Mua căn hộ như nắm dao đằng lưỡi

Dù chủ đầu tư đã cam kết trả nợ cho Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Chi nhánh Bắc Sài Gòn trước ngày 15-6 nhưng các cư dân ở khu chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) vẫn chưa thể yên tâm. Bởi trước đó, dù đã vào ở hơn 2 năm, thanh toán 95% giá trị căn hộ, họ vẫn nhận được giấy báo thu hồi căn hộ để xiết nợ từ ngân hàng.

Nạn nhân của cả hai bên

Câu chuyện có nguồn gốc từ việc chủ đầu tư đã đem quyền sử dụng đất cùng với toàn bộ dự án (còn gọi là bất động sản hình thành trong tương lai) thế chấp cho ngân hàng. Các căn hộ sau đó được đem bán. Cũng chính ngân hàng này là bên cho vay đối với người mua căn hộ với điều kiện thế chấp chính căn hộ nhằm bảo đảm việc trả nợ vay để mua nhà.

Cư dân ở chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP HCM) vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền nhà do chủ đầu tư đem chung cư đi thế chấp Ảnh: TẤN THẠNH

Trong hoàn cảnh luật hiện hành, việc một bất động sản được dùng để bảo đảm cùng một lúc nhiều khoản nợ không phải là trái luật. Vấn đề là người mua căn hộ hoàn toàn không biết gì về việc chủ đầu tư đã đem thế chấp dự án trước đó. Điều này rất quan trọng vì nếu biết thì chưa chắc họ đã chấp nhận mua và nếu chấp nhận mua thì chẳng ai tỉnh táo mà lại đi mua một tài sản đang bị thế chấp với cùng một giá như bất động sản “sạch”, không bị ràng buộc vào một nghĩa vụ bảo đảm nào.

Người ta có thể trách chủ đầu tư, suy cho cùng, là người biết rõ hơn ai hết về tài sản nhưng đã không cung cấp đầy đủ thông tin cho người mua. Tuy nhiên, cũng có thể chủ đầu tư cho rằng mình đủ sức làm chủ tình hình nên không cần cho người mua biết. Vả lại, nếu nói thật, có khi khó bán tài sản.

Người ta cũng có thể trách ngân hàng đã biết về việc dự án cùng với quyền sử dụng đất đã được đem thế chấp nhưng không cảnh báo người mua khi thế chấp các căn hộ để cho người mua vay tiền mua nhà. Song cũng phải thấy đối tượng trong 2 vụ thế chấp là khác nhau: chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án và quyền sử dụng đất; còn người mua thế chấp căn hộ. Về mặt lý thuyết, ngân hàng không có nghĩa vụ mang tính pháp lý về việc thông tin tình trạng của toàn bộ dự án cho người muốn mua từng căn hộ.

Rốt cuộc, trong hoàn cảnh pháp lý đó, người mua căn hộ luôn ở thế chịu rủi ro: bên giao dịch mà ngay thẳng, trung thực thì người mua có được căn hộ đàng hoàng về mặt pháp lý và việc mua bán diễn ra thuận lợi, an toàn; còn nếu bên giao dịch cứ khăng khăng chỉ nhắm làm sao có lợi cho mình thì người mua có thể trở thành vật “tế thần” một khi chuyện làm ăn của bên bán (căn hộ) không suôn sẻ.

Có cách nào bảo vệ người mua?

Ở các nước, một tài sản có thể được thế chấp cho nhiều chủ nợ. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ có giá trị pháp lý đối với người thứ ba một khi được đăng ký tại một cơ quan chuyên trách do nhà nước lập ra. Trong trường hợp có nhiều vụ thế chấp ràng buộc cùng một bất động sản thì việc đăng ký có tác dụng xếp hạng ưu tiên đối với các vụ thế chấp: vụ nào đăng ký trước thì nợ được bảo đảm sẽ được ưu tiên trả trước một khi tài sản thế chấp được đem bán; trả xong rồi thì phần còn lại của số tiền bán tài sản mới được dùng để trả tiếp các khoản nợ được bảo đảm có thứ tự ưu tiên thấp hơn.

Việc đăng ký được công khai với toàn xã hội theo mô hình cung ứng dịch vụ công. Bất kỳ người nào có quan tâm đến tài sản đều có thể tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bằng cách yêu cầu cơ quan đăng ký cấp một bản trích lục lý lịch tài sản và trả phí dịch vụ.

Nhờ hệ thống đăng ký và chế độ công khai thông tin đăng ký, mà các chủ nợ, khi nhận thế chấp đối với một tài sản, biết rõ mình đang ở vị trí ưu tiên thứ mấy và từ đó đánh giá được cơ may thu hồi nợ bằng cách xử lý tài sản thế chấp, trước khi quyết định có nên cho vay hay không và nên cho vay bao nhiêu.

Đặc biệt, hệ thống đăng ký giúp người mua hiểu rõ tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó có điều kiện ngã giá mua theo luật chơi “tiền nào của nấy”.

Chắc chắn, nếu có một hệ thống đăng ký được tổ chức và vận hành như thế, những người mua căn hộ thuộc khu chung cư The Harmona đã không ở trong tình trạng đứng ngồi không yên như hiện nay. Vấn đề xây dựng một hệ thống đăng ký tài sản như một công cụ minh bạch hóa môi trường giao dịch đã được đặt ra từ rất lâu. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, đặc biệt là do tình trạng manh mún của hoạt động quản lý nhà nước liên quan đến bất động sản, nên cho đến nay, một hệ thống như thế vẫn chưa ra đời.

Cũng có nơi, vì nhiều lý do, người ta không xây dựng hệ thống đăng ký để công khai thông tin chính thức về tình trạng pháp lý của tài sản. Thay vào đó, để giúp người mua bất động sản không phải nắm đằng lưỡi khi giao dịch và phải đối mặt với nguy cơ mất tiền vì mua phải tài sản “xấu”, người ta phát triển dịch vụ bảo hiểm giao dịch. Khi giao kết hợp đồng mua một tài sản, người mua đồng thời giao kết hợp đồng bảo hiểm với công ty bảo hiểm giao dịch chuyên nghiệp.

Trong trường hợp tài sản bị người khác đòi hay thậm chí lộ ra một “khuyết tật” pháp lý nào đó khiến giá trị bị giảm sút thì công ty bảo hiểm chịu trách nhiệm bồi thường. Tất nhiên, công ty bảo hiểm phải tìm cách giảm thiểu rủi ro cho mình bằng cách tự mình thu thập thông tin để xây dựng hệ thống dữ liệu về tài sản. Với hệ thống dữ liệu đó, công ty bảo hiểm có điều kiện đánh giá mức độ xấu hay tốt của từng tài sản, về phương diện rủi ro pháp lý, từ đó có điều kiện định giá bảo hiểm phù hợp.

Chừng nào chưa có biện pháp bảo đảm khách quan đối với sự minh bạch của môi trường giao dịch bất động sản cũng như sự an toàn cho người mua thì những trường hợp tương tự vụ chung cư The Harmona sẽ có điều kiện lặp lại.