Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay kết quả thực hiện mục tiêu nhà ở xã hội chỉ đạt 5,2/12,5 triệu m2, tương đương khoảng 41,6%. Bộ Xây dựng đánh giá nguyên nhân vì các doanh nghiệp ít quan tâm đến phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, giá bán thấp do thời gian thu hồi vốn lâu và không hấp dẫn về lợi nhuận.
Sửa đổi đồng bộ quy định
Thẳng thắn nhìn nhận thời gian qua, nhà ở xã hội chưa đến đúng đối tượng. Nhiều người giàu nhưng lại mua nhà ở xã hội trong khi người lao động có nhu cầu không sở hữu nổi những căn hộ này. Đó là những bất cập lớn trong việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay.
Để "phá băng" cho việc xây dựng nhà ở xã hội, cần triển khai một số giải pháp mang tính đồng bộ. Cụ thể, quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp, mang tính thực chất để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở công nhân như miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…
Sửa đổi đồng bộ quy định về việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp trong các luật như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… theo hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân ngay trong khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.
Dự án nhà ở xã hội Hoa Phượng (Zen Tower, phường Thới An, quận 12, TP HCM) Ảnh: ANH TUẤN
Sửa đổi pháp luật về thuế theo hướng bổ sung loại hình "dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê" để chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho thuê được hưởng ưu đãi này, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở và khoản 2 điều 9 Nghị định 100).
Bổ sung hình thức bán nhà cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuê để doanh nghiệp cho công nhân của mình thuê lại. Đối với phần nhà ở xã hội cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội quy định chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Trường hợp 2 năm liên tục không có đối tượng thuê thì báo cáo UBND cấp tỉnh để được bán hoặc thuê mua.
Đặc biệt, TP HCM tiếp tục thực hiện và mở rộng đối tượng vay vốn kích cầu không chỉ cho các chủ dự án nhà lưu trú cho công nhân mà kể cả các dự án nhà ở xã hội cho thuê cũng được hỗ trợ toàn bộ lãi suất vay nhưng không quá 70% của phần vốn đầu tư xây dựng.
Để đẩy mạnh được nguồn cung nhà ở xã hội, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà. Đồng thời, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì cứng nhắc quy định biên độ phần trăm lợi nhuận trên tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia thị trường.
Giải bài toán quy hoạch tổng thể
Trên thực tế hiện nay, cùng với Ngân hàng Chính sách xã hội, một số ngân hàng thương mại cũng đã được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội. Mỗi năm, Nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội và huy động thêm 50% từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở. Còn các ngân hàng thương mại tự huy động 100% vốn để cho vay và được cấp bù một phần lãi suất.
Tuy nhiên, vấn đề không đơn thuần nằm ở góc độ tài chính mà còn nhiều khía cạnh khác. Để các chương trình nhà ở xã hội thành công, đòi hỏi cách tiếp cận mang tính chiến lược và bao trùm hơn, trong đó cần một quy hoạch tổng thể với tầm nhìn dài hạn dựa trên các yếu tố về kinh tế, nhân khẩu học và xã hội.
Trước khi giải quyết vấn đề "quy hoạch ở đâu và thế nào", TP HCM cần cụ thể hóa đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, khai thác các nghiên cứu nhân khẩu học đô thị của thành phố. Cần làm rõ định nghĩa "thu nhập thấp" gồm các tiêu chí nào, đồng thời bảo đảm công bằng và minh bạch trong việc xác minh các tiêu chí này.
Sau khi xác định được đối tượng chính sách, phân tích các đặc tính nhân khẩu học tại từng khu vực để đưa ra giải pháp khả dĩ, phù hợp nhu cầu và không gian kinh tế lẫn không gian xã hội. Vì nếu dự án nhà ở xã hội không đáp ứng nhu cầu thực sự của người thụ hưởng và cộng đồng địa phương thì những bất cập vẫn sẽ tồn tại.
Một bài toán khác là thay đổi công thức tính cào bằng về 20% diện tích đất nhà ở thương mại dành cho xây dựng nhà ở xã hội hay mức đóng vào quỹ vốn đang có chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm thực hiện. Giải pháp cho vấn đề này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cấp trung ương và địa phương, trong đó chính quyền TP HCM chủ động trong việc định dạng bản chất nhân khẩu học của từng khu vực.
Từ các cơ sở dữ liệu và nghiên cứu bài bản, TP HCM cần tách bạch nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại để hoạch định các khu vực riêng biệt cho nhà ở xã hội thay vì sử dụng các cơ chế bị chi phối nhiều bởi lợi ích và chi phí của chủ đầu tư.
Ngoài ra, cần có cơ chế khuyến khích chủ đầu tư tham gia trực tiếp xây nhà ở xã hội thay vì nộp tiền thay thế. Một trong những phương án là chính sách trợ giá đầu vào cho các nhà đầu tư nhằm điều hướng tập trung của họ khỏi vấn đề lợi nhuận từ các dự án nhà ở xã hội.
và quét mã QR
Bình luận (0)