Ngày 22-9, tiếp tục chương trình Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9-2022, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã xem xét, cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Giá đất là vấn đề "khó nhất"
Chủ tịch QH Vương Đình Huệ khẳng định việc xây dựng, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ trọng tâm của công tác pháp luật trong nhiệm kỳ QH khóa XV. Việc sửa đổi luật này phải có sự cố gắng gấp bội mới đáp ứng yêu cầu. Sửa đổi luật nhằm khắc phục vướng mắc trong thực tiễn nhưng phải bảo đảm chiến lược, lâu dài, tuyệt đối tránh hợp thức hóa những vi phạm hiện nay. Đồng thời, cần tách bạch quan hệ đất đai mang tính chất công với quan hệ đất đai mang tính chất tư.
Nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo luật đã bỏ khung giá đất. Về quy định bảng giá đất, được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm là phù hợp với cơ chế thị trường; áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…
Thẩm tra về nội dung này, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH, cho biết dự thảo quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất là: phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, dự thảo luật lại chưa giải thích về "giá thị trường trong điều kiện bình thường" là như thế nào. Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị chỉnh lý, bổ sung quy định cụ thể về khái niệm, tiêu chí "phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất", bởi đây là căn cứ quan trọng để bảo đảm giá đất được xây dựng phù hợp với giá thị trường.
Tại phiên họp, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ đã nhấn mạnh, giá đất và cơ chế tài chính đất đai là vấn đề khó nhất khi sửa đổi Luật Đất đai. "Bỏ khung giá đất rồi nhưng khi xây dựng bảng giá đất thì vai trò của HĐND, UBND thế nào? Tiêu chuẩn, tiêu chí xác định giá đất, vai trò cơ quan tham mưu, tư vấn trong định giá đất ra sao? Định nghĩa thế nào là nguyên tắc thị trường và giá thị trường trong điều kiện bình thường ở đây…" - Chủ tịch QH nêu.
Về giá đất cụ thể quy định tại điều 134 dự thảo luật, để bảo đảm tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất, cơ quan thẩm tra cho rằng cần quy định việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc. Cũng theo cơ quan thẩm tra, thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất phải là các chuyên gia, cơ quan chuyên môn có liên quan đến hoạt động định giá đất, bảo đảm tính độc lập với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
Sửa Luật Đất đai nhằm tạo thuận lợi hơn để phát huy tối đa giá trị của nguồn lực từ đấtẢnh: HOÀNG TRIỀU
Băn khoăn về thu hồi đất
Một trong những điểm mới khác của dự thảo luật là quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất theo tính chất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với các dự án được trên 80% người có đất thu hồi đồng ý. Đại diện cơ quan thẩm tra, ông Vũ Hồng Thanh lưu ý quy định nhà nước thu hồi đất với dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại sẽ tác động rất lớn đến quyền của người sử dụng đất.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng việc đưa dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là không phù hợp. Do đó, cần xác định rõ các tiêu chí, điều kiện thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
Tham gia thảo luận và đồng tình với quan điểm nêu trên, bà Lê Thị Nga, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của QH, đề nghị bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện, tiêu chuẩn, tiêu chí cụ thể việc nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tránh việc lạm dụng trong thực tiễn. Theo bà Nga, trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thì cần áp dụng cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp, không đưa vào diện nhà nước thu hồi đất.
Bà Nguyễn Thị Thanh, Trưởng Ban Công tác Đại biểu, cũng đề nghị cơ quan soạn thảo cần cân nhắc, đánh giá kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện thu hồi đất. Nên cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, hạn chế thực hiện thu hồi đất để tránh khiếu kiện.
Về vấn đề này, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cũng bày tỏ băn khoăn khi thu hồi đất các dự án được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý. Theo Chủ tịch QH, còn 20% chưa đồng ý thì áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất, như vậy là không được! Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của trung ương.
Giải trình, làm rõ thêm về nội dung thu hồi đất được các thành viên UBTVQH nêu, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Trần Hồng Hà cho biết việc đưa ra điều kiện, tiêu chí cho từng trường hợp thu hồi đất là rất khó. Nhà ở thương mại và khu đô thị được nêu ở dự thảo luật là dự án trọng điểm của quốc gia, phục vụ quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước nhanh, đồng bộ. Bộ sẽ tiếp thu đầy đủ các ý kiến tại phiên thảo luận để rà soát, nghiên cứu lại nội hàm, tiêu chí, tiêu chuẩn của trường hợp thu hồi đất, nhất là dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Xem xét việc đấu giá biển số ôtô
Cùng ngày, UBTVQH đã thống nhất bổ sung dự thảo Nghị quyết của QH về thí điểm cấp quyền lựa chọn sử dụng biển số ôtô thông qua đấu giá vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, trình QH tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10-2022.
Tại tờ trình, Chính phủ đề xuất 5 chính sách để thí điểm, trong đó biển số đưa ra đấu giá là biển số ôtô nền màu trắng, trong kho biển số chưa được đăng ký. Giá khởi điểm của một biển số đưa ra đấu giá được xác định là mức lệ phí đăng ký cao nhất đang áp dụng tại địa phương nhân với hệ số. Cụ thể, với vùng 1 (Hà Nội, TP HCM), mức khởi điểm là 40 triệu đồng; vùng 2 (các địa phương còn lại) có mức 20 triệu đồng. Chính phủ đề xuất khi chuyển nhượng xe, người dân được quyền giữ lại biển số đã trúng đấu giá để đăng ký cho xe khác. Tuy nhiên, người sở hữu không được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế biển số trúng đấu giá; trong 12 tháng kể từ ngày trúng đấu giá phải đăng ký biển số gắn với phương tiện, nếu không thì sẽ bị thu hồi.
M.Chiến
Ưu tiên các khu chế xuất - khu công nghiệp
Ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội Các KCN TP HCM, cho rằng TP HCM hiện tại không phải không có đất nhưng quỹ đất của Khu Công nghệ cao 900 ha đã sắp hết, trong khi đất nông trường 600 ha ở Củ Chi nhưng chưa chuyển đổi được.
Các doanh nghiệp ở khu Công nghệ cao mang lại nguồn lực kinh tế khá lớn. 10 năm qua, Intel đã mang đến kim ngạch 50 tỉ USD. Ngoài ra, TP HCM còn có đến 18 KCN khác mang lại hiệu quả kinh tế cao. Vì vậy, nếu chuyển đổi đất nông nghiệp sang KCX-KCN thì sẽ còn tốt hơn. Chưa kể, từ KCN-KCN có thể phát triển các khu đô thị rất lớn rồi mới hình thành đơn vị hành chính... Điển hình như KCX Tân Thuận đã "sinh ra" Phú Mỹ Hưng như hôm nay.
Trong Luật Đất đai sửa đổi có điều 7, nói về nguyên tắc sử dụng đất, nói rõ thu hồi đất là thu hồi trên cơ sở quy hoạch. Do đó, khi giao đất, cho thuê đất phải trên cơ sở quy hoạch đó. "Đất là tài sản đặc biệt thì quy hoạch cấp quốc gia, tỉnh, thành phải hợp lý. Hiện nay, có tình trạng dân chờ sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), vì có nhiều khu chung cư chỉ được cấp 50% dù đã quy hoạch là khu dân cư. Lý do còn kẹt lại là nghĩa vụ tài chính. Nên cấp quyền sử dụng đất cho dân dựa trên 3 yếu tố là quy hoạch có sẵn, thành quả lao động của doanh nghiệp và tài sản đó không tranh chấp chứ không để dân ở 20-30 năm vẫn không có sổ như rất nhiều trường hợp đang diễn ra ở các địa phương" - ông Bé nói.
S.Nhung
TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia:
Cần phân quyền cho địa phương
Đô thị hóa là quá trình "con gà đẻ trứng vàng". Chúng ta cứ chuyển mục đích sử dụng là thu 100% tiền thuế. Vậy tại sao chúng ta không dùng thu hằng năm, thu lâu dài để sử dụng dần nguồn lực. Còn liên quan đến quyền sử dụng đất thì đó là quyền tài sản, đã được quy định tại Luật Dân sự (điều 15). Khi đã trở thành quan hệ dân sự thì không còn là quan hệ hành chính nên đã giao đất, có quyền sử dụng đất rồi thì phải theo Luật Dân sự chứ không chen luật chuyên ngành vào.
Ở TP HCM khác các tỉnh, vì vậy mà cần phân quyền phân cấp cho từng địa phương. Đừng để thực trạng đang diễn ra phải lặp lại đó là làm dự án lớn, dự án cao bao nhiêu lại cấp hồ sơ đi ra trung ương xin. Nếu không thoát ra được câu chuyện này thì rất khó tháo vướng dù sửa Luật Đất đai.
Ông Phạm Ngọc Hưng, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM:
Chính sách đất đai phải rõ
Doanh nghiệp cần được rõ ràng trong chính sách đất đai. Nhà nước thu hồi rồi cho họ thuê ngay mảnh đất họ đã từng sản xuất, làm nó gia tăng giá trị, sau đó thu hồi, cho chính họ thuê lại theo giá thị trường và điều chỉnh giá hằng năm thì rất bất hợp lý. Và do trả tiền thuê theo năm nên ngân hàng lại không cho thế chấp để vay, lại càng thiệt thòi cho DN. Ngoài ra, trung tâm TP HCM và một số vùng lân cận nếu đô thị hóa càng lớn thì các cơ sở sản xuất phải di dời ra khỏi khu dân cư. Vậy mảnh đất còn lại đó DN muốn làm khu dân cư thì phải đấu giá, mà nếu đấu giá thì DN khác nhảy vào kinh doanh trên mảnh đất bao năm mình gìn giữ… Vì thế, cần bổ sung nội dung này vào Luật Đất đai.
Ngoài ra, việc tiếp cận thủ tục vô cùng khó. Để có quyền sử dụng đất trong một dự án thì phải qua 8-9 đơn vị, chỉ cần một đơn vị không "ừ" là kéo dài có khi cả năm gây hoang phí nguồn lực đất đai. Còn điều tréo ngoe nữa là theo quy định DN thực hiện dự án đất phải có quy hoạch 1/500 do chính DN làm, mà DN không có đất lấy gì làm quy hoạch 1/500 trong khi chỉ cần quy hoạch 1/2000 là đã được. Cho nên, Luật Đất đai cần đồng bộ với một số luật liên quan.
S.Nhung ghi
và quét mã QR
Bình luận (0)