TP HCM: Hai sở hiểu khác nhau, huyện khó xử lý

Vừa qua, nhiều hộ dân dự án khu dân cư (KDC) Trung tâm Thương mại xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh, do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Huỳnh Thông làm chủ đầu tư - CĐT) đã gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện Bình Chánh và các sở liên quan sau khi nhận kết luận của Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM.

Đất ở hay đất nông nghiệp?

Theo anh Nguyễn Văn Sơn (mua nền đất tại dự án), các hộ dân khiếu nại vì không đồng ý với việc xác định khu đất là đất nông nghiệp của Thanh tra Sở Xây dựng TP.

"Trước khi mua đất, chúng tôi đã tìm hiểu rõ pháp lý dự án. Dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, được UBND TP giao đất đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Theo quy định thì công trình không phải xin phép xây dựng, chưa kể đã có hơn 200 căn nhà khang trang mọc lên. Nếu sai phạm vì xây dựng trên đất nông nghiệp thì tại sao ngay từ đầu Thanh tra Sở Xây dựng không xử lý mà để phát sinh nhiều đến vậy?" - anh Sơn đặt vấn đề.

Nhiều hộ dân mua đất, xây nhà tại khu dân cư Trung tâm Thương mại xã Tân Nhựt 10 năm nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Năm 2010, dự án KDC Trung tâm Thương mại xã Tân Nhựt được UBND TP HCM có Quyết định (QĐ) 5664/QĐ-UBND thuận giao đất để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật KDC. Về pháp lý quy hoạch, năm 2009, UBND huyện Bình Chánh ban hành QĐ 6037/QĐ-UBND về duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 KDC (diện tích 12.391 ha).

Tháng 3-2020, Thanh tra Sở Xây dựng TP tiến hành thanh tra dự án này đã chỉ ra nhiều sai phạm. Cụ thể: CĐT không tuân thủ các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng công trình theo quy định của Luật Xây dựng 2003, 2014, Luật Nhà ở 2005 và 2014 làm phát sinh 222 căn nhà, công trình nhà điều hành, hồ bơi xây dựng không phép trên đất nông nghiệp...

Ngoài ra, CĐT chưa nộp thuế sử dụng đất đai, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn tất, tổ chức kinh doanh bất động sản khi chưa có quyết định đầu tư dự án bất động sản, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Chưa kể, quá trình thanh tra cho thấy CĐT đã bán 1 nền cho 2 người, có dấu hiệu vi phạm pháp luật về hình sự nên Thanh tra Sở Xây dựng chuyển vụ việc sang Công an TP tiếp tục điều tra làm rõ.

Thanh tra Sở Xây dựng yêu cầu UBND huyện Bình Chánh phải rà soát, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Thực hiện kết luận của Thanh tra Sở Xây dựng, UBND huyện Bình Chánh đối chiếu quy hoạch chi tiết 1/500 theo QĐ 6037/QĐ-UBND của UBND huyện Bình Chánh thì vị trí một số trường hợp đã xây dựng nhà có loại đất theo quy hoạch đã được phê duyệt là đất ở. Đặc biệt, theo QĐ 5664/QĐ-UBND của UBND TP HCM đã giao phần đất ở có diện tích 69.033 m2 cho CĐT dự án để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại KDC này. Như vậy, 69.033 m2 đất tại dự án là đất ở, không phải đất nông nghiệp.

Để xác định loạt đất của dự án, UBND huyện Bình Chánh có nhiều văn bản gửi Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP. Phúc đáp, Sở TN-MT cho biết căn cứ khoản 3 điều 11 Luật Đất đai năm 2013, thì loại đất trên được xác định là đất ở theo cơ cấu quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt và dự án đầu tư đã được duyệt.

Đủ cơ sở xác định là đất ở

Không chỉ dự án trên, 27 công trình xây dựng từ năm 2013 đến năm 2019 tại dự án KDC - Khu Công nghiệp An Hạ (xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, do Công ty CP Đầu tư xây dựng thương mại sản xuất Nhựt Thành làm CĐT) cũng đang "treo" việc xử lý sau vi phạm do chờ thống nhất quan điểm giữa Sở Xây dựng và Sở TN-MT trong xác định loại đất.

Dự án này được UBND TP HCM giao đất theo QĐ 3300/QĐ-UBND năm 2015, được UBND huyện duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 KDC cụm công nghiệp An Hạ. Năm 2019, Thanh tra Sở Xây dựng yêu cầu huyện Bình Chánh xử lý các công trình xây dựng không phép trong khu nhà ở tại dự án trên vì cho rằng dự án chưa có quyết định chủ trương đầu tư xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo một lãnh đạo UBND huyện Bình Chánh, CĐT sai là quá rõ. Để bảo đảm quyền lợi người dân, theo kết luận thanh tra, CĐT phải sớm khắc phục các sai phạm như thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động trên GCNQSDĐ, hoàn tất các thủ tục pháp lý đất đai… Riêng 222 công trình đa số là nhà ở của người dân cần phải xác định loại đất để có căn cứ xử lý, nếu không sẽ thiệt thòi cho họ. Mới đây, UBND huyện Bình Chánh đã kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng và Sở TN-MT trao đổi, thống nhất để có căn cứ xử lý vi phạm.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam) phân tích khoản 2 điều 3 Nghị định (NĐ) 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, được sửa đổi bởi khoản 1 điều 2 NĐ 01/2017/NĐ-CP sửa đổi NĐ hướng dẫn Luật Đất đai thì "trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị… đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư".

Căn cứ vào quy định trên, đối chiếu QĐ 6037/QĐ-UBND của UBND huyện Bình Chánh thì diện tích đất dự án KDC Trung tâm Thương mại xã Tân Nhựt đã được phê duyệt quy hoạch là đất ở. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 điều 11 Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ để xác định loại đất thì UBND TP đã có QĐ 5664/QĐ-UBND giao phần diện tích 69.033 m2 cho CĐT xây dựng KDC, cơ sở để xác định mục đích sử dụng đất trong trường hợp này là đất ở.