thể áp đặt giá tính thuế 5 tỉ đồng. Như thế, việc lần theo lịch sử giao dịch để đưa ra giá tính thuế là rất khó, ngoại trừ trường hợp cơ quan thuế có đầy đủ các thông tin đủ sức thuyết phục người nộp thuế - vị thanh tra thuế này nêu rõ.

Theo một luật sư có phòng công chứng tư tại TP HCM, tình trạng khai hai giá khi chuyển nhượng BĐS lâu nay khá phổ biến, không có giao dịch nào khai đúng, khai đủ. Thông thường người bán chỉ khai giá khoảng 30% hoặc 50% giá trị thật. Đặc biệt, với các giao dịch giá trị lớn của cá nhân thì tình trạng lách thuế càng nhiều. Do đó, rất khó có thể bịt hết cửa gian lận thuế vì thực tế phòng công chứng không có lý do từ chối công chứng hợp đồng giao dịch hai giá của khách. Đồng thời, Luật Dân sự cũng có quy định cho phép người dân được tự thỏa thuận giá, trừ khi trường hợp này nhằm trốn thuế nhưng cơ quan chức năng rất khó chứng minh được giao dịch trên thực tế như thế nào vì người dân có thể bán lỗ nếu họ cần tiền. "Nghĩa là chúng ta phải áp dụng rất nhiều biện pháp và phối hợp nhiều cơ quan chức năng mới có thể hạn chế tối đa thất thu thuế chuyển nhượng BĐS" - luật sư này nhấn mạnh.