Sửa đổi Luật Đất đai: Phải hài hòa lợi ích

Chiều 13-11, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) phối hợp với Báo Đại biểu Nhân dân tổ chức Hội thảo tham vấn ý kiến đại biểu Quốc hội (QH), các chuyên gia về một số nội dung quan trọng trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ trưởng Bộ TN-MT Trần Hồng Hà, Tổng Thư ký QH - Chủ nhiệm Văn phòng QH Bùi Văn Cường và Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Đoàn Thị Thanh Mai cùng chủ trì hội thảo. Hội thảo diễn ra trước khi QH thảo luận lần đầu tại hội trường về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vào hôm nay, 14-11.

Giải quyết "quy hoạch không tương thích"

Phát biểu khai mạc hội thảo, Tổng Thư ký QH, Chủ nhiệm Văn phòng QH Bùi Văn Cường nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai phải làm sao để bảo đảm tính tổng thể, lâu dài, khả thi và hài hòa lợi ích quốc gia, doanh nghiêp (DN), người dân.

Góp ý tại hội thảo, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường thực Ủy ban Kinh tế của QH, bày tỏ sự quan tâm đến tính đồng bộ, tương thích giữa các quy hoạch theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của trung ương. "Hiện nay, quy hoạch có cấp trên, cấp dưới, cấp ngang; rồi các quy hoạch được ban hành ở thời điểm, trình tự khác nhau. Vậy quy hoạch nào phải tương thích, phù hợp với với quy hoạch nào?" – ĐB Phan Đức Hiếu đặt vấn đề.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường thực Ủy ban Kinh tế của QH, phát hiểu tại hội thảo. Ảnh: LÂM HIỂN

Ông Phan Đức Hiếu đề nghị dự thảo luật phải quy định rõ thế nào là quy hoạch không tương thích và cơ chế để giải quyết ngay lập tức. "Nhà đầu tư không thể chờ đợi các bộ, ngành tranh cãi nhau về tính tương thích trong quy hoạch, vì DN còn phải hoạt động" - ông nhận xét.

Về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thực hiện dự án đầu tư (Điều 138 trong dự thảo luật), theo ĐB Phan Đức Hiếu, vẫn còn những nội dung quy định nhà nước có chính sách khuyến khích. Ông đề nghị cần thể chế hóa trong luật để thúc đẩy QSDĐ hiệu quả vì đất đai phải được phân bổ thông qua công cụ của thị trường, giảm thiểu sự can thiệp của nhà nước.

Về cải cách thể chế, ĐB Phan Đức Hiếu cho rằng phải cụ thể các thủ tục hành chính tại Chương 13 thay vì chỉ liệt kê tên như trong dự thảo luật. "Khảo sát của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho thấy trong các thủ tục khó khăn nhất, phiền hà nhất thì đất đai chỉ kém lĩnh vực thuế và phí" - ông Hiếu thông tin.

Do đó, ông Phan Đức Hiếu kiến nghị khi thiết kế cải cách thể chế lĩnh vực đất đai, phải đặt lợi ích của nhà đầu tư và người sử dụng đất lên trước. Bên cạnh đó, những quy định phải hết sức rõ ràng, hợp lý, khả thi; cần có cơ chế hiệu quả để thực hiện được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận

TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cho rằng những vấn đề như đầu cơ nâng giá đất, bong bóng bất động sản, các khu đô thị bỏ hoang,… không hoàn toàn bắt nguồn từ những bất cập trong Luật Đất đai mà liên quan đến hệ thống pháp luật. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) cứ nỗ lực để giải quyết bất cập này sẽ không làm được, mà phải giải quyết đồng bộ. Những nội dung nào đã quy định ở luật khác thì không cần quy định ở Luật Đất đai. "Nếu không thì phải sửa hết luật này đến luật khác, sẽ rối như mê hồn trận" - ông băn khoăn.

Đi vào cụ thể, nói về định giá đất, TS Trần Du Lịch cho rằng chỉ có giá của QSDĐ chứ không phải giá đất. Vì vậy, chỉ có QSDĐ mới được giao dịch và có giá. Về nhận chuyển nhượng QSDĐ tại Điều 138 dự thảo luật, TS Trần Du Lịch nhìn nhận phát triển đô thị là quy luật.

"Liệu có thể để DN tự đi thỏa thuận, thương lượng với dân để nhận chuyển nhượng QSDĐ làm đô thị được không? Ví dụ, có 10 hộ thì 7 hộ đồng thuận, 3 hộ không đồng thuận thì sao? Vì vậy, phải có vai trò nhà nước ở đây để tạo ra thị trường sơ cấp thông qua việc thương lượng với người dân từ việc bảo đảm quyền lợi hợp lý của họ" - ông Trần Du Lịch nêu ý kiến.

Cần giới hạn tăng tiền thuê đất hằng năm

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI - cho biết theo Luật Đất đai hiện hành, quyền của người sử dụng đất trả tiền hằng năm bị giới hạn hơn người trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo luật đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm "quyền thuê" và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Tuy nhiên, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo.

"Do đó, đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hằng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hằng năm theo hướng dẫn nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết nhưng không đẩy hết rủi ro cho DN" - ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh.