Làm sao kéo giảm giá nhà?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi công văn kiến nghị Thủ tướng và các bộ ngành sớm có chính sách giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị.

Cao gấp 20 lần thu nhập

Theo HoREA, tại TP HCM, hầu hết căn hộ trung cấp (2 phòng) hiện nay có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m²), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng tiết kiệm khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng và khoảng 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng (25 - 30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội lại vắng bóng trên thị trường TP HCM trong 2 năm qua.

HoREA phân tích cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý. Đặc biệt, còn có nhiều chi phí "không tên" trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến trong khoản "chi phí dự phòng". Tất cả những chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán mà người mua nhà phải chịu. Nếu dự án bị ách tắc thủ tục, chủ đầu tư càng tốn thêm chi phí. Bên cạnh đó, giá nhà còn bị ảnh hưởng bởi năng lực, tài chính của chủ đầu tư.

Từ đó, HoREA kiến nghị một số giải pháp góp phần giảm giá nhà chung cư, gồm: thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15% - 20% giá đất trong bảng giá đất. Chính phủ có thể xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" tối thiểu 50% bảng giá đất và TP HCM xem xét giảm mức thu "tiền bảo vệ đất lúa" bằng 80% bảng giá đất hiện nay.

HoREA cũng kiến nghị UBND TP HCM ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục hành chính.

Ngoài ra, hiệp hội còn đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100 để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp (DN) tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Đặc biệt, HoREA mong mỏi Chính phủ sớm triển khai "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các DN đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m² ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m² ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết "điểm nghẽn về thể chế pháp luật", tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản luật, dưới luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, bảo đảm tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng; tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.

Một dự án căn hộ đang triển khai tại TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Rất cần bàn tay nhà nước

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, tổng giám đốc một DN bất động sản lớn ở TP HCM nói thẳng rất khó kéo giảm giá căn hộ, trừ khi chủ đầu tư có sẵn quỹ đất sạch, thủ tục hành chính thuận lợi và chấp nhận lời ít để có cung hàng ra thị trường còn thực tế thì không chủ đầu tư nào dại gì làm giá thấp để lời ít trong giai đoạn dự án khan hiếm như hiện nay. Vì vậy, câu chuyện nhà giá thấp từ nay về sau nếu không có sự can thiệp sâu của nhà nước thì phải nói là "khó như hái sao trên trời".

Giám đốc đầu tư một DN bất động sản khác tại TP HCM cũng thừa nhận trong điều kiện hiện nay, nếu DN đi mua lại dự án hoàn chỉnh pháp lý để triển khai thì không thể nào bán dưới 40 triệu đồng/m², phải bán giá cao mới có lãi. "Khi dự án có vị trí tốt, những dự án hiện hữu xung quanh đã ở mức cao thì chúng tôi không có lý do gì để hạ giá bằng nhà bình dân. Chưa kể, chúng tôi phải bỏ thêm tiền để đầu tư tiện ích, gia tăng chất lượng mới có thể ra hàng. Khi đó, giá bán căn hộ chắc chắn phải tăng bảo đảm lợi nhuận" - đại diện DN này lý giải.

Trong khi đó, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, để kéo giảm giá nhà, trước tiên nhà nước phải có cơ chế, chính sách để kéo giá đất xuống, như đánh thuế tài sản để chống đầu cơ, tránh bỏ phí tài nguyên đất đai. Việc này vừa gia tăng nguồn thu cho nhà nước vừa tái đầu tư dự án cho người dân có thu nhập thấp.

Một giải pháp khác, theo ông Phúc là nhà nước có thể giao lại quỹ đất sạch, lớn cho DN thông qua hình thức đấu thầu để DN có đất sạch và sớm triển khai dự án với giá thành hợp lý. Khi đó, chắc chắn nguồn cung nhà giá thấp sẽ dồi dào hơn.

Cũng liên quan đến giá nhà đất, mới đây, Bộ Xây dựng cho biết đang nghiên cứu trình Chính phủ ban hành loạt giải pháp để hạ nhiệt giá nhà, phát triển nhà ở giá thấp (giá bán dưới 20 triệu đồng/m² và diện tích tối đa 70 m²/căn hộ). Theo đó, khi các chủ đầu tư triển khai dự án nhà dưới 20 triệu đồng/m² sẽ được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất trong 2 năm, được miễn giảm một số thủ tục, đồng thời sẽ đề xuất được ưu đãi về vốn, được vay lãi suất thấp. Từ đó, các dự án nhà giá thấp thời gian tới sẽ tăng lên.