Rà soát quỹ đất ở hơn 121 nhà ga metro tại TP HCM

Ngày 20-12, tại TP HCM đã diễn ra hội thảo quy hoạch, phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (mô hình TOD) TP với sự tham dự của các chuyên gia quốc tế và lãnh đạo ngành giao thông TP HCM. Tại đây, các chuyên gia đã gợi mở nhiều kinh nghiệm quốc tế trong xây dựng, thực hiện các giải pháp quy hoạch, cơ chế huy động vốn đầu tư, khung thể chế - pháp lý liên quan đến mô hình TOD.

Điều chỉnh quy hoạch giao thông đô thị

Dưới góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Tất Thắng, Phó trưởng Phòng Kỹ thuật hạ tầng, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP, cho biết từ năm 1993 đến nay, TP đã 3 lần lập và điều chỉnh quy hoạch chung với những định hướng phát triển không thống nhất. Trên thực tế, việc phát triển quá nhanh, đặc biệt là việc mở rộng diện tích đô thị không tuân theo định hướng quy hoạch đã gây khó khăn nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị.

Theo ông Thắng, để làm TOD thành công, cần định hướng phát triển TOD như là chiến lược phát triển tích hợp chính của TP trong giai đoạn từ nay tới 2050. Nghiên cứu chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc đặc thù dựa trên cơ sở là nhu cầu phát triển tập trung và khả năng tiếp cận tới nhà ga giao thông công cộng. Ngoài ra, đưa ra lộ trình nhằm sắp xếp lại các tuyến xe buýt hỗ trợ hệ thống tàu điện ngầm, đặc biệt là đối với các khu vực có giới hạn tiếp cận đến các nhà ga.

TP HCM đang rà soát lại các quỹ đất công còn lại xung quanh 121 nhà ga của các tuyến metro trong bán kính khoảng 500 m Ảnh: GIA MINH

Giám đốc Sở Giao thông Vận tải TP HCM Trần Quang Lâm cho hay TP đã có chủ trương rà soát, điều chỉnh quy hoạch giao thông đô thị theo hướng phát triển mô hình TOD mà trước mắt là tuyến metro số 1, số 2 và số 5. Ngoài ra, tất cả các tuyến metro đã cơ bản có thiết kế định hướng, vị trí nhà ga, quy mô vốn. Theo ông Lâm, việc điều chỉnh quy hoạch nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế phương tiện xe cá nhân theo lộ trình và thời gian nhất định.

PGS-TS Nguyễn Quốc Hiển - Giám đốc Ban Chuẩn bị đầu tư, Ban Quản lý đường sắt đô thị TP - cho biết mô hình TOD đã dần hình thành ở TP HCM. Theo ông Hiển, đất xung quanh nhà ga không chỉ là đất vàng mà là đất kim cương, thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư trăn trở 2 vấn đề: có điều chỉnh được quy hoạch quỹ đất này không và giải phóng mặt bằng như thế nào. Do đó, TP sẽ tạo ra nhiều quỹ đất sạch xung quanh nhà ga, có giá trị cao để thu hút hơn đối với nhà đầu tư. "UBND TP đã đồng ý triển khai theo 3 bước. Trước hết sẽ rà soát lại các quỹ đất công còn lại xung quanh 121 nhà ga của các tuyến metro trong vòng bán kính khoảng 500 m. Sau đó sẽ thuê tư vấn (kể cả tư vấn nước ngoài) điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết xung quanh các nhà ga, ưu tiên tuyến metro số 1 và tuyến metro số 2. Tiếp đến sẽ triển khai các thủ tục để kêu gọi nhà đầu tư để hiện thực hóa quy hoạch sau khi điều chỉnh" - ông Hiển thông tin.

Những kinh nghiệm cần lưu tâm

Theo các chuyên gia, TOD sẽ là một giải pháp chiến lược có thể giúp TP HCM giải quyết các thách thức phát triển mạng lưới giao thông công cộng bền vững. Nhưng vận dụng các bài học làm TOD thành công trên thế giới vào TP HCM như thế nào, nhất là trong bối cảnh hiện nay là vấn đề lưu tâm. Từ đây, các chuyên gia cho rằng đường không thể mở rộng mãi trong khi dân số không ngừng tăng lên nên cần phải hướng đến những giải pháp tích hợp hiệu quả như tích hợp các phương thức giao thông và tích hợp nguồn lực phát triển đô thị. TP cần phải có sự kết hợp chặt chẽ dựa trên một quy hoạch phát triển đô thị rõ ràng, thông qua việc phân bổ các khu vực chức năng có tính thương mại và kinh tế được bổ trợ bởi hệ thống giao thông công cộng. "Chìa khóa tiếp theo đó là cân bằng các nguồn thu ngắn hạn và dài hạn để có thể là chất xúc tác cho mô hình phát triển phù hợp cho TP" - các chuyên gia gợi mở.

Chia sẻ cách làm thành công TOD ở Nhật Bản, ông Takahiko Nagato, Giám đốc bộ phận Chiến lược Kinh doanh Công ty TNHH Phát triển Tokyu, cho biết Tokyu không chỉ tập trung phát triển đường sắt tại các khu vực ngoại ô Tokyo mà còn kinh doanh bất động sản và dịch vụ tại các khu vực dọc theo các tuyến đường sắt của Tokyu như khách sạn, khu nghỉ dưỡng… Theo ông Takahiko Nagato, mật độ sử dụng đất quanh nhà ga rất cao. Do đó, Tokyu ưu tiên phát triển cao ốc văn phòng ngay gần ga để phân tán dân cư ra bên ngoài nội ô Tokyo. "Phát triển bất động sản sẽ làm tăng dân cư, tăng dân cư sẽ tăng khả năng tham gia giao thông, nhu cầu đi lại nhiều hơn, các dịch vụ đi kèm vì thế cũng phát triển. Kinh doanh các dịch vụ làm phong phú đời sống của cư dân. Những việc này tác động qua lại, tuần hoàn liên tục đã tạo ra những giá trị cao hơn so với ban đầu cho nhà đầu tư. Tokyu hiện đang thành công với mô hình này tại Nhật Bản và đang có chiến lược mở rộng kinh doanh ra quốc tế" - ông Takahiko Nagato cho hay.

Trong khi đó, theo ông Theresa Yeung, Giám đốc phụ trách Quy hoạch đô thị Arup, TOD là một yếu tố cần thiết để đạt được các mục tiêu quy hoạch của thành phố về sử dụng đất và mật độ phù hợp dọc theo các hành lang giao thông công cộng và cung cấp chất xúc tác quan trọng cho sự phát triển đô thị bền vững. Mục tiêu cuối cùng là tạo sự tiếp cận đi, đến các nhà ga, điểm trung chuyển và các khu vực khác một cách dễ dàng theo định hướng giao thông công cộng, sử dụng đất phức hợp với mật độ cao hơn, giảm nhu cầu về đỗ xe trong khu vực trung tâm.