Giải bài toán sổ hồng ở TP HCM

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người dân tại các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM thời gian qua rất chậm, gây bức xúc và thất thu ngân sách. Điều này được nhìn nhận trong các cuộc giám sát của HĐND TP HCM.

Nhiều nơi gặp khó trong thống kê

Hiện nay, thật khó để có số liệu chính xác bao nhiêu dự án, nhà ở/căn hộ tại TP HCM còn bị "nợ" sổ hồng. Đơn cử như huyện Nhà Bè chưa có số liệu thống kê các dự án được giải quyết cấp sổ hồng giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Lý do được nêu ra là thẩm quyền tiếp nhận, xử lý và giải quyết do nhiều cơ quan nhà nước thực hiện. Muốn thống kê cần có sự phối hợp giữa rất nhiều cơ quan.

Còn ở quận 7, ông Lê Văn Thành, Phó Chủ tịch UBND quận này, cho hay thống kê sơ bộ, trên địa bàn có 32 chung cư với hơn 17.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Ông Thành kiến nghị UBND TP HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) sớm phê duyệt phương án giá đất của các dự án để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất của chủ đầu tư.

Trên địa bàn quận 7 - TP HCM còn hơn 17.000 căn hộ tại các dự án thương mại chưa được cấp sổ hồng, trong đó có chung cư Hoàng Anh Thanh Bình

Ông Nguyễn Hữu Anh Tứ, Phó Chủ tịch UBND TP Thủ Đức, cho biết vừa qua, có gần 33.000/72.000 căn hộ/nhà ở trên địa bàn được cấp sổ hồng. Ngoài ra, còn 14 dự án chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng. Tuy nhiên, đây chưa phải là con số chính thức, cơ quan chức năng đang tiếp tục rà soát.

Chung cư 4S Linh Đông (TP Thủ Đức) đưa vào hoạt động từ tháng 6-2014, tính đến nay đã gần 9 năm nhưng hơn 1.000 căn hộ ở đây vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nhiều năm qua, cư dân và ban quản trị chung cư đã nhiều lần có đơn thư gửi rất nhiều nơi từ UBND quận Thủ Đức (nay là TP Thủ Đức), Sở TN-MT, UBND TP HCM, HĐND TP HCM... nhưng đến nay vẫn chưa nhận được bất kỳ phản hồi cụ thể nào về tình trạng pháp lý của chung cư.

Ông Nguyễn Huy Hoàng, Trưởng Ban Quản trị chung cư 4S Linh Đông, cho biết cư dân vẫn luôn mong muốn được cấp sổ hồng để bảo đảm cho tài sản của mình. "Chúng tôi muốn có thông tin chính xác, rõ ràng, minh bạch về tình trạng chung cư để yên tâm sinh sống" - ông Hoàng nói.

Nhìn đâu cũng vướng

Nói về những vướng mắc trong việc cấp sổ hồng các dự án ở TP Thủ Đức, ông Nguyễn Hữu Anh Tứ cho biết trước ngày 1-7-2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực), một số dự án lớn đã có quyết định thu hồi và tạm giao đất cho một chủ đầu tư để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính. Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, cũng như chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính trong các dự án này. Việc này dẫn đến các chủ đầu tư dự án thành phần dù đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với phần đất trong phạm vi dự án của mình nhưng vẫn chưa được giao đất chính thức và cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng nhà, đất trong dự án.

Ngoài ra, một số dự án được giao đất theo Luật Đất đai năm 1993 nhưng chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nên không thể lập thủ tục cấp sổ hồng cho người nhận chuyển nhượng nhà, đất trong dự án.

Cũng theo ông Tứ, trường hợp chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh quy hoạch, quy mô dự án sau khi được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì phải hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với sự thay đổi đó. Có như vậy người nhận chuyển nhượng nhà, đất trong dự án mới được cấp sổ hồng theo quy định tại khoản 22, điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Một số dự án có thể kể đến như: khu nhà ở Bình Trưng Đông quy mô 6,07 ha do Công ty TNHH Đoàn Nguyên làm chủ đầu tư tại phường Bình Trưng Đông; khu biệt thự và chung cư căn hộ để bán kết hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng, khách sạn quy mô 9,91 ha do Công ty CP Sao Sáng Sài Gòn làm chủ đầu tư tại phường Thảo Điền…

Chỉ rõ nguyên nhân, tập trung gỡ khó

Sở TN-MT thành phố nhận định những vướng mắc trong việc cấp sổ hồng chủ yếu tập trung ở những dự án có xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do chủ đầu tư thay đổi chỉ tiêu quy hoạch; dự án thuộc loại hình bất động sản mới; những dự án vi phạm xây dựng...

Bà Bùi Thị Bích Tuyền, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, nêu ví dụ: Một dự án đang làm thủ tục cấp sổ hồng nhưng nếu Thanh tra Chính phủ có kết luận sai phạm thì phải tạm ngưng để chủ đầu tư khắc phục rồi báo cáo UBND thành phố để báo cáo lên Chính phủ, sau đó mới tiếp tục cấp. Cũng có dự án đang cấp sổ hồng thì cơ quan tư pháp yêu cầu tạm ngăn chặn để giải quyết một số vấn đề nên ngưng lại.

"Việc đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng là nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, ngoài bảo đảm quyền lợi của người mua nhà thì các cơ quan nhà nước phải tuân thủ quy định của pháp luật… Chủ đầu tư có vai trò rất lớn trong việc hoàn tất các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà" - bà Tuyền nói.

Theo ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở TN-MT thành phố, một số dự án điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất, pháp lý kéo dài rất lâu. Có dự án, hồ sơ kéo dài từ Luật Đất đai 2003 đến nay nên càng phức tạp khó khăn. Vì mỗi thời điểm điều chỉnh, bổ sung các quy định pháp luật, về nguyên tắc lại phải xem xét nghĩa vụ tài chính.

Về quy trình, ông Bình cho biết Sở TN-MT sẽ tiếp nhận hồ sơ, thuê tư vấn. Tuy nhiên, họ có chấp nhận tham gia hay không là cả một vấn đề lớn, vì hồ sơ liên quan điều chỉnh bổ sung quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất khiến các đơn vị "ngán". "Có nhiều trường hợp nhận rồi nhưng sau hủy hợp đồng và chấp nhận phạt. Thành phố thống kê 47 hồ sơ mời chào thầu rất nhiều lần nhưng không có đơn vị tư vấn nào tham gia cả, có trường hợp chào 14 lần và tiếp tục chào mời" - ông Nguyễn Như Bình dẫn chứng.

Theo ông Bình, đa số trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất rồi, sau đó mới phát sinh điều chỉnh. Có nhiều dự án điều chỉnh thông số không lớn nhưng theo quy định phải định giá lại. "Nhiều doanh nghiệp nói thay vì nộp 1 tỉ đồng thì sẵn sàng nộp 2-3 tỉ đồng để giải quyết xong nhưng thủ tục định giá hết sức phức tạp" - ông Bình nhìn nhận.

Từ đó, Sở TN-MT cũng đã đề xuất cấp sổ hồng một phần với tỉ lệ do sở này xác định. Tuy vậy, rất nhiều vướng mắc sau khi kiến nghị và được bộ, ngành ghi nhận nhưng không có văn bản hướng dẫn, chỉ đạo cụ thể. "Việc liên quan đến nhiều bộ, ngành mà chờ sửa thì người dân, doanh nghiệp chờ đợi biết đến bao giờ?" - ông Bình ngao ngán.

Chủ tịch HĐND TP HCM Nguyễn Thị Lệ cho rằng công tác quản lý nhà nước chưa nắm hết tình hình các dự án, chỉ mới quản lý hồ sơ. Vì vậy, các địa phương, đơn vị liên quan cần quan tâm, phối hợp rà soát lại địa bàn để phân loại các nguyên nhân, vướng mắc để từ đó xác định dự án nào đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện cấp sổ hồng để triển khai các đầu việc tiếp theo.

"HĐND TP HCM sẽ tiếp tục giám sát việc cấp sổ hồng tại Sở TN-MT và UBND TP HCM sẽ có phiên giải trình trước cử tri thành phố" - bà Nguyễn Thị Lệ nhấn mạnh.