TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản

Ngày 9-11, tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản (BĐS)" đã được Báo Người Lao Động tổ chức. Nhiều ý kiến của nhà quản lý, chuyên gia, luật sư, hiệp hội và doanh nghiệp (DN) cho rằng phải gỡ cho được nút thắt về pháp lý nhằm giúp thị trường BĐS phục hồi rõ nét hơn.

Thị trường qua vùng đáy, vốn không thiếu

Phát biểu tại tọa đàm, nhiều chuyên gia, lãnh đạo hiệp hội đồng tình với nhận định thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất, tạo đáy trong thời gian qua và đang phục hồi dù vẫn còn khó khăn.

Số liệu được TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, dẫn chứng cho thấy thị trường có 2 phân khúc tương đối khả quan là BĐS nhà ở và BĐS khu công nghiệp (KCN), ít bị ảnh hưởng nhất trong thời gian qua. Với BĐS nhà ở, báo cáo sơ bộ của Hội Môi giới BĐS Việt Nam phản ánh có sự phục hồi, quý sau cao hơn quý trước. Khoảng 20.000 sản phẩm đã được tung ra; lượng giao dịch tăng dần qua các quý, riêng quý III/2023 tăng 56% so với quý trước.

Đối với BĐS KCN, cả nước có gần 400 KCN, trong đó khoảng 292 KCN đang hoạt động và công suất hay tỉ lệ lấp đầy khoảng 80% - 82%. Tỉ lệ lấp đầy đến hết quý III/2023 khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc. Giá thuê KCN vẫn tăng 7%-12% trong quý III/2023 so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ dự án FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) gắn với KCN đang ở mức cao.

Nhà báo - TS Tô Đình Tuân, Tổng Biên tập Báo Người Lao Động, chủ trì tọa đàm. Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Một trong những khó khăn của thị trường BĐS được đề cập nhiều trước đây là vốn tín dụng, nay đã từng bước được tháo gỡ. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố cho thấy tín dụng cho đầu tư, kinh doanh BĐS và nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng khoảng 4,7%, bất chấp bối cảnh thu nhập suy giảm và lãi suất cao. Vốn FDI khá tích cực, 10 tháng đầu năm 2023 có gần 2 tỉ USD đăng ký vào BĐS, trong đó giải ngân khoảng 763 triệu USD. Kênh huy động vốn qua trái phiếu cũng được các DN BĐS tích cực phát hành, đàm phán trái phiếu đáo hạn và mua lại trái phiếu đã phát hành...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cũng nhận định thị trường đã qua vùng đáy. Cụ thể, theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, vùng đáy là từ quý I/2023, khi tăng trưởng của lĩnh vực BĐS âm 16,1%, nhưng sau đó tốt lên dần. Kết thúc quý II/2023, BĐS vẫn tăng trưởng âm hơn 11% nhưng từ quý III chỉ còn âm hơn 8%.

Một trong những gói tín dụng được kỳ vọng tạo đà lan tỏa cho thị trường BĐS vừa qua là gói 120.000 tỉ đồng cho vay đầu tư phát triển dự án NƠXH. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết từ ngày đầu tiên triển khai gói tín dụng này, 30.000 tỉ đồng đã được đăng ký.

Theo ông Phạm Văn Dương, Giám đốc Agribank Chi nhánh Bình Triệu (TP HCM), Agribank là ngân hàng 100% vốn nhà nước nên tất cả quy định phải chấp hành nghiêm, trong đó có gói 120.000 tỉ đồng. Agribank đã tiếp cận các dự án NƠXH từ tháng 10-2022 và theo đuổi đến nay. Liên quan vốn tín dụng, ngân hàng đang dư và chuẩn bị sẵn để cho DN vay sử dụng. Tuy nhiên, vấn đề là khi cung cấp vốn cho dự án cũng phải theo đầy đủ quy định của nhà nước. Hiện tại, Agribank phối hợp với DN tháo gỡ khó khăn để sớm giải ngân cho các dự án.

"Riêng lãi suất cho vay mua NƠXH đang thấp nhất trong nhiều năm gần đây. Hiện Agribank cho khách hàng mua NƠXH vay với lãi suất giảm 2 điểm % so với biểu lãi suất thông thường. Lãi suất thấp, vốn có sẵn, chỉ chờ DN hoàn tất thủ tục để giải ngân" - ông Dương khẳng định.

Đẩy mạnh vai trò của các tổ công tác

Vốn tín dụng cho NƠXH không thiếu nhưng theo các DN, việc triển khai những dự án này rất khó.

Ông Võ Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty CP NƠXH TP HCM, cho hay nhà nước có nhiều ưu đãi để phát triển NƠXH nhưng nhiều DN chưa tiếp cận được. Khi chưa tham gia làm NƠXH đã thấy khó, khi tham gia lại thấy càng khó hơn. Cụ thể, ngoài vốn, DN còn gặp khó khăn về quỹ đất. Do đó, DN mong muốn nhà nước rà soát quỹ đất cho thuê đưa vào danh mục phát triển NƠXH, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Sau đó, DN tham gia phát triển NƠXH và tính chi phí đất đai này vào chi phí phát triển dự án.

"DN làm dự án NƠXH chỉ lợi nhuận 10% nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng. Trong khi đó, có những chi phí không đưa vào giá bán được. Làm NƠXH lâu hơn, khó hơn nhà ở thương mại khiến DN không mặn mà. Chờ 2-3 năm để ngân hàng giải ngân vốn vay thì DN không chờ được. Vì vậy, kiến nghị có cơ chế giải ngân nhanh hơn" - ông Hoàng đề xuất.

Những khó khăn nêu trên của thị trường BĐS đã được nhận diện và đề cập thời gian qua. Vấn đề còn lại, theo các chuyên gia, DN chia sẻ tại tọa đàm của Báo Người Lao Động, là đề xuất giải pháp nào khả thi nhất nhằm đẩy nhanh tháo gỡ khó khăn.

Ông Thái Doãn Hòa, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, cho hay qua rà soát, Đồng Nai đã nhận diện 5 nhóm khó khăn, vướng mắc của lĩnh vực BĐS. Trong đó, nổi bật nhất là khó khăn, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư - lựa chọn chủ đầu tư. Có dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều năm nay, đến giờ cơ quan thanh tra kiểm tra lại yêu cầu thực hiện theo Luật Nhà ở - tức phải có đất ở. Việc định giá đất cũng gặp khó. Có dự án giao rồi mà không định giá được vì các công ty tư vấn không dám định giá do lo ngại khó giải trình với cơ quan chức năng...

"Có nhiều khó khăn trong việc thực hiện nhiệm vụ xây dựng NƠXH trong dự án. Nhiều dự án đã triển khai theo quy định cũ nhưng sau này điều chỉnh quy hoạch lại bị vướng. Chẳng hạn, Luật Nhà ở quy định địa phương phải thẩm định lại, buộc DN phải dành 20% diện tích dự án làm NƠXH thì rất khó" - ông Hòa nêu thực trạng.

Để tháo gỡ khó khăn, tỉnh Đồng Nai đã lên kế hoạch từ nay đến năm 2030 tiếp tục quy hoạch quỹ đất cho nhà ở thương mại, còn lại là NƠXH. Công tác quy hoạch đã hoàn chỉnh để sẵn sàng kêu gọi nhà đầu tư, nhưng vẫn còn khó khăn. Từ năm 2022 đến nay, Tỉnh ủy, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo thành lập tổ công tác xử lý các kiến nghị, tháo gỡ khó khăn cho DN.

Ngay từ đầu năm 2023, Đồng Nai đã lập 3 tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án chậm triển khai, xử lý khó khăn cho DN, phát triển NƠXH. Cả 3 tổ công tác đều do lãnh đạo tỉnh làm tổ trưởng. Các sở, cụ thể là Sở Xây dựng, cũng lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn trong thẩm quyền theo hướng sẽ tháo gỡ từng phần; nếu liên quan cấp cao hơn thì đăng ký làm việc với các bộ, ngành để giải quyết cho DN. 

ĐƠN VỊ ĐỒNG HÀNH