Nhà ở xã hội: Tránh vừa thiếu lại vừa "ế"

Thời gian qua, hoạt động quản lý mua bán nhà ở xã hội bộc lộ nhiều bất cập. Trên các trang mạng xã hội, nhiều khu nhà ở xã hội dù chưa đủ điều kiện bán nhưng đã có hàng chục bài viết quảng cáo mời gọi người mua, nhận hồ sơ với các chính sách ưu đãi, hỗ trợ vay vốn khá chi tiết.

Từ bài toán "đúng đối tượng"…

Trong khi đó, thống kê gần đây cho thấy 80% người mua nhà ở xã hội sau 2 năm thì bỏ đi, chỉ còn 20% ở lại. Điều đó cho thấy nhiều nhà ở xã hội giao không đúng đối tượng, làm mất đi ý nghĩa nhân văn của chương trình phát triển loại nhà này.

Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của Kiểm toán Nhà nước cho thấy tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết ở TP HCM, 85 trường hợp người được mua, thuê nhà ở xã hội có dấu hiệu đã sở hữu nhà ở; 64 trường hợp người được mua, thuê có giao dịch ủy quyền về nhà ở xã hội.

Ở Hà Nội, với 2 dự án được kiểm toán chi tiết thì 122 khách hàng đã mua, 16 khách hàng đã thuê nhà ở xã hội nhưng sử dụng không đúng mục đích… Trước đó, qua hoạt động kiểm tra liên quan việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại nhiều tỉnh, thành, vô số trường hợp nhà ở xã hội sử dụng sai đối tượng bị phát hiện.

Các dẫn chứng trên cho thấy dù nhu cầu nhà ở xã hội lớn nhưng bài toán bán đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích vẫn cần những lời giải chi tiết.

Hiện nay, các chế tài liên quan việc mua - bán nhà ở xã hội còn lỏng lẻo. Pháp luật mới chỉ quy định xử phạt đối với người thực hiện hành vi mua bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng, song vẫn còn rất nhiều lĩnh vực liên quan chưa được điều chỉnh. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật và sự thiếu đồng bộ về cơ sở dữ liệu cũng là những nguyên nhân khiến tình trạng quản lý yếu kém.

Phát triển nhà ở xã hội cần vận hành theo cơ chế thị trường. Sản phẩm được đầu tư ở vị trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt, mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 được coi như nhà ở xã hội. Tại các thành phố lớn vốn dân đông, đất chật, người thu nhập thấp không thể đủ tiền để mua nhà ở như ý muốn. Vì vậy, việc đầu tư xây nhà ở xã hội là hợp lý.

Ngược lại, ở các tỉnh với dân số không quá đông, giá đất còn phù hợp mà vẫn đua nhau xây dựng căn hộ nhà ở xã hội là không hợp lý. Do vậy, việc phát triển nhà ở xã hội cần được tính toán kỹ càng để tránh trường hợp dư thừa.

Dự án nhà ở xã hội tại phường Thới An, quận 12, TP HCMẢnh: HOÀNG HẰNG

... đến bài toán cho chủ đầu tư

Việc chủ đầu tư không mặn mà phát triển nhà ở xã hội có một phần nguyên nhân từ thủ tục vướng mắc, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp phải mất 5 năm để hoàn thành dự án nhà ở xã hội trong khi lợi nhuận khoảng 10%, tương đương mỗi năm chỉ 2% - không thấm tháp so với gửi ngân hàng lấy lãi.

Không chỉ vậy, Luật Nhà ở và các nghị định liên quan quy định doanh nghiệp được giảm 70% thuế GTGT khi phát triển nhà ở xã hội. Song, Luật Thuế chưa có quy định về việc này nên nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc ở quá trình tính thuế ưu đãi.

Nhà ở xã hội mà lợi nhuận khoảng 10% thì không bù lại vốn. Do vậy, phải tăng lợi nhuận lên thì doanh nghiệp mới tham gia đầu tư.

Cần phải có những thay đổi mạnh mẽ, rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội, nhất là tư duy thị trường. Bởi lẽ, mục đích chính của chương trình phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp, phục vụ cộng đồng. Doanh nghiệp tham gia nên được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi; được đẩy nhanh quy trình, thủ tục đầu tư dự án, phát triển đồng bộ hạ tầng.

Cần nói thêm, ngoài việc được hưởng cơ chế ưu đãi nêu trên, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội cần có một mức lợi nhuận hợp lý để tạo động lực cũng như nguồn lực tham gia phân khúc này một cách lâu bền. Ngay cả với đối tượng thụ hưởng là những người thu nhập thấp, họ vẫn có tư duy khi mua nhà ngoài việc để ở còn cần phải có lợi phần nào.

Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn từ lúc khởi công đến khi vận hành nhà ở xã hội. Các cấp chính quyền địa phương thực hiện chính sách an sinh xã hội, đầu tư hạ tầng hoàn thiện xung quanh dự án, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của sản phẩm mà mình xác nhận. Người mua được chọn căn hộ, tầng, vị trí... cũng là những yếu tố khiến động lực về đầu tư và mua nhà ở xã hội mạnh lên.

Khi nhà ở xã hội phát triển thì sẽ là "một mũi tên trúng hai đích": Vừa giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn, tạo ra công ăn việc làm vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà từ chính sách an sinh xã hội.