Để người lao động chạm tay đến giấc mơ nhà ở, ngoài rà soát quỹ đất, TP HCM cần có các chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp và cả người mua nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho người thu nhập thấp. Cần có chiến lược, mục tiêu, công cụ để phát triển nhà ở trong dài hạn.
Nguy cơ thiếu quỹ đất cho nhà ở xã hội
Tại TP HCM, giai đoạn 2016-2020 chỉ hoàn thành và đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH với 14.954 căn, đạt hơn 69% so với chỉ tiêu đề ra. Nghịch lý là trong khi NƠXH bị thiếu thì nhiều quỹ đất công của thành phố lại bị bỏ hoang nhiều năm vì vướng thủ tục. Bên cạnh đó, còn hơn 9.000 căn hộ tái định cư và trên 2.000 nền đất chưa sử dụng.
Hiện ở những thành phố lớn, nơi có nhu cầu NƠXH cao như Hà Nội và TP HCM gặp khó khăn là hầu như chưa có sự phân định rõ ràng đâu là đất dành cho NƠXH hay nhà ở thương mại mà chỉ gộp chung là "đất ở".
Được an cư lạc nghiệp là ước mơ của người lao động. Trong ảnh: Một dự án nhà ở xã hội tại quận Bình Tân, TP HCM Ảnh: QUỐC ANH
Vướng mắc nữa, quy định chủ đầu tư phải trích ra 20% quỹ đất dự án để phát triển NƠXH sẽ dẫn đến nguy cơ phá vỡ kết cấu đô thị cũng như các điều kiện về hạ tầng xã hội. Việc xây dựng, bố trí các cơ sở hạ tầng, dịch vụ như trường học, bệnh viện sẽ khó đồng bộ và đáp ứng được nhu cầu của các nhóm dân cư có mức thu nhập, khả năng chi trả khác nhau, nhu cầu sử dụng khác nhau, làm hạn chế hiệu quả trong phân bổ nguồn lực.
Còn nếu chủ đầu tư không dành 20% quỹ đất trong dự án của mình để xây dựng NƠXH thì phải đóng tiền thay thế. Do đơn giá đất đóng thay thế thường thấp hơn giá thị trường, cộng thêm những yếu tố chủ quan liên quan đến kế hoạch kinh doanh (khách hàng mục tiêu; "đẳng cấp" khu dân cư…) nên hầu hết chủ đầu tư chọn cách đóng tiền thay vì góp đất. Điều này dẫn đến hệ lụy là ít dự án dưới 10 ha dành quỹ đất cho phát triển NƠXH. Nhiều chủ đầu tư thậm chí còn chia nhỏ dự án dưới 10 ha để không phải dành quỹ đất NƠXH. Nếu cứ tiếp diễn tình trạng này, không chỉ dự án bị chia nhỏ mà quỹ đất cho NƠXH cũng không còn.
Đáp án nằm ở cơ chế
Nhằm tháo gỡ vướng mắc nhà ở cho người dân các đô thị lớn nói chung và TP HCM nói riêng, trước tiên cần tìm lời giải cho câu chuyện pháp lý vì đây là vấn đề chính yếu "ngáng chân" các dự án. Kế đó là nguồn vốn, bởi hầu hết các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng lại không dễ tiếp cận được nguồn vốn tín dụng. Mặt khác, quỹ đất bố trí cho các doanh nghiệp xây dựng NƠXH còn manh mún khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà.
Để khuyến khích các đơn vị, doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển NƠXH, ngoài việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, ban hành chính sách ưu đãi thì thành phố cũng nên đề xuất quy định giá bán NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định. Việc xác định giá phải trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán.
Bên cạnh đó, cấp có thẩm quyền cần điều chỉnh quy định trường hợp dự án dưới 10 ha chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng NƠXH theo phương thức nộp bằng tiền nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH…
Đối với doanh nghiệp, cần xem xét tăng tỉ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, NƠXH. Từ đó, góp phần cùng nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, công nhân lao động, người nhập cư...
TP HCM cần tách bạch nhu cầu về NƠXH và nhà ở thương mại để hoạch định các khu vực riêng biệt cho NƠXH thay vì sử dụng các cơ chế bị chi phối nhiều bởi lợi ích và chi phí của chủ đầu tư.
Cơ chế khuyến khích chủ đầu tư tham gia trực tiếp xây NƠXH thay vì nộp tiền thay thế cũng là việc cần tối ưu hóa. Một trong những phương án là có chính sách trợ giá đầu vào cho các nhà đầu tư nhằm điều chỉnh hướng tập trung của họ khỏi vấn đề lợi nhuận từ các dự án NƠXH.
Chính sách nên được thiết kế đủ để khuyến khích, hỗ trợ chủ đầu tư trong việc tạo nguồn cung NƠXH. Một quy hoạch tổng thể về đất đai và nhà ở một cách đồng bộ mới có thể đạt được kết quả mong muốn, đáp ứng được nhu cầu của đối tượng thụ hưởng và hiện thực hóa các mục tiêu về chiến lược phát triển NƠXH của TP HCM cũng như của Chính phủ.
Với người lao động có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, cần sự điều chỉnh các chính sách ưu đãi để giảm giá thành nhà ở, tăng cơ hội giúp họ tiếp cận NƠXH. Cụ thể như miễn tiền sử dụng đất; cho vay ưu đãi với lãi suất thấp; chi phí mua hoặc thuê nhà ở cho công nhân được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp…
Ngoài ra, căn cứ điều kiện thực tiễn, đặc thù riêng của đô thị để ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với NƠXH, nhà công nhân. Một quy trình riêng, bộ tiêu chuẩn thiết kế riêng dành cho NƠXH chứ không dùng chung với nhà ở thương mại nên được ban hành ngay. Cùng với đó, áp dụng các công nghệ mới trong việc đầu tư xây dựng NƠXH đáp ứng mục tiêu tiết kiệm chi phí, thời gian thi công, thích ứng môi trường, khí hậu…
và quét mã QR
Bình luận (0)