Những ngày qua, dư luận xôn xao bàn tán trước thông tin TAND TP HCM xét xử vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (cùng ngụ quận 12, TP HCM) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (cùng ngụ quận Gò Vấp, TP HCM). Tranh chấp này khởi đầu từ việc ông Quý bán đất bằng giấy tay cho các bị đơn.

Nguy cơ mất nhà sau 12 năm

Thực tế, tranh chấp phát sinh từ việc mua bán bằng giấy viết tay, nhà đất không đủ điều kiện làm giấy tờ hợp pháp; thậm chí bên thứ ba nhảy vào tranh giành xuất hiện ngày càng nhiều.

Điển hình như vụ 15 hộ gia đình đang cư ngụ trên mảnh đất rộng gần 850 m2 tại ấp 2C, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP HCM hơn 12 năm qua đang đối mặt với nỗi lo mất nhà vì mua bán bằng giấy tờ tay.

Mua nhà giấy tay: Hiểm họa khó lường - Ảnh 1.

Hiện trạng khu đất có diện tích 850 m2 ở ấp 2C, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP HCM đang diễn ra tranh chấp

Theo đó, năm 2008, bà Võ Thị Ngọc Thương (ngụ huyện Bình Chánh, người đứng tên giấy tờ sở hữu khu đất ở thời điểm đó) chia nhỏ diện tích đất thành 15 lô rồi rao bán dưới hình thức viết giấy tay. Sau đó, 15 lô đất này được mua bán thêm nhiều lần và hiện 15 hộ gia đình xây nhà, cư trú ổn định. Năm 2015, UBND xã Vĩnh Lộc B có xác nhận những căn nhà này xây dựng không phép nhưng chưa phát sinh tranh chấp. Đồng thời, nhà ở không nằm trong khu vực cấm xây dựng, không lấn chiếm...

"Do không có nhiều tiền nên chúng tôi chấp nhận không có giấy tờ sở hữu riêng. Ai ngờ, sóng gió nổi lên từ giữa năm 2019 khi chúng tôi phát hiện giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã đứng tên ông Hoàng Huy Công và ông này đòi lại phần đất chúng tôi đã mua. Đáng lo hơn, tôi nhận thông báo từ tòa án về việc ông Công kiện tôi đòi đất" - bà Nguyễn Thị Bảy, đại diện 1 trong 15 hộ gia đình, lo lắng.

Trong đơn kiện, ông Công cho biết năm 2011, ông nhận chuyển nhượng QSDĐ từ bà Võ Thị Ngọc Thương và ông Trương Minh Hiếu, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Đến năm 2014, UBND huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với mảnh đất trên cho ông Công. Phát hiện bà Bảy lấn chiếm 38,5 m2 và xây nhà ở nên ông kiện.

Trong khi đó, bà Thương tường trình không hề sang nhượng mảnh đất trên mà chỉ dùng giấy tờ sở hữu đất thế chấp vay ông Công một khoản tiền. Ông Công tự ý sang tên QSDĐ mà chưa có sự đồng ý từ bà.

Hiện 15 gia đình tiến hành thủ tục khởi kiện, đề nghị tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ sở hữu đất đứng tên ông Công.

Đừng ham rẻ

Luật sư Nguyễn Đức Huy (Đoàn Luật sư TP HCM) cho rằng tranh chấp phức tạp như vậy không phải là hiếm ở những khu vực một thời mua bán nhà đất tấp nập bằng giấy tờ tay, vi bằng.

Nêu quan điểm về những giao dịch liên quan đến giấy tờ viết tay, nhiều bên tranh giành một tài sản, luật gia Phan Văn Thanh nhận xét việc xác định hiện trạng tài sản trước khi ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rất quan trọng. Như vụ rắc rối ở xã Vĩnh Lộc B, nếu xác minh hiện trạng thực tế trước khi đồng ý cấp giấy tờ đất thì cơ quan chức năng biết rõ tình trạng khu đất trên, từ đó có phương án xử lý, ngăn chặn tranh chấp. Về phía người dân, luật gia Phan Văn Thanh nhấn mạnh quy định pháp luật liên quan đến đất đai ngày một chặt chẽ so với nhiều năm trước. Cách lách luật bằng mua bán đất bằng giấy tay rồi xây nhà ở, sau đó mới xin cấp giấy tờ đã phát sinh nhiều rắc rối về sau, không nên ham rẻ để rước rủi ro.

Đối với vụ việc trên, luật sư Nguyễn Đức Huy cho rằng cơ quan pháp luật cần làm rõ bản chất giao dịch giữa bà Thương, ông Hiếu với ông Công. Đó có thể là giao dịch hợp thức hóa việc sang tên chủ sở hữu nhằm chiếm lại đất sau khi bán giấy tay. Hoặc ông Công tự ý làm thủ tục sang tên giấy tờ đất. Trường hợp vay tiền có thế chấp tài sản bằng giao dịch mua bán nhà đất giả cách, người vay tiền như bà Thương có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu. Tuy nhiên, việc chứng minh hợp đồng giả cách rất khó. Do vậy, cần cân nhắc khi giao kèo. Trong thỏa thuận vay tiền cần nêu rõ việc ủy quyền ký giao dịch chuyển nhượng, giao giấy tờ tài sản chỉ với mục đích làm tin trong quá trình vay mượn. Tốt hơn là hãy ra phòng công chứng làm hợp đồng vay tiền.

Tìm hiểu kỹ để tránh tranh chấp

Luật gia Phan Văn Thanh khẳng định giao dịch hợp lệ là giao dịch có chứng thực từ cơ quan quản lý địa phương, văn phòng công chứng. Chỉ khi giấy tờ liên quan đến tài sản, người mua, người bán đủ điều kiện thì tổ chức có thẩm quyền mới công nhận giao dịch. Ngay cả khi có giấy chứng nhận QSDĐ, cũng nên đến UBND xã, huyện tìm hiểu tình trạng đất trên thực tế (có khả năng nằm trong khu quy hoạch, vướng tranh chấp hay là tài sản thế chấp, kê biên...). Tóm lại, đến cơ quan quản lý tại địa phương để tìm hiểu thông tin là cách tốt nhất giúp hạn chế tranh chấp phát sinh sau này. "Dù tốn thời gian và công sức một chút nhưng đó có thể coi là cách hữu hiệu nhất ở thời điểm hiện tại" - ông Thanh nhấn mạnh.

Bài và ảnh: Di Lâm