Chặn việc lợi dụng chính sách

Theo điểm b khoản 3 điều 127 Luật Đất đai năm 2024, việc nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được thực hiện đối với loại đất tại thời điểm chuyển quyền là đất ở.

Quy định trên siết chặt hơn so với giai đoạn Luật Đất đai năm 2013; điều này đặt ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Điển hình, với diện tích thực hiện dự án nhà ở thương mại hàng ngàn, chục ngàn m2 trở lên trong bối cảnh mỗi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở bị giới hạn diện tích bởi hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở tại các địa phương. 

Bên cạnh đó, trong quy hoạch dự án nhà ở thương mại, không phải toàn bộ diện tích đất đều xây dựng nhà ở mà phải sử dụng cho các mục đích xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên việc nhận quyền sử dụng đất toàn bộ là đất ở sẽ phần nào ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất và chi phí đầu tư dự án, giá bán nhà ở về sau.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng ở giai đoạn 2021 - 2030, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tỉ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. 

Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Trong đó, TP HCM và Hà Nội sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hằng năm. 

Số liệu trên cho thấy dự báo về nhu cầu nhà ở trong thời gian tới là khá lớn nên việc thắt chặt điều kiện chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ tạo áp lực lên nguồn cung; điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến giá nhà ở trong thời gian tới, có khả năng tạo ra những cơn sốt giá vì khan hiếm nguồn cung. 

Điều kiện chỉ nhận quyền sử dụng đất ở nêu trên sẽ tạo ra áp lực lớn về công tác giải phóng mặt bằng vì nguồn tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ chủ yếu thực hiện thông qua dự án khu đô thị, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn từ nguồn do Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Có thể nói, khi áp dụng cơ chế thỏa thuận để chủ đầu tư nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án sẽ dựa trên sự đồng thuận của xã hội cao hơn áp dụng cơ chế thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Vì vậy, thí điểm mở rộng điều kiện nhận quyền sử dụng đất không là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn hiện nay thể hiện sự cần thiết, nhất là các khu vực đô thị.

Tuy nhiên, việc mở rộng điều kiện loại đất được nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại phải được kiểm soát chặt chẽ dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. 

Việc thí điểm cần được xây dựng tiêu chí cụ thể ở các đô thị được phép thực hiện, xác định rõ địa bàn thí điểm trên cơ sở nhu cầu về nhà ở, số lượng dự án đã, đang và sẽ triển khai, dự báo thị trường trong tương lai không để xảy ra tình trạng lợi dụng chính sách để thu gom đất nông nghiệp và hiện tượng đầu cơ ảnh hưởng đến thị trường.