Mua bán nhà nhất thiết phải qua sàn?

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 5, chiều 23-6, Quốc hội (QH) thảo luận phiên toàn thể tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS - sửa đổi).

Lo giao dịch ảo lũng đoạn thị trường

Một trong những nội dung được đại biểu (ĐB) thảo luận sôi nổi là vấn đề quy định mua bán nhà phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

ĐB Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn gây xung đột pháp luật, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh. Bởi lẽ, sàn giao dịch BĐS là của doanh nghiệp (DN) chứ không phải cơ quan quản lý nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của nhà nước. Vì vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của DN tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh.

Đại biểu Quốc hội Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) nêu quan điểm khác nhau về quy định mua bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ảnh: PHẠM THẮNG

Cũng theo ĐB Chung, quy định này có thể khiến công việc của công chứng viên trùng lặp với hoạt động của sàn giao dịch BĐS khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của BĐS bảo đảm đủ điều kiện mua bán. Ngoài ra, quy định mua bán BĐS phải qua sàn không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ bảo đảm quyền lợi cho người mua. "Các sàn với tư cách là môi giới trung gian bán hàng có thể vì mục đích kiếm lời, chiết khấu cao… tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao. Do đó, chỉ nên khuyến khích chứ không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải thông qua sàn giao dịch BĐS" - ĐB Chung góp ý.

Không đồng tình với quan điểm trên, ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội) đặt vấn đề: "Ngay các ĐBQH ngồi trong hội trường này, tôi xin hỏi bao nhiêu người có thể tự mình đi mua bán BĐS, mua bán nhà mà không cần nhờ môi giới. Tôi nghĩ rằng rất ít, vì không biết được bán ở đâu, không biết thủ tục ra sao, không biết khả năng pháp lý của BĐS như thế nào". Theo ĐB Cường, thực tế cho thấy hoạt động mua bán BĐS hiện nay người dân vẫn thông qua môi giới, mất phí môi giới. Vì thế, việc giao dịch BĐS qua sàn là cần thiết, giúp người mua và người bán yên tâm về tính pháp lý.

Làm rõ vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay quy định này được cơ quan soạn thảo thiết kế căn cứ vào yêu cầu của Nghị quyết 18, các nghị quyết, văn kiện của Đại hội Đảng, đồng thời đồng bộ với hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam…

"Đặc biệt là để tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân trong giao dịch BĐS nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch của người dân. Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường BĐS, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định" - Bộ trưởng Bộ Xây dựng nói.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định quy định này không làm tăng chi phí bất hợp lý hay làm tăng giá bán BĐS, thậm chí có thể tiết kiệm hơn cho chủ đầu tư trong bán hàng do thông qua các sàn BĐS chuyên nghiệp. Đây là mô hình đã được nhiều nước áp dụng và đạt hiệu quả.

Bỏ tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất"

ĐB Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) cho rằng thị trường BĐS luôn rình rập tình trạng "sốt nóng" hoặc "đóng băng" và xảy ra thường xuyên theo chu kỳ từ những năm 1990 trở lại đây, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Nếu chính sách của nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu thì có thể ảnh hưởng nền kinh tế và cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế. Thực tiễn cho thấy rất nhiều DN BĐS đang đứng trước bờ vực phá sản… Vì thế, việc xây dựng chính sách của nhà nước đối với thị trường BĐS là rất quan trọng.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội) nêu quan điểm khác nhau về quy định mua bán nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ảnh: PHẠM THẮNG

Theo ĐB Khải, Nghị quyết 18 cũng như Nghị quyết Đại hội Đảng XIII cũng đã nêu một điều rất quan trọng là phải quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và các tài nguyên khác. Tuy nhiên, hiện nay chưa thể chế hóa rành mạch và chưa điều tiết được thị trường này. "Cử tri mong muốn sửa đổi luật lần này làm sao xóa bỏ được tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất" và làm sao để người nghèo không nghèo hơn vì BĐS, làm sao để thế hệ sau của chúng ta không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình" - ĐB Khải nói.

Theo ĐB Tạ Đình Thi (đoàn TP Hà Nội), tại kỳ họp này và kỳ họp sau, QH đồng thời xem xét, thảo luận thông qua 3 luật có mối quan hệ mật thiết với nhau là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Một trong những nội dung xuyên suốt của 3 dự án luật này là hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu. Đây cũng là một trong những nội dung rất quan trọng trong công tác quản lý nhà nước. ĐB Thi đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần được rà soát kỹ lưỡng nội dung ở chương VIII về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

ĐB Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) góp ý để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ các nội dung trong cùng một luật cũng như với các luật liên quan, trong đó có các dự án luật đang được QH xem xét thông qua có tác động và quan hệ chặt chẽ với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Ban Soạn thảo cần rà soát, nghiên cứu kỹ hơn một số nội dung. 

Trong đó, ĐB Phúc đề nghị sửa đổi, bổ sung nội dung quy định về thời hạn sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai. Nội dung này được đề cập tại khoản 3 điều 14 của dự thảo luật. Việc sửa đổi, bổ sung nội dung này hướng đến việc bảo đảm phù hợp về thời hạn sử dụng công trình với niên hạn của công trình nhưng không vượt quá thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các quy định về sàn giao dịch BĐS, ĐB Phúc đề nghị Ban Soạn thảo rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng sau khi thực hiện khảo sát, đánh giá tác động, để khi luật được QH thông qua bảo đảm tính khả thi, hiệu quả.