Khơi nguồn lực phát triển từ TOD

Ngày 5-7, Liên hiệp Các hội Khoa học và Kỹ thuật TP HCM phối hợp với Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP HCM tổ chức hội thảo chủ đề "Tích hợp quy hoạch để phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD) tại TP HCM".

Tạo thay đổi lớn

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng, tạo điều kiện cho việc gia tăng mật độ dân cư, phù hợp với những thành phố lớn.

GS-TS Nguyễn Văn Phước, Chủ tịch Liên hiệp Các hội Khoa học và Kỹ thuật TP HCM, thông tin Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội cho phép TP HCM thí điểm mô hình TOD. Thành phố đang triển khai kế hoạch, đề án phát triển đô thị theo mô hình này xung quanh nhà ga của các tuyến metro, qua đó định hình đô thị, khơi thông nguồn lực để phát triển. Nội dung này được tích hợp trong các quy hoạch của thành phố, có tầm nhìn đến năm 2050-2060, sắp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

PGS-TS Hồ Quốc Chinh, Đại học Sydney (Úc), nhận xét TP HCM đang gánh trọng trách thí điểm TOD, nếu làm thành công sẽ tạo thay đổi lớn. Do đó, thành phố cần cân nhắc kỹ khi chọn mục tiêu, chọn điểm làm thí điểm TOD cũng như chọn chuyên gia hỗ trợ.

Dẫn chứng mô hình thực tế từ Sydney, PGS Chinh cho rằng TP HCM nên phát triển khu vực Bến Thành, vòng xoay Dân Chủ, Văn Thánh thành khối văn phòng tập trung; quy hoạch các ga ngoại ô thành những khu dân cư mật độ cao (nhà cao tầng).

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, đề cập vấn đề tổ chức không gian, cụ thể là tái điều chỉnh đất trong khu vực TOD. Theo đó, tổ chức lại không gian quanh trạm metro, xem người dân có đất góp thực hiện dự án TOD là bên góp vốn, tùy theo diện tích, vị trí trước đó mà trả quyền lợi cho họ bằng quỹ đất hoặc sàn xây dựng. Ông Hải nói các tổ chức quốc tế khuyến khích làm theo cách này, đây cũng là mô hình một số quốc gia gặp khó khăn về thu hồi đất áp dụng.

Về chính sách, TS Hải cho rằng nên điều tiết giá trị gia tăng từ đất, trong đó có phí cải thiện (áp dụng với bất động sản hiện hữu trong khu vực TOD), phí tác động (dự án trong khu vực TOD) và chuyển nhượng quyền phát triển không gian (đối với khu đất trong khu vực TOD). Để làm được, cần hoàn thiện khung pháp lý của các chính sách, cụ thể là tái điều chỉnh đất - điều 219 Luật Đất đai năm 2024 về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai - hay quy định về bán quyền phát triển không gian do diện tích sàn xây dựng tăng thêm.

Hướng tới sự hiệu quả

TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt Đức, nêu giải pháp phát triển khu vực kề cận ga metro và định hướng phát triển khu vực này theo 4 lớp không gian. Lớp 0 là nhà ga; lớp 1 là văn phòng bán lẻ, nhà ở cao tầng; lớp 3 là nhà ở hỗn hợp; lớp 4 là nhà ở thấp tầng, cây xanh và hạ tầng khác. Nếu ứng dụng tốt giải pháp trên có thể giảm phạm vi cần giải tỏa và hạn chế xáo trộn hệ sinh thái tại chỗ.

Cũng theo TS Hiếu, để cấy ghép thành công hạ tầng đường sắt vào hệ sinh thái hiện hữu cần công cụ không chỉ mạnh mà còn linh hoạt và sâu sắc. Xây dựng các giải pháp linh hoạt theo mô hình 4 lớp không gian là ví dụ sinh động giúp giải quyết linh hoạt các trở ngại xung đột lợi ích của bên đi và bên ở lại. 

"Mô hình này giúp giảm gánh nặng tài chính phải mua và bán đấu giá đất đai quy mô lớn, hạn chế cưỡng chế diện rộng. Tuy nhiên, để áp dụng, bên cạnh nghiên cứu thấu đáo, còn đòi hỏi năng lực các bên tham gia và điều kiện thực thi cụ thể của cả thị trường và nhận thức xã hội" - TS Hiếu nêu quan điểm.

Trong khi đó, bà Dương Nguyệt Thanh, Công ty Arup Việt Nam, đề nghị một chiến lược tổng thể định hướng và tối ưu hóa giá trị phát triển TOD. Trong đó, xây dựng dữ liệu nguồn lực đất đai dọc các tuyến metro, xây dựng khung tiêu chí lựa chọn mô hình TOD phù hợp bối cảnh và tiềm năng từng khu vực, tối ưu hóa quy hoạch trên mạng lưới, định lượng giá trị phát triển và xây dựng quy tắc, cơ chế đầu tư. Theo bà Thanh, vấn đề quan trọng cần lưu ý là tính kết nối của khu dân cư mật độ cao tới trạm metro. Bà dẫn chứng hiện nay người dân ở khu đô thị Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh) muốn đi bộ đến trạm metro Tân Cảng là bất khả thi.