Bất ngờ tòa phúc phẩm tuyên án vụ tranh chấp tại dự án Ariyana Đà Nẵng

Ngày 7-5, TAND TP Đà Nẵng xử phúc thẩm vụ án dân sự "Tranh chấp hợp đồng vay tài sản và hợp đồng mua bán căn hộ" giữa bà Phạm Thu Hoa (trú TP Hà Nội) và Công ty CP Khách sạn và Du lịch Thiên Thai – chủ đầu tư Dự án Ariyana Beach Resort & Suites (Dự án Ariyana; địa chỉ số 107 đường Võ Nguyên Giáp, TP Đà Nẵng).

Đây là vụ tranh chấp kéo dài nhiều năm qua tại TP Đà Nẵng.

Theo hồ sơ, tháng 10-2016, bà Hoa cho Công ty CP Khách sạn và Du lịch Thiên Thai (Công ty Thiên Thai) vay hơn 4,46 tỉ đồng thông qua hợp đồng vay số SOSU807/2016/HĐV. Đến tháng 12-2017, hai bên tiếp tục ký hợp đồng mua bán căn hộ số 807 thuộc dự án Ariyana và thống nhất chuyển phần lớn khoản vay trước đó thành tiền thanh toán mua căn hộ.

Tổng số tiền bà Hoa đã chuyển cho doanh nghiệp tương đương khoảng 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, dự án sau đó chậm tiến độ kéo dài, không bàn giao nhà theo cam kết và phát sinh tranh chấp.

Bản án sơ thẩm trước đó của TAND khu vực 2 – Đà Nẵng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hoa, tuyên chấm dứt hợp đồng vay và hợp đồng mua bán căn hộ, buộc Công ty Thiên Thai thanh toán gần 7,9 tỉ đồng gồm tiền gốc, lãi, tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường.

Sau đó, Công ty Thiên Thai kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên phúc thẩm, Công ty Thiên Thai cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng khi xét xử vắng mặt bị đơn dù có đơn xin hoãn; đồng thời cho rằng hợp đồng vay thực chất là giao dịch giả tạo nhằm huy động vốn, "giữ chỗ" mua căn hộ Ariyana khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Công ty đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu để chỉ hoàn trả tiền gốc và khấu trừ lãi đã trả.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng viện dẫn ảnh hưởng của COVID-19 là sự kiện bất khả kháng khiến dự án chậm tiến độ, đề nghị miễn hoặc giảm trách nhiệm bồi thường.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Triều Dương, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Phạm Thu Hoa, phản bác việc cho rằng hợp đồng vay là giả tạo. Cụ thể, hợp đồng vay được xác lập từ năm 2016, trước thời điểm mua bán căn hộ, mang tính độc lập và không có điều khoản nào thể hiện việc "giữ chỗ" hay ràng buộc phải mua căn hộ.

Luật sư cho rằng việc bị đơn đến cấp phúc thẩm mới đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu là vượt quá phạm vi tranh chấp đã được xem xét ở cấp sơ thẩm.

Đối với lập luận về COVID-19, phía nguyên đơn cho rằng đây là rủi ro kinh doanh mà doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm. "Trong thời gian dự án chậm tiến độ, khách hàng vẫn phải trả lãi ngân hàng đầy đủ nên không thể lấy lý do dịch bệnh để miễn trách nhiệm cho chủ đầu tư" - luật sư lập luận.

Sau khi nghị án, HĐXX phúc thẩm xác định quá trình tố tụng cấp sơ thẩm cơ bản đúng quy định. Tuy nhiên, khác với cấp sơ thẩm, HĐXX nhận định hợp đồng vay tài sản giữa hai bên thực chất là hình thức huy động vốn khi dự án Ariyana chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán.

Do đó, hợp đồng vay bị tòa tuyên vô hiệu do giả tạo.

HĐXX xác định lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu thuộc về cả hai bên nhưng Công ty Thiên Thai chịu trách nhiệm chính do chủ động đề xuất phương án huy động vốn, soạn thảo hợp đồng và triển khai giao dịch khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Từ đó, tòa tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và buộc Công ty Thiên Thai thanh toán cho bà Phạm Thu Hoa tổng cộng hơn 4,88 tỉ đồng, gồm tiền gốc hơn 4,46 tỉ đồng, tiền lãi khoản vay và khoản lãi phát sinh do chậm bàn giao căn hộ.

Như vậy, so với bản án sơ thẩm, nghĩa vụ thanh toán của doanh nghiệp đã giảm gần 3 tỉ đồng do tòa không chấp nhận các khoản phạt vi phạm hợp đồng và điều chỉnh lại cách tính lãi.