Cuối tuần qua tại TP HCM, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chủ trì hội thảo lấy ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Nội dung được chú ý trong dự thảo là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị tại đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2, 3 phải dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH).

Mở rộng đường cho nhà ở xã hội - Ảnh 1.

Lễ động thổ một dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư ở quận 7, TP HCM

Nên đa dạng trong thực hiện nghĩa vụ

Với nội dung này, nhiều doanh nghiệp (DN) mong muốn được lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ xây dựng NƠXH. Ông Bùi Xuân Huy, đại diện Novaland, cho rằng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nên có quyền lựa chọn việc dành quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH hoặc chuyển đổi quỹ đất này sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển thành dự án độc lập. Được như vậy, không những vẫn bảo đảm đủ quỹ đất phát triển NƠXH, chủ đầu tư thực hiện tròn nghĩa vụ mà còn giúp đồng bộ về không gian, cảnh quan, hạ tầng, khắc phục những bất cập cho cả chủ đầu tư và người có nhu cầu mua NƠXH.

Đồng quan điểm, ông Mã Văn Khanh, đại diện Tập đoàn Nam Long, nhấn mạnh rằng cho DN chuyển đổi 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại làm NƠXH qua dự án độc lập thuộc sở hữu của DN sẽ thiết thực hơn với nhà đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp, đề xuất việc chủ đầu tư có thể bố trí đất tại khu vực phù hợp phát triển NƠXH, hoặc nộp tiền mà không phân biệt quy mô, diện tích dự án. Đáng chú ý, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp muốn có quy định cho phép chủ đầu tư nộp "tín chỉ đầu tư NƠXH". Theo đó, chủ đầu tư đã thực hiện dự án NƠXH thì được cấp tín chỉ, khi họ thực hiện dự án thương mại (theo Nghị định 100/2015 và Nghị định 49/2021 phải có nghĩa vụ điều tiết quỹ đất cho NƠXH) thì có thể hoán đổi bằng tín chỉ đầu tư dự án NƠXH khác để bù đắp nghĩa vụ tại dự án thương mại.

"Với tín chỉ được cấp, các chủ đầu tư được quyền giao dịch trên thị trường, đặc biệt là giữa các chủ đầu tư chuyên về NƠXH và chuyên về nhà ở thương mại. Qua đó tạo điều kiện cho các DN chuyên phát triển NƠXH có thêm thu nhập và Nhà nước thu được thuế" - ông Trần Quốc Dũng đề xuất. Ông Dũng cũng đặt vấn đề về lâu dài có còn phù hợp hay không khi điều tiết quỹ đất xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại.

Mở rộng đường cho nhà ở xã hội - Ảnh 2.

Dự án nhà ở xã hội tại quận Bình Tân

Khắc phục bất cập

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu nêu quan điểm Bộ Xây dựng nên nhìn thẳng vào sự thật là các Nghị định 100/2015 và 49/2021 có bất cập đối với việc phát triển NƠXH. Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đề xuất 2 phương thức phát triển loại hình này. Thứ nhất, không giới hạn quy mô, diện tích dự án để thực hiện nghĩa vụ NƠXH trong dự án nhà ở thương mại mà xét từ việc chủ đầu tư thấy phù hợp hay không. Thứ hai, hoán đổi bằng quỹ nhà có giá trị tương đương như kiến nghị của DN. "Ví dụ chủ đầu tư có nghĩa vụ xây 100 căn NƠXH tại trung tâm thành phố thì thay vào đó xây dựng 200-300 căn tại huyện Bình Chánh theo giá trị tương đương" - ông Lê Hoàng Châu nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhấn mạnh ý làm NƠXH thì phải làm nhanh, đồng thời cho rằng để thực hiện Chỉ thị 13/2022 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nên ưu tiên sự quan tâm, nhanh chóng phối hợp với các tỉnh để ban hành quy trình cho các tỉnh, trong đó có quy trình đầu tư NƠXH.

Ủng hộ kiến nghị của các DN, hiệp hội bất động sản, ông Mai Trung Hưng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nhận định những góp ý, kiến nghị ấy sẽ khắc phục những bất cập, tồn tại của quy định cũ.

Dẫn chứng từ địa phương, ông Hưng nói thực tế quy định về NƠXH hiện nay khiến Bà Rịa - Vũng Tàu gặp khó khăn trong thực hiện các dự án khi có tình huống một dự án hỗn hợp chỉ vài hecta phải tổ chức đấu giá, trong đó có hạng mục nhà ở. "Công trình này nằm ngay lõi trung tâm thành phố nhưng theo quy định phải dành 20% quỹ đất, tức khoảng 1.000 m2 để làm NƠXH thì rất bất cập. Hai năm nay chúng tôi gỡ không ra" - ông Trung nói và cho biết địa phương đã có chủ trương thời gian tới không bố trí NƠXH, tái định cư nhỏ lẻ trong các đô thị. Thay vào đó, tập trung đầu tư đồng bộ tại một khu vực.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị ghi nhận ý kiến của các đại biểu về quy trình, thủ tục phát triển NƠXH và nói bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu trong thời gian tới để thuận lợi phát triển NƠXH. "Việc dành quỹ đất phát triển NƠXH, quy định hiện nay là 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại. Qua tổng kết, hình thức này bất cập chỗ nào, phù hợp chỗ nào, quy định mới khắc phục được hay không thì chúng tôi sẽ nghiên cứu, tiếp thu… Việc xác định bố trí làm sao cho phù hợp với thực tiễn nhất là trách nhiệm của ban soạn thảo" - ông Nguyễn Thanh Nghị nói.

Chế tài mạnh nếu không xây NƠXH

Trao đổi với Báo Người Lao Động, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Trần Hoàng Quân thông tin qua rà soát, hiện trên địa bàn thành phố có 33 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại dành 20% diện tích đất để xây dựng NƠXH. Nếu sử dụng hết quỹ đất này thì thành phố có thêm 70.000 căn NƠXH, trong đó 14 dự án đã giải phóng mặt bằng, dự kiến có khoảng 15.000 căn.

Theo ông Trần Hoàng Quân, bên cạnh việc đôn đốc các doanh nghiệp sớm hoàn thành giải phóng mặt bằng, Sở Xây dựng cũng đang tham mưu UBND TP HCM, Chính phủ nếu doanh nghiệp có mặt bằng mà không xây NƠXH thì có chế tài mạnh hơn, cần thiết thì thu hồi đất để nhà nước xây NƠXH.

Nhà ở xã hội là vấn đề rất lớn. Do đó, nếu chúng ta không làm luật riêng thì phải thiết kế một nghị định riêng cho nhà ở xã hội” - đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa nói.
Bài và ảnh: QUỐC ANH