Doanh nghiệp bất động sản kêu khó, ngân hàng nói gì?

Hội nghị do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức ngày 13-11 ở Hà Nội có sự tham gia của 35 ngân hàng thương mại và 22 doanh nghiệp bất động sản với các tên tuổi lớn như: Vingroup, Hưng Thịnh, Văn Phú - Invest, Geleximco, Becamex, Novaland, Him Lam, Sun Group, Masterise, GP.Invest, IMG...

Các ý kiến đều cùng chung nhận định hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như: Hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của doanh nghiệp (DN) còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như: Vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà…

Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP.Invest), ông Nguyễn Quốc Hiệp phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP.Invest), ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết vướng mắc của DN hơn 70% là về thủ tục pháp lý. Nhiều vướng mắc rất cụ thể chưa được tháo gỡ, đơn cử như về giải phóng mặt bằng thủ tục kéo dài có dự án 15 năm chưa xong giải phóng mặt bằng; về thủ tục đầu tư, có dự án phải xin trên 30 con dấu, điều này bào mòn sức khoẻ của DN và khiến các đối tác nước ngoài e dè thủ tục đầu tư ở Việt Nam. Vì vậy, các DN đều đang rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý sẽ được khơi thông trong thời gian tới.

Cũng khẳng định khó khăn lớn nhất với BĐS hiện nay là pháp lý. Tuy vậy, liên quan tới tín dụng, các doanh nghiệp vẫn mong được tiếp cận vốn rẻ hơn, thủ tục thông thoáng hơn, tài sản đảm bảo được định giá tốt hơn…

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes, cho hay không vướng mắc về tín dụng ngân hàng tại thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, hiện nay, trên thực tế, nhiều DN BĐS chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại hạn chế room tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes, phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Đồng thời, tài sản đảm bảo của DN đang thấp hơn giá trị thị trường do thị trường BĐS đóng băng, không có nhiều giá tham chiếu. Các ngân hàng cũng chỉ chấp nhận tài sản thế chấp là BĐS, không nhận trái phiếu, cổ phiếu, máy móc thiết bị.

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất các ngân hàng thương mại cần rút gọn quy trình thẩm định hồ sơ để giải ngân xuống trong vòng 1 tháng thay vì 2-3 tháng như hiện nay. Đồng thời, đơn giản hồ sơ vay vốn, hiện các ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng không cho doanh nghiệp vay tiền để chi giải phóng mặt bằng, trong khi chi phí này của doanh nghiệp là rất lớn.

Ông cũng kiến nghị tiếp tục giảm lãi suất, hiện lãi suất cho vay tại công ty ông đã giảm từ mức 10,5%/năm xuống 9,5%/năm, như vậy vẫn đang ở mức cao.

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, chia sẻ DN đã vừa được LPBank cấp hạn mức cho vay 5.000 tỉ đồng. Nguồn vốn này đã giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho các DN trong Tập đoàn và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở. Ông Cường cho biết, đã lên kế hoạch đưa dòng tiền này vào trực tiếp các dự án, triển khai xây dựng và sản xuất - kinh doanh, tạo ra hàng chục ngàn công ăn việc làm, tạo ra các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực của người ở thực với giá cả phù hợp, vừa túi tiền. Nhiều ngành nghề phụ trợ cũng đang chờ dòng tiền này để tiếp tục sản xuất - kinh doanh.

Tuy nhiên, DN lại gặp khó vì pháp lý các dự án BĐS đang triển khai kéo dài. Vì vậy, mong muốn các ngân hàng đơn giản hóa các điều kiện cho vay các dự án BĐS, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để DN có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

"Chúng tôi tin rằng, khi dòng vốn đi trực tiếp vào sản xuất - kinh doanh sẽ góp phần khôi phục lại và thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS, giải quyết công ăn việc làm và tạo ra sự phát triển kinh tế- xã hội ổn định"- ông Cường kỳ vọng.

Chia sẻ tại Hội nghị, ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), cho biết về thủ tục thẩm định cho vay, chúng ta đều thấy thị trường BĐS khó khăn pháp lý,... Ngân hàng là ngành kinh doanh rủi ro, ngân hàng bắt buộc giai đoạn này phải thẩm định kỹ thủ tục vì rủi ro hơn, ngân hàng phải làm chặt chẽ hơn, do đó thời gian có thể kéo dài hơn.

"Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, DN phối hợp với ngân hàng cùng tháo gỡ, cung cấp đầy đủ hồ sơ. Nguyên tắc DN khi gửi hồ sơ cho ngân hàng đều gửi những thông tin tích cực, còn ngân hàng thì luôn tìm kiếm những gì chưa được phô ra để quản trị rủi ro. Do vậy, hai bên cần hợp tác làm thế nào nhanh nhất có thể. Chứ không thể yêu cầu trong lúc thị trường rủi ro, ngân hàng nới quy định đi ngược lại với quản trị về rủi ro. Về phần ngân hàng, chúng tôi luôn chia sẻ phối hợp giải quyết khó khăn với DN. Ngân hàng cũng chưa có bất kỳ chính sách nào siết chặt thị trường cho vay BĐS, thậm chí còn mở rộng cho vay khách hàng cá nhân mua"- ông nói. Ông Ánh cũng cho rằng vướng mắc lớn nhất của người tiêu dùng hiện nay là niềm tin.

Còn ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank, cho hay hiện dư nợ BĐS đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Ông Tùng cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường BĐS hiện nay. Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng. Thứ hai, cơ cấu thị BĐS chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng. Thứ ba, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt, song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn chảy vào ngân hàng bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng cho hay, lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính mỗi ngân hàng. Tinh thần chung các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao. Ông Tùng khuyến nghị các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực… thì mới tạo niềm tin được với các ngân hàng.