Khu chung cư Ngô Gia Tự (phường 2, quận 10, TP HCM) được xây dựng từ trước năm 1975, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng khiến nhiều gia đình sống ở nơi đây luôn nơm nớp lo sợ.

Nguy hiểm rình rập

Tại cụm chung cư này, bên ngoài là các bức tường rêu loang lổ, chằng chịt đường dây điện, ống nước... Nhiều mảng tường bị bong tróc, lộ ra các đường dây điện, lõi sắt đã gỉ. Bên trong là hành lang tối om, ẩm thấp. Nhiều căn phòng bỏ trống, cửa gỗ mục nát. Một số khu vực tiếp giáp giữa các lô ngập rác thải bốc mùi hôi nồng nặc.

“Có những hôm mảng tường từ trần nhà bong ra rơi xuống. Trời mưa thì nước thấm qua tường, chảy lênh láng” - bà Trần Ngọc Bích, ngụ tại lô T ở cụm chung cư này, cho biết.

Chung cư Cô Giang (quận 1, TP HCM) xuống cấp nghiêm trọng chờ cải tạo, xây mới Ảnh: BẠCH ĐẰNG
Chung cư Cô Giang (quận 1, TP HCM) xuống cấp nghiêm trọng chờ cải tạo, xây mới Ảnh: BẠCH ĐẰNG

Cũng nằm trong danh sách phải tháo dỡ, chung cư số 11 Võ Văn Tần (quận 3, TP HCM) xuống cấp nặng. Tầng trệt được cho thuê để mở quán ăn, các tầng trên chỉ còn một hộ dân tiếp tục ở lại sinh sống từ hơn 4 năm nay, mặc cho khu vực xung quanh hoàn toàn bị bỏ phế.

Tương tự, được xây dựng từ năm 1967, chung cư Cô Giang (phường Cô Giang quận 1, TP HCM) có 4 lô với khoảng 800 hộ dân đang lo sợ không biết sập lúc nào. Dễ nhận thấy nhất là nhiều vách tường đã bị nứt, bê-tông bong tróc khắp nơi, điều kiện vệ sinh không bảo đảm. Các khu chung cư khác như Trúc Giang (quận 4), 765 Bình Đông (quận 8)…, cũng bị xuống cấp nặng và đã được Sở Xây dựng TP lập phương án di dời, thay thế trước năm 2020.

Tại Hà Nội, hàng loạt chung cư cũ tồn tại từ nhiều năm qua vẫn chưa được chính quyền địa phương xử lý. Chung cư C8 Giảng Võ, E6 Thành Công, Đền Lừ (quận Hoàng Mai), Kim Liên (quận Đống Đa)… đang ngày càng mục nát.

Mới đây, UBND TP Hà Nội chỉ đạo các cơ quan chức năng di dời và bố trí tạm cư cho những hộ dân sống ở chung cư G6A Thành Công và Nhà A Ngọc Khánh (quận Ba Đình). Theo UBND TP Hà Nội, đây là 2 chung cư cũ được đánh giá mức độ nguy hiểm cấp D - nguy hiểm nhất theo thang tiêu chuẩn an toàn kết cấu công trình.

Bà Phan Thị Hồng, sống ở tầng 2 chung cư G6A Thành Công, cho biết chung cư được xây từ những năm 80 của thế kỷ trước, hiện đã lún, nứt khắp nơi. “Nhà bị nghiêng rất nhiều, khe nứt giữa 2 tòa nhà A ngày càng rộng ra” - bà Hồng kể. Tại tòa nhà A Ngọc Khánh rêu xanh bám đầy tường, các đường ống nước chằng chịt, dây điện mắc như mạng nhện. Cầu thang lên xuống hư hỏng muốn sụp nên người dân phải dùng các thanh sắt chống đỡ tạm.

Không dễ giải quyết

Theo đánh giá của các cơ quan chức năng, khúc mắc lớn nhất làm người dân chưa chịu di dời khỏi các chung cư xuống cấp chính là việc đền bù để họ tái định cư. Tại các chung cư ở TP HCM, người dân có hai lựa chọn là nhận tiền đền bù trọn gói hoặc thuê nhà tạm cư chờ khi dự án xây mới hoàn tất sẽ được tái bố trí căn hộ ngay vị trí cũ. Nhiều người dân chọn phương án nhận đền bù trọn gói không đồng tình với mức giá đền bù được đưa ra. Theo họ, mức đền bù hiện tại không đủ để mua một căn hộ tương tự mà phải mua một căn nhà ở ngoại thành cách xa chỗ ở hiện tại.

Bà Phan Thị Phượng, ngụ chung cư 11 Võ Văn Tần, bức xúc: “Tôi sinh sống và buôn bán ở đây đã quen, giờ nhận tiền đền bù chỉ đủ mua một căn hộ ở ngoại thành. Cuộc sống, việc làm ăn, đi lại học hành của con cái sẽ bị xáo trộn rất lớn nên không đồng tình với mức đền bù”.

Theo nhiều gia đình sống tại cụm chung cư Ngô Gia Tự, sớm muộn gì họ cũng phải dời đi. Tuy nhiên, điều họ mong muốn là được chính quyền đưa ra mức giá đền bù thỏa đáng để họ ổn định nơi ở mới. “Chẳng ai muốn sống trong các căn hộ tồi tàn, chờ sập như thế này nhưng giá đền bù chỉ khoảng 150 triệu đồng/căn thì chúng tôi không thể tìm được nơi ở khác” - bà Bích chia sẻ.

Đề cập đến vấn đề di dời, ông Hoàng Tú, Trưởng Ban 61/CP - Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết ngoài 42 chung cư xuống cấp, cần phải di dời gấp thì Hà Nội vẫn còn hơn 1.000 chung cư trong diện cảnh báo nguy hiểm và cần có lộ trình di dời sau này.

“Người ta ở lại hay đi cũng vì quyền lợi. Trong đó, có mâu thuẫn chung giữa các hộ dân với cơ quan giải tỏa về vấn đề đền bù; có mâu thuẫn quyền lợi giữa các hộ dân ở các tầng. Những hộ ở tầng trên nhà cũ, không buôn bán gì thì thấy việc đền bù có thể thỏa mãn. Còn những hộ tầng 1, nhất là ở những vị trí kinh doanh tốt thì khó có thể vừa lòng với giá bồi thường như các hộ tầng trên. Đây là bài toán rất khó và giải quyết không dễ chút nào” - ông Tú nói.

Cụ thể hơn về giá tiền đền bù, ông Tú cho hay khung giá của nhà nước không nâng lên cao được vì nguồn vốn không có. “Thiếu vốn nên phải kêu gọi xã hội hóa. Nhưng các doanh nghiệp bao giờ cũng tính đến quyền lợi của họ, có lãi mới làm. Quy hoạch chung TP Hà Nội do Chính phủ phê duyệt hạn chế chiều cao các tòa nhà ở khu vực nội đô nên khi đầu tư xây dựng các chung cư cũ sẽ khó xây dựng được nhiều căn hộ, không hiệu quả” - ông Tú nói.

Tuy vậy, theo ông Tú, việc trông chờ vào doanh nghiệp chỉ áp dụng với những tòa nhà chưa đến mức nguy hiểm. Còn những tòa nhà đã có cảnh báo nguy hiểm phải di dời khẩn cấp dù người dân có đồng thuận hay không để bảo vệ quyền lợi, mạng sống của họ.

Tạo nguồn vốn, mời gọi đầu tư

Về việc cải tạo, xây mới các chung cư, Sở Xây dựng TP HCM đề xuất chuyển đổi, bán đấu giá quỹ nhà tái định cư, nhà - đất dôi dư từ các chương trình di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm, chương trình tái cơ cấu doanh nghiệp, sắp xếp nhà đất sử dụng không hiệu quả… để tạo nguồn vốn thực hiện. Sử dụng nguồn vốn ODA cũng là một giải pháp được đề xuất.

Ngoài ra, TP cũng có thể thực hiện dự án chỉnh trang đô thị kết hợp mở rộng biên thu hồi đất hoặc mở rộng bán kính phục vụ, khai thác quỹ đất dọc các tuyến đường sắt đô thị, điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, chuyển đổi chức năng sử dụng đất, tiết kiệm và khai thác triệt để hiệu quả sử dụng đất, tăng giá trị sử dụng đất nhằm mời gọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn thực hiện chương trình.

Cải tạo, thay thế còn chậm

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, từ năm 1999, TP đã ban hành kế hoạch về giải quyết chung cư - nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn nhưng kết quả không nhiều, chỉ tháo dỡ 10 chung cư với 14 lô, hơn 57.000 m2 sàn. Sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực vào năm 2006, Sở Xây dựng khảo sát, đánh giá sơ bộ và xác định được 178 lô chung cư xuống cấp, trong đó có 67 lô hư hỏng nặng.

Từ năm 2006 đến 2010, TP đã tháo dỡ 11 chung cư cũ với 95.362 m2 sàn và xây dựng mới được 274.000 m2 sàn. Từ năm 2011 - 2015 đã tháo dỡ 11 chung cư với gần 110.000 m2 sàn và xây dựng mới được 208.000 m2 sàn. Trong 10 năm qua, TP đã chuyển đổi các chung cư cũ thấp tầng xuống cấp, bị hư hỏng nặng, môi trường sống không bảo đảm... sang chung cư cao tầng hiện đại, người dân có chỗ ở mới tốt hơn, diện tích căn hộ lớn, tiện nghi đầy đủ hơn, với hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh, trật tự an ninh được bảo đảm. Tuy vậy, vấn đề cải tạo, thay thế các chung cư hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP thời gian qua còn chậm. Nguyên nhân chủ yếu là do chi phí lớn, khó kêu gọi nhà đầu tư. Bên cạnh đó, TP hiện có quỹ nhà dành cho tái định cư nhưng ở vùng ven, trong khi đa phần người dân tại các chung cư cũ có nguyện vọng tái định cư tại chỗ.

Trong giai đoạn 2016-2020, TP đặt mục tiêu tháo dỡ 120.000 m2 sàn chung cư cũ, hư hỏng và xây dựng mới 240.000 m2 sàn chung cư mới. Các chung cư nằm trong tình trạng nguy hiểm tổng thể cấp D, chung cư cũ có tỉ lệ chất lượng còn lại dưới 55%, chung cư nằm trong tình trạng nguy hiểm tổng thể cấp C nhưng đã có chủ đầu tư và các chung cư cũ mở biên chỉnh trang, cải tạo cảnh quan đô thị theo quy hoạch được phê duyệt… sẽ ưu tiên thực hiện trong giai đoạn này. Theo các tiêu chí này, Sở Xây dựng đã rà soát và trình UBND TP  danh sách 14 chung cư dự kiến tháo dỡ trong giai đoạn 2016-2020 cùng với 7 chung cư dự kiến xây mới.

Nhóm phóng viên