Giải pháp giảm nhiệt sốt giá căn hộ

Nhìn lại lịch sử của thị trường bất động sản Việt Nam, chúng ta thấy những cơn sốt và theo sau bởi các đợt đóng băng là hiện tượng có tính chất hệ thống của thị trường này.

Các nhà hoạch định chính sách cũng rất "đau đầu" và nỗ lực đưa ra các giải pháp để giải quyết vấn đề. Đa phần các nhà quản lý sử dụng các công cụ vĩ mô, tài khóa và tiền tệ, như lãi suất và room tín dụng (hạn mức vay) và chi tiêu công. Thực tế các chính sách này phần nào có hiệu quả nhưng tác động, hệ quả của nó cũng không hề nhỏ.

Nhớ lại giai đoạn nửa cuối năm 2022, việc tăng lãi suất và siết room tín dụng đã kéo cầu của thị trường xuống, đồng thời nó cũng góp phần hạ nhiệt, thậm chí là đóng băng thị trường bất động sản. Hệ quả của nó là tín dụng bị đình trệ, các ngành nghề kinh doanh phần nào gặp khó khăn.

Cụ thể, với ngành sản xuất thì doanh nghiệp bị tắc dòng tiền, khó khăn trong vay vốn tín dụng để nhập hàng, nhân sự thì bị cắt giảm vì không hoặc thiếu việc làm, chi phí gia tăng. Ngay sau đó, lại có các thông báo cắt giảm lãi suất liên tục để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Việc này ít nhiều ảnh hưởng đến tỉ giá và các doanh nghiệp xuất nhập khẩu.

Quay trở lại thị trường bất động sản, đây vẫn còn là một thị trường có tính cục bộ rất cao. Có thể, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang "sốt", nhưng không có nghĩa là giá căn hộ chung cư tại TP HCM hay Bình Dương cũng vậy. Do đó, không thể giảm "sốt" chung cư tại Hà Nội bằng các chính sách siết tín dụng hoặc tăng lãi suất.

Chúng ta có khá nhiều công cụ khác để các nhà hoạch định chính sách sử dụng, như công cụ vi mô, thuế. Theo tôi, để hạ nhiệt thị trường chung cư và thổ cư tại Hà Nội thì thay vì tăng lãi suất và siết room tín dụng toàn quốc..., nên cân nhắc các giải pháp tăng cung tạm thời.

Đặc biệt là áp dụng ở thị trường thứ cấp, gồm các giải pháp: Tạm thời giảm lệ phí trước bạ hoặc thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch diễn ra trong 12-24 tháng tới. Việc này nhằm khuyến khích những người đang có ý định bán nhà bây giờ thay vì hoãn hay chờ đợi. Điều này cũng giúp tăng cung thị trường và giảm thiểu việc các người sở hữu nhà găm giữ nhiều nhà trong thời gian dài; hỗ trợ cắt giảm thủ tục, giảm/hoãn thuế phí với các chủ đầu tư có dự án tốt, đủ điều kiện triển khai trong thời gian ngắn sắp tới tại khu vực cần "xử lý"; nâng cao tuyên truyền, minh bạch về thông tin giao dịch, thông tin giá của thị trường.

Chúng ta cần nhớ rằng sự minh bạch, an toàn, giảm thiểu phần bù rủi ro (risk premiums) sẽ góp phần giảm nhiệt tăng giá. Ngoài ra, còn nhiều "cây gậy và củ cà rốt" khác mà các nhà hoạch định chính sách có thể cân nhắc sử dụng điều tiết thị trường, không ảnh hưởng thị trường bất động sản, để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.