Tương lai sáng cho nhà ở xã hội

Cùng với quy hoạch, việc giải phóng nguồn lực từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được kỳ vọng tạo đột phá trong công tác phát triển nhà ở xã hội

Vừa ì vừa ít

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân tại TP HCM đã được động thổ, khởi công từ năm 2022.

Hầu hết các dự án khởi công, động thổ năm 2022 đến nay vẫn chưa mang lại kết quả cụ thể. Trong đó, dự án nhà ở xã hội MR1 thuộc dự án khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận), với quy mô hơn 700 căn hộ từ lâu chỉ là nơi được tận dụng làm bãi đậu xe, chứa vật liệu xây dựng, có đoạn thì rào kín.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội Dragon E-Home thế hệ mới với thiết kế Singapore tại phường Long Trường được dự kiến 764 căn hộ hiện cũng chỉ là khu đất trống.

Điểm chung của 2 công trình trên là thuộc diện thực hiện nghĩa vụ dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây nhà ở xã hội.

Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội phường Long Trường mang quy mô gần 600 căn hộ, hình ảnh gần nhất vẫn là loạt cọc bê-tông xen lẫn cỏ dại um tùm.

Trong năm 2023, việc phát triển nhà ở xã hội tại TP HCM khá im ắng, đến tháng 8-2024 có thêm dự án Lê Thành - Tân Kiên khởi công. 12 tháng sau, 2 dự án tại phường Bình Thạnh, phường Hiệp Bình nối nhau khởi công. Quy mô 3 dự án trên lần lượt là 1.445, 684 và 209 căn hộ

Trong khi đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đến năm 2030 được xác định là 199.400 căn hộ. Ở mục tiêu này, tới năm 2024 mới có 5.013 căn hoàn thành nên nhiệm vụ năm 2025 là hoàn tất 13.040 căn, còn từ năm 2026 đến 2030 xong 181.257 căn… Như vậy, việc xây dựng nhà ở xã hội thời gian tới rất áp lực.

Khơi thông điểm nghẽn

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng TP HCM, cho biết quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội gặp nhiều vướng mắc. 

Trong đó, nổi bật là vấn đề xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật… và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất xây nhà ở xã hội cho nhà nước (hoặc trường hợp nhà nước thu hồi quỹ đất xây nhà ở xã hội do chủ đầu tư thực hiện dự án chậm tiến độ).

Việc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội là một vướng mắc khác, khi việc xác định thời điểm thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền chưa cụ thể.

Trong cuộc làm việc giữa lãnh đạo Bộ Xây dựng với TP HCM về nhà ở xã hội cách đây không lâu, những khó khăn trên tiếp tục được nêu ra và tìm hướng tháo gỡ. Tiếp đó, đến ngày 10-10, Nghị định 261/2025 được ban hành.

Nghị định này khắc phục vướng mắc về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, nghị định quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Số tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định pháp luật về đất đai.

Nghị định 261/2025 cũng bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chậm nộp tiền thì phải nộp thêm tiền chậm nộp.

Quy định mới này giúp TP HCM tận dụng nguồn lực, triển khai dự án nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Những dự báo khả quan

Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường cho hay theo kết quả rà soát sau khi hợp nhất 3 tỉnh, thành, tổng nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố đến năm 2030 là 974.000 căn. Trong đó, nhóm dành cho công nhân chiếm khoảng 30%; các nhóm đối tượng còn lại chiếm 70%.

Vì thực tế nhu cầu lớn hơn nhiều so với chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao nên để hoàn thành mục tiêu, giải pháp quan trọng nhất là quỹ đất. Qua rà soát, việc bố trí quỹ đất ở 20% làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn rất lớn, với 408 ha, tương ứng gần 116.000 căn hộ.

Cụ thể, khu vực TP HCM trước đây có 35 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thuộc trường hợp dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội hơn 240 ha, dự kiến số lượng căn hộ trên 70.000 căn. Khu vực Bình Dương cũ có 33 dự án với khoảng 138 ha, dự kiến số lượng căn hộ là 39.000. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 4 dự án với diện tích và số lượng căn hộ lần lượt là 13 ha và 5.800 căn.

Phó Chủ tịch UBND TP HCM thông tin thời gian tới, thành phố tiếp tục điều chỉnh quy hoạch để bảo đảm chỉ tiêu dự kiến tăng thêm khoảng 2.500 ha đất phát triển nhà ở xã hội. Diện tích này đáp ứng đủ nhu cầu xây dựng 974.000 căn hộ đến năm 2030. 

Ưu tiên người bị ảnh hưởng

Trước đó, Nghị định 100/2024 (quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội) chưa nêu cụ thể cách tính tiền thay thế 20% quỹ đất dự án để làm nhà ở xã hội. Nghị định 261/2025 đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024.

Trong diễn biến liên quan, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về một số cơ chế đặc biệt nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cho phép người dân, hộ gia đình bị thu hồi đất được ưu tiên mua nhà ở xã hội tại chính dự án đó mà không cần đáp ứng điều kiện về thu nhập, nhà ở, không phải bốc thăm lựa chọn căn hộ.

Quốc Bảo - Giang Nam