Người mua nhà chưa được lợi

Thông tư 31 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 15-2.

Mục tiêu phân hạng chưa rõ

Thông tư 31 quy định về việc phân hạng, tiêu chí đánh giá phân hạng, hồ sơ đề nghị công nhận hạng, thẩm quyền và trình tự, thủ tục công nhận hạng nhà chung cư thương mại, nhằm mục đích chính là xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường và chỉ thực hiện đối với chung cư nào có đề nghị phân hạng. Một số nhà chuyên môn cho rằng còn nhiều vấn đề bất cập, chưa mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà cũng như khó “trị” được những chủ đầu tư cố tình tự phong hạng nhà của mình khi rao bán.

Theo thông tư, các tiêu chí phân hạng nhà chung cư được xác định theo 4 nhóm: quy hoạch kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội; chất lượng, quản lý, vận hành. Nhà chung cư được phân 3 hạng: A, B, C. Trong đó, hạng A và B phải đáp ứng tối thiểu 18 trong 20 tiêu chí.

Nếu việc phân hạng chung cư được thực hiện từ đầu, người tiêu dùng sẽ có lợi hơn Ảnh: Tấn Thạnh

Về các tiêu chí, ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng Giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (Savistar), chuyên quản lý nhà chung cư - nhận định về cơ bản, Thông tư 31 có thể khắc phục được những điều bất hợp lý ở thông tư trước đây do các quy định rõ ràng và dễ áp dụng hơn. Tuy nhiên, mục tiêu cho việc phân hạng này là gì và người mua nhà có lợi hay không thì chưa thể hiện rõ. Việc công nhận hạng nhà được làm sau khi dự án hoàn thành, trong khi chủ đầu tư cần quảng bá, xác định hạng nhà trước để rao bán.

Như vậy việc phân định nhằm phục vụ việc bán hàng, tăng niềm tin cho người mua nhà là không có, mà chỉ nhằm cho hậu đầu tư, người giao dịch thứ cấp. Còn phân hạng nhằm thu phí quản lý thì không quá cần thiết bởi việc quản lý, vận hành chung cư theo tiêu chuẩn mà thông tư đưa ra là hơi “cứng”, thiên về kết cấu, xây dựng hơn dịch vụ. Như vậy, cư dân ở chung cư hạng A sẽ được hưởng gì tốt hơn hạng B vẫn chưa rõ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng tiêu chí đánh giá có vấn đề. Chẳng hạn, để công nhận hạng A phải đạt 18/20 tiêu chí nhưng có thể thiếu những tiêu chí hết sức quan trọng như hầm giữ xe, PCCC, thang máy… là khó chấp nhận.

Cần chặn việc “tự phong”

Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại TP HCM nhìn nhận nếu không bắt buộc, nhiều chủ đầu tư sẽ không mặn mà với việc phân hạng do phải thêm “gánh nặng”. Vả lại, nếu chung cư không đạt loại A, chủ đầu tư cũng không muốn thừa nhận mình hạng B hay C. Ngoài ra, nếu đã bán hết nhà cho khách hàng, chủ đầu tư dại gì làm hồ sơ phân hạng.

Quy định “Trong trường hợp có một trong các hành vi vi phạm quy định đã nêu trong thông tư thì Sở Xây dựng hủy quyết định công nhận và công bố công khai; xóa thông tin, văn bản quyết định công nhận hạng đã đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của sở và có văn bản thông báo cho chủ sở hữu, ban quản trị, chủ đầu tư (nếu có) của nhà chung cư biết. Đặc biệt là tùy theo mức độ vi phạm mà tổ chức, cá nhân có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự” càng khiến chủ đầu tư né phân hạng.

Vị tổng giám đốc này đề nghị nên bắt buộc tất cả chung cư phải được chủ đầu tư nộp hồ sơ phân hạng từ đầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea), đề nghị chỉ cần tập trung giải quyết vấn đề mấu chốt của việc phân hạng là xác định thế nào là dự án cao cấp để tránh tình trạng tự phong của nhiều chủ đầu tư. Còn việc xác định hạng nhà để thu phí quản lý là không quan trọng do phụ thuộc vào thỏa thuận giữa đơn vị quản lý và cư dân.

Hiện phí quản lý 2 hạng nhà không chênh nhau đáng kể, chỉ vài ngàn đồng/m2.