Căn hộ giá trung bình hút người mua

Một khảo sát của Công ty Dịch vụ bất động sản Danh Khôi Việt vừa công bố cho thấy trong quý III/2017, nguồn cung căn hộ giá bình dân ở TP HCM chưa tới 2.000 căn nhưng tỉ lệ hấp thụ đến 92%. Trong khi phân khúc căn hộ trung cấp được tung ra cao nhất, đến 3.898 căn, chiếm tỉ lệ 50% toàn thị trường nhưng tỉ lệ hấp thụ chỉ 73%.

Liên tục "cháy hàng"

Ghi nhận của phóng viên tại thị trường bất động sản TP HCM từ đầu năm đến nay, cho thấy phân khúc căn hộ trung bình giá bán trên dưới 1 tỉ đồng luôn trong tình trạng khan hiếm, nên dự án nào mở ra là có người "hốt sạch".

Nguồn cung khan hiếm nên các dự án căn hộ giá trung bình luôn có tỉ lệ lấp đầy cao mỗi khi mở bán Ảnh: Tấn Thạnh

Ngày 7-10 vừa qua, Công ty CP Thương mại Dịch vụ Xây dựng kinh doanh nhà Vạn Thái mở bán căn hộ thuộc dự án Topaz Eilte (đường Tạ Quang Bửu, quận 8, TP HCM), hàng trăm khách hàng bức xúc vì đã đặt cọc giữ chỗ nhưng không được mua do chủ đầu tư thông báo hết hàng hoặc block chưa mở bán. Theo tìm hiểu của phóng viên, do trước đó có quá nhiều người đặt cọc giữ chỗ để mua căn hộ, dẫn tới cầu vượt cung nên mới xảy ra sự việc này.

Trước đó, hơn 300 căn hộ có giá bán trên 1 tỉ đồng thuộc dự án The Pegasuite 2 (quận 8, TP HCM) do Công ty CP Đầu tư Phương Việt (PVInvest) làm chủ đầu tư cũng hết sạch ngay trong ngày công bố dự án.

Hay như tại lễ bàn giao căn hộ thuộc dự án chung cư Avila 1 (đường An Dương Vương, quận 8, TP HCM), Công ty Thái Bảo công bố dự án Alvila 2 có quy mô 6 block, mỗi block cao từ 18-27 tầng (2 tầng hầm) với khoảng 3.738 căn hộ, giá bán từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng, ngay lập tức được nhiều khách hàng hỏi mua.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ bất động sản Eximrs, xác nhận căn hộ giá dưới 1,5 tỉ đồng từ đầu năm đến nay rất hiếm. Hầu hết các dự án tung ra đều thu hút khách hàng, có những dự án chỉ nghe giới thiệu sơ qua là khách hàng đã đặt cọc, giữ chỗ.

Doanh nghiệp không mặn mà

Lý giải việc phân khúc căn hộ trung bình ngày càng khan hiếm, ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó Tổng Giám đốc Thường trực Công ty Lucky Land (L&L Group), cho biết vài năm trở lại đây, doanh nghiệp rất khó tìm quỹ đất rẻ để triển khai dự án; ngược lại giá đất lại tăng cao khiến chi phí đầu vào tăng theo. Cộng thêm các yếu tố như thủ tục hành chính cho dự án kéo dài, chưa có sự ổn định việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay khiến các dự án nhà giá thấp vốn có tỉ lệ lợi nhuận thấp nay càng kém hấp dẫn. Chưa hết, các chủ đầu tư phải tính toán, nghiên cứu rất kỹ để đưa ra một mẫu căn hộ thông minh, diện tích nhỏ mà có 2-3 phòng ngủ đủ ánh sáng mới được khách hàng ưa chuộng.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp chuyên kinh doanh phân khúc nhà trung bình cao ở TP HCM khẳng định hiện nay doanh nghiệp đi tìm quỹ đất để làm dự án rất khó. Nếu ở các quận giáp ranh trung tâm với bán kính 7-8 km thì không có đất rộng để làm dự án lớn, có khả năng sinh lãi. Còn nếu làm xa hơn thì không dễ bán, trừ khi doanh nghiệp chấp nhận bỏ tiền đầu tư các tiện ích, các khu thương mại, trường học với đầy đủ hạ tầng mới hút được người mua.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho biết lợi thế của nhà giá thấp là dễ bán nhưng lợi nhuận không cao. Ông Đực dẫn chứng chi phí cơ bản để xây 1m2 nhà chung cư hiện tại ít nhất 6-7 triệu đồng, trong khi một dự án doanh nghiệp xây lên 100% nhưng chỉ bán được 65%-70%. Như vậy, chi phí cơ bản cho xây dựng đã là 10 triệu đồng/m2. Tính thêm các chi phí đất, hạ tầng, lãi suất... sẽ lên tới 12-13 triệu đồng/m2. Nếu bán giá 15-16 triệu đồng/m2 doanh nghiệp lãi rất ít. Nếu không giỏi tính toán, doanh nghiệp làm nhà giá thấp dễ bị "vỡ trận". Chưa kể nếu nhà đầu tư bị vướng thủ tục 1 năm thì chi phí các loại tăng lên thêm 5%. Chính vì vậy, không mấy doanh nghiệp mặn mà thực hiện dự án nhà giá thấp.

Cũng theo ông Đực, đa số những doanh nghiệp nhỏ, vốn ít và ít quỹ đất mới làm nhà giá thấp ở khu vực vùng ven để "kiếm sống qua ngày". Trong khi đó, nếu có đất ở vị trí tốt, doanh nghiệp thực hiện phân khúc cao cấp, giá bán 50-60 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận ít nhất cũng phải 20 triệu đồng/m2.