Khó “lướt sóng” bất động sản

 

 

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian qua, mặc dù Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp chỉ được phép huy động vốn sau khi đã làm xong móng nhưng thực tế đã xuất hiện nhiều biến tướng bằng cách ký nhiều dạng hợp đồng nhằm huy động vốn của khách hàng một cách trái luật. Qua kiểm tra ngẫu nhiên tại 10 dự án lớn nhỏ, Bộ Xây dựng phát hiện tất cả đều vi phạm pháp luật.

 

Chính vì vậy, Bộ Xây dựng hy vọng với những quy định mới tại Nghị định 71, hành lang pháp lý trong lĩnh vực này sẽ rõ ràng hơn, hạn chế được rủi ro cho người dân, doanh nghiệp khi tham gia đầu tư vào xây dựng nhà ở. Đồng thời, bộ cũng kỳ vọng chiêu bán nhà trên “giấy” sẽ không còn đất sống vì hình thức giao dịch này có thể gây thiệt hại cho các tổ chức, cá nhân mua nhà, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản.

 

 

Nghị định 71 đã quy định rõ chủ dự án phát triển nhà ở được ký hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở. Người góp vốn được phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổ phiếu hoặc sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận. Các dạng hợp đồng góp vốn này chỉ được ký sau khi dự án được phê duyệt, đã khởi công và thông báo tới Sở Xây dựng nơi có dự án.

 

Ngoài ra, chủ dự án có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp bất động sản để đầu tư nhà ở, song chỉ được huy động vốn qua hình thức này khi dự án đã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới. Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp muốn bán, cho thuê với các nhà đầu tư khác, sẽ không được ký hợp đồng trực tiếp mà phải do chủ dự án đứng tên.

 

Nghị định cũng cho phép doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - tức bán “lúa non”. Tuy nhiên, chủ dự án chỉ được ký hợp đồng bán nhà ở khi thiết kế kỹ thuật đã được duyệt và tòa nhà đã xây dựng xong phần móng. 

 

 

Trước đây, các nhà đầu tư bất động sản thường nhắm mục tiêu ngắn hạn nhằm hưởng các khoản chênh lệch từ giao dịch chuyển nhượng lại cho đối tượng khách hàng khác thông qua việc sang tên hợp đồng góp vốn đầu tư bằng hình thức ủy quyền công chứng. Thế nhưng, trong thời gian tới, việc đầu tư sẽ phải nhắm đến mục tiêu dài hạn, bởi theo quy định mới, hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực.

 

Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng này khi nhà ở đã được xây dựng xong. Cũng theo quy định này, sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán... Điều này sẽ có tác động ngay đến thị trường bất động sản, vì sẽ rất khó khăn để tạo ra những đợt “sóng”, đối tượng đầu cơ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi từ khoản chênh lệch.

 

Còn đối với loại sản phẩm phải giao dịch qua sàn thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi dự án đã được phê duyệt thiết kế cơ sở, đã xây dựng xong phần móng. Trước đây, các khách hàng thường kiếm siêu lợi nhuận thông qua những giao dịch loại này. Tuy nhiên, với các quy định mới,  việc đầu cơ “lướt sóng” bất động sản trong ngắn hạn sẽ không còn cơ hội.

 

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, Nghị định 71 sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp và gây nên hiện tượng trầm lắng giao dịch vì hầu hết các giao dịch trên thị trường hiện nay đều liên quan đến các sản phẩm trong giai đoạn đầu (hình thành trong tương lai). Thị trường bất động sản vẫn đang chờ đợi thông tư hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng để thực hiện nghị định này.