Tiếp tục gỡ khó cho bất động sản (*): Gỡ vướng về pháp lý

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS) vừa diễn ra, đến nay TP HCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án gặp vướng mắc về pháp lý; Hà Nội giải quyết được 419 dự án; nhiều địa phương khác cũng đang nỗ lực triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS.

Tiến độ còn chậm

Tuy vậy, một số ý kiến cho rằng dù đã có chỉ đạo sát sao của Chính phủ tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, tuy nhiên tiến độ giải quyết còn chậm, đặc biệt về việc định giá đất, phê duyệt quy hoạch còn gặp vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, phương pháp tính tại các địa phương.

Điển hình, TP HCM chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án vướng mắc pháp lý nhưng mới chiếm 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu. Hà Nội chỉ đạo và giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu), hiện thành phố vẫn đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án...

Một dự án đang gặp vướng mắc pháp lý tại TP HCM. Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Phản ánh với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành, cho biết đến nay dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP HCM) của công ty vẫn chưa được cấp phép dù trước đó lãnh đạo TP HCM, các sở, ngành đã có nhiều cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ vướng mắc. 

Dự án đã được chấp thuận chủ trương điều chỉnh quy hoạch cục bộ và lãnh đạo huyện Bình Chánh trình lên Sở Kế hoạch và Đầu tư nhưng phải chỉnh sửa và trình lên xuống 3-4 lần mới được chuyển qua trình UBND TP HCM. Đến nay dự án vẫn chưa có quyết định chủ trương đầu tư. 

"Chúng tôi có cảm giác tư duy cán bộ, viên chức sở, ngành chưa thông, còn thận trọng. Có lẽ, họ cho rằng chưa có quy trình nên vẫn còn tâm lý chờ. Thành phố đã lập tổ liên ngành giải quyết khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp (DN) nhưng đến giờ vẫn chậm trong tháo gỡ" - ông Nghĩa nhìn nhận.

Một dự án khác tại quận 7, TP HCM đã triển khai nhiều năm, vì vướng pháp lý nên phải tạm dừng. Lãnh đạo thành phố gần đây liên tục họp bàn về tháo gỡ vướng mắc và có chỉ đạo mới là DN "cần phải xin ý kiến của trái chủ" để thống nhất xem có tiếp tục đồng hành với chủ đầu tư triển khai dự án hay không. 

Theo chủ đầu tư, trước đây, để có vốn triển khai dự án, DN đã phát hành trái phiếu cho khoảng 200 nhà đầu tư, huy động khoảng 600 tỉ đồng, thời hạn đáo hạn là cuối năm 2023. Nếu như dự án không vướng pháp lý, mọi việc thuận lợi, DN đã có thể mở bán và hoàn thành dự án đúng tiến độ thì việc đáo hạn trái phiếu chỉ là chuyện nhỏ. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, DN khó khăn, không đủ nguồn lực tài chính để mua lại trái phiếu trước hạn, còn dự án thì đang ngưng trệ, rất khó đàm phán với trái chủ đồng ý gia hạn và tiếp tục đồng hành.

Ông Đặng Anh Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển địa ốc Sài Gòn 5, cho biết sau nhiều lần kiến nghị, Văn phòng UBND TP HCM đã có văn bản truyền đạt chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương xem xét kiến nghị của DN về nguy cơ ngừng hoạt động và báo cáo kết quả thực hiện chậm nhất vào ngày 15-7. Tuy nhiên, đến nay DN vẫn chưa nhận được bất cứ thông tin nào về tháo gỡ khó khăn.

Theo ông Tú, khó khăn, vướng mắc của DN liên quan đến giấy phép xây dựng dự án Khu thương mại dịch vụ căn hộ Bình Đăng, Quốc lộ 50 (quận 8, TP HCM), cụ thể là vướng vì chưa cập nhật tên mới trong quá trình cổ phần hóa. DN vay ngân hàng 100 tỉ đồng để triển khai dự án nhưng đã bị quá hạn, tiền lãi hiện lên đến gần 50 tỉ đồng và có nguy cơ ngừng hoạt động.

Phân nhóm để có chính sách phù hợp

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận các DN BĐS vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Trong đó, khó khăn, vướng mắc chính là về pháp lý. Cụ thể là vướng quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên; về điều chỉnh chủ trương đầu tư; về thẩm quyền chuyển nhượng dự án...

Bên cạnh đó, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, giao nền tái định cư; một số nhà đầu tư chưa phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án... còn chưa kịp thời, đồng bộ đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án.

Để tháo gỡ những khó khăn này, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, địa phương và DN cần triển khai, thực hiện nghiêm, có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao tại Nghị quyết 33/NQ-CP. Các địa phương cần tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; lựa chọn chủ đầu tư, nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất..; khẩn trương, quyết liệt thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp...

Một lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) nhận định thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro lớn từ nay cho tới cuối năm, các dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư chưa hoàn thiện xây dựng, bàn giao sản phẩm theo đúng kế hoạch. Niềm tin của người mua nhà suy giảm ảnh hưởng trực tiếp tới nhu cầu vay vốn, tuân thủ cam kết thanh toán theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và cam kết trả nợ vay với ngân hàng.

Các khó khăn trên dự báo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của thị trường BĐS, có thể tác động tiêu cực đến một số ngành liên quan (sắp thép, vật liệu xây dựng, xây dựng...) và tiềm ẩn rủi ro về chất lượng tín dụng của ngành ngân hàng. Do đó, lãnh đạo MB kiến nghị Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, thủ tục triển khai dự án cho chủ đầu tư. 

"Đặc biệt các DN có nhiều dự án dang dở, ưu tiên các dự án có tỉ lệ hoàn thiện xây dựng cao để hoàn thiện sản phẩm, bàn giao nhà cho người dân. Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phân nhóm BĐS để có chính sách quản lý phù hợp như BĐS khu công nghiệp, BĐS nhà ở thu nhập thấp, đồng thời xem xét có chính sách ưu tiên hơn BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp, áp dụng hệ số rủi ro phù hợp để hỗ trợ phát triển" - lãnh đạo MB đề xuất thêm. 

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 7-8