Lối ra cho nhà tái định cư bỏ trống

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh, TP HCM) xây dựng trên khu đất hơn 30 ha với tổng kinh phí hơn 1.000 tỉ đồng từ hơn 10 năm trước.

Trống vắng nơi tái định cư

Ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động những ngày đầu tháng 11-2024 cho thấy địa điểm gồm 500 nền tái định cư, 45 lô chung cư, gần 2.000 căn hộ này còn một nửa số lô chung cư để trống, nhiều lô còn lại không lấp đầy hộ tái định cư. 

Trong khi đó, giữ vị trí đắc địa ở trục đường Mai Chí Thọ, hàng ngàn căn hộ tại khu 38,4 ha phường An Khánh (TP Thủ Đức) thuộc chương trình xây dựng 12.500 căn hộ tái định cư cho người dân bị giải tỏa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng trong tình cảnh hiu hắt.

Các khu tái định cư trên được bàn giao về Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng (thuộc Sở Xây dựng). Trung tâm có nhiệm vụ quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có hơn 10.000 căn hộ tái định cư; và với thực trạng quỹ nhà bỏ trống, việc công trình xuống cấp, chi phí bảo trì tốn kém là điều khó tránh.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, thừa nhận thành phố có gần 9.000 căn hộ tái định cư được tạo lập bằng ngân sách nhà nước đang để trống. Con số trên gồm nhóm căn hộ có chủ trương đấu giá và nhóm bố trí tái định cư cho 258 dự án đầu tư công trên địa bàn.

Nhằm khởi động lại thị trường bất động sản cũng như tăng thu ngân sách, UBND TP HCM ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá nhiều lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trước mắt là bán đấu giá 3 lô đất. Từ tháng 7-2025 đến năm 2026, sau khi có quyết định công nhận kết quả đấu giá thành 3 lô trên, Sở Tài nguyên và Môi trường qua rút kinh nghiệm sẽ tham mưu, đề xuất triển khai đấu giá tiếp với 4 lô đất khác.

Kế hoạch trên cũng mang nội dung hoàn thành mục tiêu đấu giá quyền sử dụng các khu đất và 3.790 căn hộ chung cư (lô R1, R2, R3, R4, R5 thuộc khu 38,4 ha phường An Khánh), gần 1.000 căn ở Vĩnh Lộc B.

Bức bí nhà ở xã hội

Theo tìm hiểu, từ chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021-2030 và đề án của Chính phủ về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giai đoạn 2021-2030 TP HCM dự kiến phát triển khoảng 69.700-93.000 căn nhà ở xã hội. Riêng giai đoạn 2021-2025, dự kiến phát triển 26.200 đến 35.000 căn.

Giữa tháng 10 vừa qua, trong báo cáo tình hình đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, Sở Xây dựng TP HCM cho biết từ năm 2021 đến nay 5 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 2.745 căn hộ được đưa vào sử dụng. Có 4 dự án, tương ứng gần 3.000 căn hộ khác đang thi công…

Theo Sở Xây dựng, các dự án hoàn thành hoặc đang triển khai thi công hầu hết đều thực hiện một phần hoặc toàn bộ thủ tục đầu tư ở giai đoạn 2016-2020 (6/9 dự án), những dự án hoàn tất các thủ tục để đủ điều kiện thi công từ năm 2021 đến nay có 3/9 dự án. Ngoài ra, thành phố còn 27 dự án chủ yếu đang hoàn tất thủ tục pháp lý tại các sở, ngành, cấp quận huyện, đặc biệt là ở khâu pháp lý hóa quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trước kết quả khiêm tốn trên, nhiều chuyên gia, tổ chức tham gia ý kiến về chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu rất lớn của người dân, tránh lãng phí nguồn nhà ở này.

Theo đó, Điều 124 Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà ở phục vụ tái định cư được chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Việc chuyển đổi đáp ứng một số nguyên tắc, cụ thể như phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, không gây thất thoát tài sản công; nhà ở sau khi được chuyển đổi công năng phải sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của nhà ở được chuyển đổi; phải được Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Ngoài ra Nghị định 95/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở có nội dung chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội được thực hiện khi tại khu vực có nhà ở cần chuyển đổi không còn nhu cầu về nhà ở phục vụ tái định cư; nhà ở phải có diện tích phù hợp với tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội theo quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Giải được nhiều bài toán

Tuy vậy, đối chiếu các quy định có thể thấy một số "nút thắt" trong việc chuyển đổi. Trong đó, Nghị định 100/2024 quy định căn hộ nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2; được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng tối đa nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa 70 m2 và bảo đảm tỉ lệ căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ trong dự án. Trong khi đó, căn hộ tái định cư trong dự án chung cư có số lượng căn trên 70 m2 có thể cao vì đáp ứng nhu cầu tái định cư cho gia đình đông người.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất trong khi đó hàng ngàn căn hộ nhà tái định cư còn liên quan tới tiền bồi thường về đất. Một vấn đề nữa là tài sản công khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội để bán thì cần xác định giá trị để xác định giá bán...

Các chuyên gia cho rằng trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho công chức, viên chức, người lao động khan hiếm thì việc hàng ngàn căn hộ tái định cư bỏ trống đặt ra những câu hỏi về giải pháp sử dụng hiệu quả nguồn cung nhà ở này. 

Việc chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội được đánh giá là "một mũi tên trúng hai đích" khi vừa giúp tránh lãng phí nhà tái định cư bỏ trống vừa giúp giải quyết bài toán thiếu nhà ở xã hội. Hiện tại, dù thực tiễn còn nhiều vấn đề đòi hỏi hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng nhưng hành lang pháp lý đã có. Vì thế, trên cơ sở giải quyết nhu cầu nhà ở, khai thông và tận dụng nguồn lực… những vướng mắc nên sớm được giải quyết. 

Hiện thực hóa điều tốt đẹp

TS Nguyễn Hữu Nguyên, Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP HCM, khẳng định hiện thực hóa được nội dung chuyển nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội là rất tốt. Việc này vừa tận dụng nguồn nhà ở tái định cư để trống, vừa giải quyết được vấn đề xã hội quan trọng là nhà ở. Đây đồng thời thể hiện hướng đầu tư của nhà nước trong phát triển nhà ở xã hội.

Thực tế, việc chuyển đổi còn một số bất cập như diện tích căn hộ hoặc vấn đề tiền sử dụng đất… tuy nhiên điều này không phải không có hướng ra. Theo TS Nguyễn Hữu Nguyên, không riêng gì TP HCM, các địa phương khác cũng cần trình bày những khó khăn cụ thể để cấp thẩm quyền có hướng giải quyết, từ đó, hiện thực hóa việc chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội.

Nhấn mạnh rằng nếu quỹ nhà ở xã hội tăng lên thì khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp dễ hơn, TS Nguyễn Hữu Nguyên cũng cho rằng họ cần được hỗ trợ phương án tài chính tốt để mua nhà.

"Đầu tư nhà ở xã hội là đầu tư cho xã hội, góp phần ổn định xã hội. Thành phố có thể xem xét, vận dụng Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội trong hiện thực hóa việc chuyển đổi này" - TS Nguyên nói.