Giá nhà quá cao, mua sao nổi?!

Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22-9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có phát biểu đáng chú ý khi chỉ thẳng thực trạng giá nhà ở các đô thị lớn.

Không tưởng tượng nổi!

Thủ tướng nói: "Nếu như anh thổi giá bất động sản lên, người dân chỉ thấy giá nhà cao, cao mãi thôi, nhưng chẳng bao giờ đến được nhà ấy cả vì giá cao quá". Thậm chí, người đứng đầu Chính phủ còn nghẹn lời khi nói: "Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá nhà cao quá không mua được. Nhà mà 70-100 triệu/m² (nhà chung cư), còn các anh đánh giá không có nhu cầu thì các anh ngồi trên trời cả rồi, trên thiên đình hết cả rồi, không còn ai dưới hạ giới nữa".

Thực tế, tình trạng giá nhà tăng cao đã kéo dài nhiều năm qua và đến nay vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại. Khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động cho thấy giá căn hộ các dự án cả cũ và mới ở TP HCM đều vượt xa tưởng tượng của nhiều người. 

Trên tuyến đường Bến Vân Đồn, nhiều căn hộ tăng 70%-80% chỉ sau vài năm bàn giao. Điển hình như căn hộ một phòng ngủ tại dự án Icon 56 trước đây chỉ hơn 2 tỉ đồng, nay đã chạm mức 4,5-5 tỉ đồng. Ở khu vực phường An Khánh, dự án Thảo Điền Pearl từng có căn hộ 2 phòng ngủ giá 4,8 tỉ đồng, hiện đã đội lên 8-9 tỉ đồng.

Những dự án cao cấp ở phường Thạnh Mỹ Tây cũng chứng kiến sự biến động phi mã. Ông Phạm Hoàng, cư dân tại đây, nhớ lại cách đây 7 năm ông mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá hơn 4 tỉ đồng, nay đã vượt ngưỡng 10 tỉ đồng, tức tăng hơn 120% chỉ trong vài năm. Ở phân khúc thấp hơn, sự tăng giá tuy nhẹ hơn nhưng vẫn đáng kể. Dự án Privia của Khang Điền ở đường An Dương Vương, căn hộ 2 phòng ngủ (68 m²) từ mức 49 triệu đồng/m² hồi cuối năm 2023 nay đã đạt 65 triệu đồng/m².

Thống kê từ các công ty bất động sản cho thấy nhiều dự án ở gần trung tâm, pháp lý rõ ràng, giá tăng rất nhanh trong 2 năm qua, chủ yếu ở phân khúc cao cấp, đến siêu cao. Nhiều dự án mới mở bán trên 100 triệu đồng/m², chỉ những dự án vùng ven TP HCM, thuộc Bình Dương trước đây mới có giá trên dưới 50 triệu đồng/m².

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước có hơn 388.000 căn nhà ở thương mại được đưa ra thị trường, tăng gần 20% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch cũng tăng mạnh, lên hơn 430.000 giao dịch, gấp hơn 4 lần so với một năm trước. Dù nguồn cung và giao dịch tăng, giá bán vẫn tiếp tục leo thang. 

Ở Hà Nội, giá nhà thương mại trung bình 70-80 triệu đồng/m², cao hơn 33% so với năm 2024. Một số khu vực sang trọng còn ghi nhận mức 150-300 triệu đồng/m². Tại TP HCM, giá trung bình lên tới 75 triệu đồng/m², thậm chí chạm 150 triệu đồng/m² ở những nơi đắc địa, tăng tới 36% chỉ sau một năm.

Mọi chi phí cộng vào giá bán

Câu hỏi đặt ra là vì sao giá nhà vẫn liên tục tăng dù nguồn cung có cải thiện. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhấn mạnh yếu tố chi phí đất đai đang chiếm tỉ trọng lớn, góp phần đẩy giá sản phẩm. Ông cho rằng hầu hết chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và cả chi phí tuân thủ pháp luật đã chiếm gần hết cấu phần giá thành. "Vướng mắc pháp lý dự án kéo dài càng khiến chi phí lãi vay đội lên, được cộng vào giá bán cuối cùng" - ông Châu nói.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, chỉ ra vấn đề nằm ở chính mục tiêu của nhà phát triển. Theo ông, "mục tiêu định mức kỳ vọng lợi nhuận quá cao, triển khai dự án cao cấp thì giá nhà không thể thấp, kéo chung cư cứ năm sau cao hơn năm trước và đã cao thì cao mãi".

Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận giá nhà tăng cao một phần đến từ "cơ chế" bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất đang đặt gánh nặng lớn lên chi phí dự án. "Để thu thuế sử dụng đất cao… thì dự án bán ra khó thấp" - ông Thuận nhấn mạnh. Cộng thêm chi phí đầu vào, đặc biệt vật liệu xây dựng đang ở "trên trời", tất cả đều dồn vào giá bán cuối cùng.

Trong báo cáo công bố cuối năm 2024, Bộ Xây dựng từng chỉ rõ cơ cấu giá nhà ở gồm 7 loại chi phí chính: tiền sử dụng đất và bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng; chi phí hạ tầng kỹ thuật và xã hội; chi phí vốn vay; chi phí quản lý của chủ đầu tư; chi phí bán hàng; và thuế, phí liên quan. Trong đó, tiền sử dụng đất luôn chiếm tỉ trọng lớn, dao động từ 7%-20% ở dự án chung cư cao tầng và tới 25%-50% ở dự án biệt thự, liền kề.

Bộ này thừa nhận khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, nhiều dự án đã phải gánh thêm chi phí nặng nề. Chẳng hạn, dự án khu nhà ở của GP Invest, tiền sử dụng đất từ 15 triệu đồng đã tăng lên 22 triệu đồng/m², chiếm khoảng 60% giá bán. Ở dự án Đông Tăng Long (phường Long Phước, TP HCM), chi phí đất đai tăng khiến giá thành đội từ 26,5% lên tới 65% giá bán. Các dự án ở Hà Nội và Bình Dương trước sáp nhập cũng ghi nhận mức tăng tương tự, khi tiền sử dụng đất chiếm 30%-50% giá bán thay vì chỉ 15%-16% như trước.

Giải pháp giảm giá là gì?

Tuy vậy, cơ quan quản lý bất động sản cũng nhấn mạnh trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc điều tiết giá. Cụ thể, các chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện kinh doanh, công khai trung thực thông tin dự án, chủ động rà soát tiết giảm chi phí và áp dụng công nghệ hiện đại để giảm giá thành. Tinh thần được nhắc đến là "lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ", đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Ngành ngân hàng cũng nhìn nhận áp lực giá đất cũng được xem là nguyên nhân hàng đầu đẩy giá nhà lên cao, không phải yếu tố lãi vay. Một lãnh đạo ngân hàng lớn tại TP HCM cho biết chi phí đất chiếm tới 70% cơ cấu giá thành mỗi căn hộ, trong khi các khoản khác như xây dựng, hoàn thiện, thủ tục hành chính và lãi vay ngân hàng chỉ chiếm phần nhỏ. 

Ông khẳng định lãi vay không phải yếu tố chính làm đội giá nhà, bởi phần này thường được định giá lại trong quá trình chủ đầu tư vay vốn. Thay vào đó, chính sự leo thang của giá đất và hàng loạt chi phí "không tên" khác mới khiến giá nhà vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Vị lãnh đạo ngân hàng nêu trên cũng đưa ra con số đáng chú ý: Trong 100 khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, chỉ khoảng 50% đủ khả năng chứng minh thu nhập ổn định để được duyệt vay. Một nửa còn lại dù có thu nhập từ nhiều nguồn nhưng không thể đáp ứng các điều kiện hồ sơ. Điều này khiến không ít người bỏ lỡ cơ hội sở hữu căn hộ. 

Ông đề xuất Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát chặt giá đất, đồng thời giảm thiểu chi phí không chính thức mà doanh nghiệp phải gánh. Song song đó, lãi suất cho vay hiện dành cho chủ đầu tư ở mức thấp nhất 12%/năm là quá cao, cần được xem xét giảm bớt. Các ngân hàng cũng nên nới lỏng điều kiện chứng minh thu nhập để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận vốn vay.

Một giải pháp khác được ông đưa ra là nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. Cụ thể, trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ, doanh nghiệp có thể đứng ra mua lại căn hộ để chia sẻ rủi ro, tránh biến giấc mơ an cư thành gánh nặng nợ nần.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng bài toán giá nhà chỉ có thể giải quyết nếu Nhà nước, ngân hàng và doanh nghiệp cùng phối hợp chặt chẽ. Kiểm soát giá đất, giảm lãi suất vay, nới điều kiện tín dụng và tăng trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ góp phần đưa giá nhà về mức hợp lý hơn. Những điều chỉnh chính sách về tín dụng nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, nếu sớm được thông qua, sẽ tạo thêm động lực quan trọng để thị trường bất động sản đáp ứng đúng nhu cầu an cư của số đông người dân.

Ở góc độ người kinh doanh, lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản chuyên phân phối dự án cao cấp tại TP HCM nói thẳng chủ đầu tư nào cũng muốn tối ưu lợi nhuận, đặc biệt ở khu vực trung tâm vốn khan hiếm quỹ đất. 

Ông lấy ví dụ giá vàng trong một năm qua đã tăng từ 86 triệu đồng/lượng lên 130 triệu đồng/lượng, để cho thấy tài sản hữu hạn luôn có xu hướng tăng giá. Theo ông, để điều tiết giá, vai trò Nhà nước là then chốt, đặc biệt trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình và hỗ trợ chủ đầu tư triển khai dự án nhanh với mức giá hợp lý.