Nhà ở xã hội: Người bán, người mua đều ngán

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 139/2016/TT-BTC (hiệu lực từ ngày 15-11-2016) hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại NƠXH.

Không thấy gì mới

Thông tư này cũng nêu rõ sẽ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất để đầu tư xây dựng NƠXH của dự án sử dụng quỹ đất 20% của các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, kể cả quỹ đất 20% tổng diện tích đất để xây dựng NƠXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại đã được phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH. Thông tư đã có hiệu lực nhưng hầu như các doanh nghiệp (DN) không thấy gì... hấp dẫn.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM về NƠXH cho thấy đến nay, TP đã chấp thuận đầu tư xây dựng 51 dự án NƠXH với gần 50.000 căn hộ nhưng hiện chỉ 12 dự án hoàn thành với 3.768 căn. Vừa qua, nhờ có gói tín dụng 30.000 tỉ đồng nên đã có gần 10.800 khách hàng vay mua nhà; TP duyệt cho người dân mua trên 7.560 căn. Kết quả điều tra của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cũng cho thấy nhu cầu mua, thuê NƠXH từ nay đến năm 2020 là rất lớn. Đặc biệt, nhiều người có nhu cầu trả góp từ 2-4 triệu đồng/tháng, mua nhà diện tích nhỏ từ 20-60 m2 cũng nhiều. Hơn 40% người chưa có nhà có nguyện vọng vay số tiền bình quân khoảng 350 triệu đồng, thời gian vay 10-15 năm.

Một dự án nhà ở xã hội tại TP HCMẢnh: Tấn Thạnh

Sở Xây dựng TP cho biết đến năm 2020, TP sẽ triển khai khoảng 40 dự án NƠXH với 44.700 căn hộ. Hiện khoảng 8 dự án đã khởi công; 12 dự án đã chấp thuận đầu tư; gần 20 dự án đã công nhận chủ trương đầu tư.

Mặc dù là đơn vị thực hiện NƠXH khá nhiều tại TP HCM nhưng ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Hoàng Quân, nhận định đầu tư NƠXH tại TP HCM chưa thực sự hấp dẫn vì DN phải bỏ tiền thỏa thuận chuyển nhượng đất; thủ tục lòng vòng trong khi việc hoàn thuế lại cho DN chậm trễ. Đặc biệt, ông Tuấn đề nghị việc thực hiện các thủ tục pháp lý cho NƠXH nên tập trung một đầu mối.

Miễn không bao nhiêu!

Theo một số chuyên gia, nhà nước chưa đủ tài chính để tập trung phát triển quỹ NƠXH; chưa có chính sách hỗ trợ, ưu đãi tín dụng, thuế mạnh hơn để hút được nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư tham gia xây dựng NƠXH cho công nhân.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng NƠXH không hấp dẫn nhà đầu tư do quỹ đất được cấp thường xa trung tâm, DN không được hỗ trợ vốn, tỉ suất lợi nhuận cho chủ đầu tư bị khống chế (không quá 10% chi phí đầu tư đối với NƠXH để bán và 15% đối với NƠXH cho thuê) nên khả năng thu hồi vốn chậm. Chưa kể, thủ tục rườm rà, phải chứng minh nhiều thứ; người mua NƠXH cũng phải chứng thực đủ điều.

Lãnh đạo một DN bất động sản cho rằng thực tế việc miễn thuế đối với nhà đầu tư thực hiện NƠXH chỉ mang tính hỗ trợ, không có tính kích thích bởi cơ bản số tiền này rất thấp. Giá trị đất vùng ven không nhiều nên tiền thuế sử dụng đất không cao, nếu tính cả hệ số thì số tiền miễn này cao lắm chỉ vài ba trăm ngàn đồng/m2. DN tranh nhau làm trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp ở trung tâm để có lãi cao chứ không làm NƠXH. Lãnh đạo DN này cho rằng muốn phát triển NƠXH, nhà nước cần xã hội hóa, cho các DN tư nhân thực hiện.

Cùng quan điểm, trong công văn nói về thực trạng và giải pháp phát triển NƠXH, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM - cho rằng Chính phủ nên khuyến khích phát triển các dự án NƠXH, nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ bởi có một số DN làm dự án nhà ở thương mại nhỏ, vừa nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất và không có ưu đãi về thuế GTGT, về tín dụng, thuế thu nhập DN như dự án NƠXH. Nhiều DN vẫn thực hiện và bán được những dự án NƠXH, nhà ở thương mại để bán, thuê mua hoặc cho thuê giá rẻ, như các công ty: Lê Thành, Nam Long, Hoàng Quân, Thủ Thiêm... Hiệp hội kiến nghị nhà nước có chính sách thí điểm để khuyến khích DN thực hiện loại dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (khoảng 1,5 - 3 triệu đồng/tháng) được tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, được giảm thuế GTGT còn 5%, thuế thu nhập DN còn 10%, có chính sách tín dụng ưu đãi... thì còn có thể giảm thêm giá cho thuê nhà và thu hút thêm nhiều DN đầu tư, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp thuê được nhà giá rẻ.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, mới đây khẳng định cơ quan chức năng sẽ sớm trình lãnh đạo TP quy trình cấp phép xây dựng liên thông với các dự án vì hiện chủ đầu tư phải liên hệ nhiều nơi, TP cũng sẽ tập trung nhiều hơn nữa cho phát triển NƠXH với những giải pháp quyết liệt và đổi mới. Đặc biệt, không để người mua nhà có tâm lý xem NƠXH là kém chất lượng.