Condotel: Giàu tiềm năng nhưng đầy bất trắc

Đến thời điểm này, thị trường bất động sản, du lịch vẫn chưa hết xôn xao về chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đình đám vài năm trước bất ngờ ra thông báo ngừng chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng mua condotel (căn hộ khách sạn) tại dự án này như cam kết. Nhiều khách hàng đã ký hợp đồng mua condotel tại đây tỏ ra bức xúc và lo lắng.

"Đổ vỡ" là tất yếu

Trong khi đó, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho rằng việc Công ty Thành Đô (chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng) ra thông báo không chi trả lợi nhuận như cam kết với khách hàng thuộc về thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng thì cứ dựa trên hợp đồng và thỏa thuận giữa các bên để giải quyết.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cũng cho biết hiện không có quy định pháp luật nào quy định việc thu thêm 15% giá trị hợp đồng khi chuyển đổi từ condotel sang căn hộ chung cư. Chính vì vậy, mức đóng thêm 15% giá trị hợp đồng có thể cũng chỉ là "thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng".

Luật sư Lê Cao, Công ty Luật FDVN (Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng), cũng nhận định việc mua bán, chuyển nhượng loại hình này dựa trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự. Nếu kiện ra tòa trong trường hợp này chưa chắc khách hàng thắng bởi chưa có bằng chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữu đối với condotel. "Chính vì thế, rủi ro luôn thuộc về người mua condotel" - luật sư Cao nói. Còn về việc chuyển đổi loại hình từ condotel sang căn hộ chung cư, luật sư Cao cho rằng việc này cũng không minh bạch với khách hàng. "Khách mua condotel chứ không phải là mua chung cư. Hơn nữa, nếu quy hoạch chung cư thì phải kèm theo nhiều tiện ích, đằng này bán condotel rồi nay giao chung cư thì thiệt thòi cho khách hàng" - luật sư Cao nhận định.

Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng là doanh nghiệp đầu tiên thông báo không thể chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã mua condotel Ảnh: BÍCH VÂN

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Đào tạo và Nghiên cứu Bất động sản TP Đà Nẵng, cho rằng các chủ đầu tư condotel đưa ra cam kết lợi nhuận 10% hay thậm chí 12%, 15%, cao hơn lãi suất ngân hàng rất nhiều nên khó có thể đạt được. Chính vì vậy, khách hàng ham lợi nhuận cao mà bỏ tiền túi hay vay tiền mua condotel sẽ gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi.

Lý giải về câu chuyện "đổ vỡ" cam kết của Cocobay Đà Nẵng, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết cách đây 2-3 năm, khi condotel bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Lúc đó đã có nhiều cảnh báo đưa ra về những cam kết này nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Tuy vậy, đây không phải chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để Việt Nam học hỏi. Sắp tới sẽ có thêm trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết, bởi trên thị trường vẫn tồn tại những dự án có chủ đầu tư kém năng lực. Tuy vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy những rủi ro này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng.

Rủi ro mang tên pháp lý

Ngay tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần 2 năm 2019, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức vào ngày 27-11 ở TP Hà Nội, hầu hết các ý kiến đều liên quan đến những bất cập loại hình condotel sau vụ Cocobay Đà Nẵng tự ý phá bỏ cam kết.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA, cho rằng condotel là một trong những loại hình sản phẩm mới giàu tiềm năng, nhiều dư địa phát triển và đặc biệt có những đóng góp không nhỏ cho sự bứt tốc của ngành du lịch thời gian vừa qua. Sau 3 năm phát triển rầm rộ, đã có tới hàng chục ngàn căn hộ condotel tung ra thị trường. Tuy nhiên, phân khúc này lại gặp bất trắc nhiều nhất khi tới nay vẫn chưa có một khung pháp lý định hình cho loại hình sản phẩm này.

Chủ tịch VNREA cho rằng từ đầu năm 2017 khi condotel còn đang "sốt", hiệp hội đã đề cập khoảng trống pháp lý của loại hình sản phẩm "con lai" này sẽ là những rào cản và rủi ro cho thị trường sau này khi quyền lợi của các nhà đầu tư tham gia vào sản phẩm này không được bảo đảm.

Trong khi đó, các nhà phát triển condotel cũng rơi vào tình cảnh hồi hộp và lo lắng do thiếu pháp lý sẽ khó bảo đảm được khai thác và thực hiện cam kết dòng tiền với khách hàng một cách ổn định. "Ngay cả cơ quan quản lý cũng lúng túng trong việc quản lý hoặc dàn xếp khi có những tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư" - ông Nam nói.

Dù các bộ, ngành liên quan đã có ý kiến về sự đồng thuận trong việc cần thiết xây dựng khung pháp lý cho condotel nhưng ông Nam cho biết đến nay, sau gần 3 năm, việc định danh vẫn chưa thực hiện được. "Tới nay, khi vụ Cocobay Đà Nẵng nổ ra, việc này lại được nhắc tới và rất nhiều người cho rằng động thái ngừng cam kết chi trả lợi nhuận của Cocobay Đà Nẵng sẽ gây ra hiệu ứng "đổ vỡ" dây chuyền cho rất nhiều dự án condotel hiện có trên thị trường và cũng có mức cam kết cao tương tự".

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng rủi ro từ câu chuyện không hoàn thành cam kết với khách hàng ở Cocobay Đà Nẵng chỉ là "chuyện nhỏ" và chỉ mang tính chất cá biệt. Còn thực tế, nếu xét về cách thức triển khai hay huy động vốn cho condotel là hoàn toàn hợp pháp theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thậm chí đây còn là sản phẩm đầu tư thông minh cho nhà đầu tư. "Quan trọng nằm ở việc các chủ đầu tư cam kết như thế nào và liệu mức cam kết đó có phù hợp không" - ông Nguyễn Trần Nam nói.

Điều đáng quan tâm, theo ông Nam, bản thân các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để "xuống tiền" mà không rõ bản chất nguồn tiền từ đâu mà có. "Lợi nhuận cao, lãi suất cao, kỳ vọng cao sẽ phải đi cùng với rủi ro cao và khi không bảo đảm được điều đó Cocobay Đà Nẵng buộc phải đưa ra giải pháp ngừng cam kết chi trả thu nhập và chuyển đổi công năng dự án. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa các dự án khác cũng rơi vào tình trạng như vậy" - ông Nam nói.

Sẽ có quy chuẩn quản lý condotel

"Condotel 3 năm nay ta nói rồi, Thủ tướng chỉ đạo nhiều nhưng nay vẫn chưa có được pháp lý đầy đủ. Cơ quan quản lý nhà nước cần trả lời rõ hơn sao 3 năm rồi chưa làm được điều đó?" - ông Nguyễn Thế Điệp, CLB Bất động sản Hà Nội, đề nghị cơ quan quản lý cần giải thích tại sao lại kéo dài như vậy.

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cho biết Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc liên quan đến condotel và đã chủ động báo cáo Chính phủ. "Đến nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường" - ông Khởi nói.

Theo ông Khởi, có 3 vấn đề đối với loại hình condotel này: Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này; thứ hai, quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel; thứ ba, quản lý vận hành với loại hình này. Bên cạnh đó còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. "Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ. Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này" - đại diện Bộ Xây dựng cho hay

.