Tại tọa đàm “Giải pháp cải tạo chung cư cũ” do Báo Pháp Luật TP HCM phối hợp với Sở Xây dựng TP tổ chức ngày 11-6, các diễn giả đã nêu lên nhiều nội dung thiết thực, hiến kế để thu hút doanh nghiệp (DN) tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới.

Khó nhất là khâu đền bù

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết TP hiện có 474 chung cư cũ, với khoảng 27.000 hộ gia đình đang sinh sống; 1/3 trong số đó được xây dựng trước năm 1975. Hiện nay, các chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân mà còn làm mất mỹ quan đô thị. Tuy nhiên, 10 năm qua, TP chỉ mới tháo dỡ và di dời 32 chung cư cũ, hư với diện tích 204.000 m2; di dời 4.000 hộ gia đình và xây mới 462.000 m2 diện tích, hơn gấp đôi diện tích đã bỏ đi.

Theo ông Tuấn, khó khăn lớn nhất khiến các DN bất động sản không mặn mà đầu tư vào xây dựng, cải tạo chung cư cũ là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây là vấn đề nan giải mà nhà đầu tư nào cũng lo ngại. Một bộ phận cư dân khi chủ đầu tư tiến hành giải phóng mặt bằng đã không đồng tình, bất hợp tác; số khác thì đòi đơn giá bồi thường quá cao. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư mà còn không công bằng cho các hộ gia đình đồng tình, ủng hộ.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng một phần cũng do chủ đầu tư áp mức giá đền bù không hợp lý. Ví dụ, chủ đầu tư áp dụng đơn giá căn hộ ngoài phần đổi ngang thì phần diện tích căn hộ lớn hơn có trường hợp tính theo thị trường, có trường hợp tính theo hướng bảo toàn vốn. Thế nhưng, trong trường hợp bảo toàn vốn lại tính luôn tiền tạm cư.

“Tôi không đồng tình với cách tính này của chủ đầu tư bởi nó có nghĩa là người dân phải trả tiền tạm cư cho chính mình. Nhà đầu tư được hạch toán nhưng chỉ tính vào căn hộ thương mại sở hữu riêng của chủ đầu tư để thu hồi vốn nên người dân không chịu là đúng” - ông Tuấn nêu quan điểm.

Nói về vấn đề này, ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải, cho rằng rất khó đồng thuận tuyệt đối giữa người dân và chủ đầu tư vì lợi ích của dân thì rất khó xác định. Do đó, cần có sự đồng lòng, hỗ trợ của cả chính quyền địa phương. Ở đây, chính quyền phải xác định giá đất và vận động, giải thích cho người dân biết về chủ trương của TP để họ chấp nhận di dời chứ không cố thủ.

Nếu DN bỏ tiền đền bù cho 70 hộ, trong khi 30 hộ còn lại cố tình kéo dài đến 10 năm thì DN bị chôn vốn, lãi suất ngân hàng “ăn” hết là coi như phá sản. “Điều quan trọng nhất vẫn là làm sao để nhà đầu tư và người dân có niềm tin lẫn nhau, chứ không thể để dân nơm nớp lo sợ chủ đầu tư cướp đất, còn chủ đầu tư thì lo người dân không đồng thuận” - ông Lâm nói.

Một góc chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) đang xuống cấp Ảnh: TẤN THẠNH
Một góc chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) đang xuống cấp Ảnh: TẤN THẠNH

Lo phá vỡ quy hoạch

Ông Châu Minh Hiếu, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình, nêu một vướng mắc khác khiến chủ trương cải tạo chung cư cũ gặp nhiều trở ngại là do diện tích mặt chung cư cũ quá nhỏ, một số còn nằm trong hẻm, không đủ để DN thực hiện dự án lớn. Do đó, các nhà đầu tư có tiềm lực không mặn mà tham gia vào lĩnh vực này; trong khi các nhà đầu tư quan tâm lại còn thiếu, yếu kinh nghiệm trong đền bù giải phóng mặt bằng.

Theo ông Hiếu, nhà nước phải có nguồn cấp vốn cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi. Nguồn vốn thành lập quỹ có thể trích từ tiền điều tiết, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước. Ngoài ra, nhà nước cũng nên cho phép bán chỉ định theo giá thị trường đối với những chung cư có mặt bằng nhỏ. Đặc biệt, phải rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính chỉ bằng một nửa so với trước. Đồng thời, kiến nghị không bồi thường bằng tiền cho dân mà tổ chức tạm cư và bố trí tái định cư tại chỗ. Cho phép địa phương chỉ định thầu nhà đầu tư đáp ứng các tiêu chí cũng như được phép chủ động cân đối, bố trí chỉ tiêu dân số.

Ông Lương Quý Hòa, Phó Phòng Quản lý đô thị quận 1, cho biết một khó khăn trong việc thu hút nhà đầu tư tham gia xây dựng chung cư cũ là hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch tại các chung cư này rất thấp nên không sinh lời.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, việc rút ngắn thủ tục hành chính để giảm chi phí cho nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ chắc chắn sẽ được tiến hành sớm. Sở Xây dựng sẽ tích cực phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện cấp giấy phép một cửa liên thông, giảm thời gian làm thủ tục cho DN. “Những vướng mắc về cải tạo chung cư cũ chủ yếu liên quan đến giải pháp hạ tầng, kiến trúc, dân số... Chung quy lại vẫn là làm sao hài hòa, bảo đảm lợi ích của 3 bên là người dân, chủ đầu tư và xã hội. Sự hài hòa này phải được công khai, minh bạch” - ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM:

Có thể giảm một số chỉ tiêu về hạ tầng, dân số

Hệ số sử dụng đất cho phép rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến hiệu suất đầu tư. Vì vậy, chúng ta phải tính làm sao cho hợp lý mới có thể thu hút DN. Các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hệ số không gian… cũng cần điều chỉnh cho hợp lý, khoa học nhưng vẫn phải đi theo hướng phát triển bền vững. Nếu không định hướng, không tính toán, căn cơ thì sẽ trở ngại trong phát triển bền vững nhưng có khi chúng ta cần chấp nhận giảm một số chỉ tiêu hạ tầng, dân số sao cho hợp lý, vừa bảo đảm không phá vỡ quy hoạch vừa đáp ứng được nhu cầu phát triển cho chủ đầu tư và tốt cho người dân; chứ không mãi lo quy hoạch “trên trời” mà quên dưới “mặt đất” là nhu cầu ở thực tế của người dân được.

Hiện nay, sở đang rà soát lại quy hoạch chung của quận, huyện, TP để thực hiện điều này, chắc chắn sẽ không cầu toàn. Mục tiêu sẽ tăng diện tích sàn gấp đôi để thu hút nhà đầu tư.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:

Cần uyển chuyển hơn với các chỉ tiêu hạ tầng

Không phải DN bất động sản không mặn mà tham gia cải tạo chung cư cũ mà chủ yếu là do vướng cơ chế như: quy hoạch, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, chỉ tiêu dân số... Thực tế, nhiều chung cư có vị trí tốt như chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), Cô Giang (quận 1), Thanh Đa (quận Bình Thạnh)… hiện có nhiều chủ đầu tư quan tâm. Do đó, chính quyền cần có cái nhìn uyển chuyển hơn về các chỉ tiêu này. Cần thiết có thể đề xuất Bộ Xây dựng ban hành thông tư hướng dẫn bổ sung vào Nghị định 101 về chỉ tiêu dân số sao cho phù hợp. Chúng ta phải chấp nhận TP chật một chút nhưng cư dân an toàn.

Ông LÊ HỮU NGHĨA, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành:
Ông LÊ HỮU NGHĨA, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành:

Chúng tôi luôn trăn trở

Là DN, khi đầu tư, trước tiên chúng tôi phải nghĩ đến hiệu quả của dự án. Vì vậy, muốn có lợi nhuận phải giảm chi phí, rút ngắn thủ tục hành chính. Nếu giải phóng mặt bằng sớm sẽ giảm được chi phí, ngược lại phải tăng giá bán, buộc chúng tôi phải tăng hệ số sử dụng đất.

Ngoài ra, khi tham gia xây dựng, cải tạo chung cư cũ, việc tái định cư tại chỗ là bắt buộc. Tuy nhiên, rất khó để chúng tôi thiết kế một căn hộ vừa nhỏ cho người tái định cư vừa thiết kế to để bán cho người dân bên ngoài. Điều này làm chúng tôi luôn trăn trở.

P.Đình - H.Giang ghi

Sơn Nhung