Giá cả - thị trường và vai trò nhà nước

Giá cả là mức thỏa thuận thanh toán giữa người mua và người bán (có thẩm quyền và được tự do trong định đoạt việc bán - mua). Như vậy, có liên quan đến vấn đề sở hữu của người dân. Còn giá cả nhà nước định ra là để đền bù hoặc trưng mua cho công việc chung và tính thuế, tức là nên có giới hạn áp dụng.

Đương nhiên, vai trò của thị trường nói chung, của quy luật cung cầu nói riêng là những yếu tố cơ bản của việc định giá đất. Song, ở nước ta, do biến động lịch sử và kinh tế nên đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong chính sách giá cả đối với đất đai và không đáp ứng được yêu cầu thực tế của nền kinh tế thị trường.

Cần cơ quan có vai trò độc lập về giá

Giá đất cũng như giá cả các loại hàng hóa và dịch vụ trong nền kinh tế, để bảo đảm tính ổn định, phải được hình thành và tính toán tổng cộng phụ thuộc một loạt yếu tố liên quan. Mức độ tính toán sẽ phức tạp dần, nếu cần tính toán nhiều yếu tố ảnh hưởng và cũng vì vậy, người "cầm trịch" sẽ có nhiều chiêu giải thích và chế biến để thu (tăng giá) nhiều hơn mà vẫn cho là hợp lý đối với cơ quan quản lý thị trường và khách hàng bình thường.

Chính vì thế, để xác định tính đúng đắn và mức độ tin cậy về giá của một sản phẩm/mặt hàng cụ thể, phải có cơ quan độc lập (không lợi nhuận) đủ chức năng và thẩm quyền chuyên môn để thẩm định và quyết định giá hợp lý chấp nhận được.

Khi tính về bài toán kinh tế của dự án bauxite Tây Nguyên, có lần tôi đã đề cập cách tính đơn giản là đem chi phí sản xuất 1 tấn sản phẩm tại chỗ cộng chi phí vận chuyển ra cảng. Trong chi phí sản xuất, cần tính cả chi phí đầu tư. Nếu có giá trị tổng đầu tư thì đem chia cho vòng đời (tuổi thọ) của nhà máy để ra chi phí khấu hao phải tính vào giá thành. Sau đó, so sánh giá 1 tấn sản phẩm trên thị trường thế giới ở thời điểm bán thì biết ngay khoản lời, lỗ của dự án.

Nhờ nắm thông tin về quy hoạch, nhiều người sở hữu đất trồng cây lâu năm có thể kiếm lợi lớn từ chênh lệch giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư Ảnh: NGUYỄN NGỌC

Ngay cả khi tính có lãi cũng phải lấy lãi này so sánh với trường hợp nếu sử dụng đất làm chuyện khác như trồng cà phê để tính lãi theo nguyên tắc chi phí cơ hội phải lấy lãi từ làm bauxite trừ đi lãi trồng cà phê. Đó mới là lãi thật. Ngoài chi phí cơ hội kinh tế, còn chi phí xã hội và ảnh hưởng môi trường thì khôn lường: hàng ngàn người mất nguồn thu nhập mà nếu tính đủ thì không chỉ là tiền công "lấy công làm lời" mà còn cả các chi phí bảo trợ xã hội đang bị bỏ qua.

Đất bazan là đặc sản của Tây Nguyên, một trong những loại đất địa thành tốt nhất cho nông nghiệp, nhất là cây công nghiệp dài ngày, nhờ có tỉ lệ sét cao, khả năng giữ nước, giữ phân rất tốt, khi bị bóc đi, bề mặt bị mưa rửa trôi, xói mòn là tổn thất không dễ bù đắp, vùng ảnh hưởng ô nhiễm không khí và đất ra ngoài phạm vi khai thác không hay chưa được tính thuế... Cho nên, khai thác bauxite với phương án đầu tư đã được duyệt, kể cả nếu có lãi ít, cũng chưa chắc đã là lãi thật!

Phức tạp giá đất

Kiểm toán Nhà nước vừa có báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý, sử dụng đất đai sau khi đã kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị giai đoạn 2013-2016 tại 7 tỉnh, thành. Kết quả kiểm toán cho thấy công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều sai sót, hạn chế và bất cập. Giá đất xác định theo các phương pháp do địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá thị trường dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.

Từ kết quả đó, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị Chính phủ nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; giải quyết các vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản, quy hoạch, đất ở không hình thành đơn vị ở qua kết quả kiểm toán. Kiểm toán Nhà nước cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để hướng dẫn áp dụng một phương pháp xác định giá đất tối ưu nhằm tránh mỗi địa phương, đơn vị áp dụng tùy tiện các phương pháp khác nhau gây thất thu ngân sách.

Xin lưu ý: Đất là tài nguyên phi tái tạo. Không phải đất nào cũng có thể đưa vào sử dụng trong sản xuất. Muốn đưa vào sử dụng, nó phải tạo thêm của cải so với nếu không sử dụng. Và muốn sử dụng, cũng có thể phải khai hoang, tức là cần đầu tư để biến đất không sử dụng thành đất sử dụng được. Chi phí này cao nhất cũng phải thấp hơn địa tô có thể thu hồi. Hay nói khác đi, giá trị đất chính là giá trị địa tô thu được trong vĩnh viễn. Giá trị đất thay đổi tùy theo khả năng/tiềm năng sử dụng. Nếu ở khu không ai lui tới thì đất gần như không có giá trị gì. Nếu ở khu sắp được đô thị hóa thì đất tăng giá, chỉ vì khả năng tạo địa tô tăng.

Một điều kiện rất quan trọng trong việc tính giá đất ở nước ta mà chính nó đã gây ra rất nhiều phiền toái, đó là minh bạch trong quy hoạch. Nếu quy hoạch đã minh bạch và ổn định rồi thì việc tính giá đất không mấy khó khăn. Giá đất còn biến động mạnh do còn có khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng. Suy cho cùng thì do lợi nhuận từ đất rất kinh khủng nếu lợi dụng được sự rò rỉ thông tin về quyết định chuyển đổi để đầu tư trục lợi còn có đất phát triển, cho nên, khó có cách tính toán và chính sách nào đáp ứng được kịp yêu cầu cân bằng và hài hòa về lợi ích ở xã hội ta hiện nay.

Giá đất trên thị trường không chỉ phụ thuộc quy luật giá trị mà còn phụ thuộc quy luật cung cầu. Vì vậy, người ta chỉ sử dụng phương pháp so sánh giá thị trường để xác định giá đất, trường hợp không có giao dịch đất đai trên thị trường thì mới sử dụng các công thức khác để định giá theo phương pháp thu nhập.

Quy hoạch dài hạn tránh trục lợi

Việc tính giá đất phải căn cứ vào loại sử dụng đất như nêu ở trên. Tuy nhiên, vấn đề là làm sao tính trước được việc chuyển đổi mục đích sử dụng (chuyển loại, ví dụ từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất ở, đất nông thôn sang đô thị khi mở rộng các thành phố hay thậm chí nâng cấp từ đô thị loại thấp lên loại cao). Đây chính là kẽ hở hay sự thiếu minh bạch hiện nay tạo điều kiện cho một số người chính là nhóm lợi ích thuê đất nông nghiệp nhưng sau đó xin chuyển đổi mục đích để có lợi nhuận bất chính. Thêm nữa, ở nhiều nơi, đất nghĩa trang cho người chết không được quy hoạch mà định giá như đất hoang nhưng khi nhà đầu tư bán có khi còn đắt hơn đất ở cho người đang sống chính là đối tượng hấp dẫn cho việc kinh doanh siêu lợi nhuận bằng đầu cơ chính sách.

Do vậy, điều kiện quan trọng nhất cho chính sách quản lý sử dụng đất để khắc phục các bất ổn/xung đột từ đất đai là cần có quy hoạch dài hạn các loại sử dụng đất, trên cơ sở đó mới tính được giá trị đất của hiện tại và tương lai…

Nhà nước là một bên tham gia quan hệ kinh tế về đất đai nên về nguyên tắc quản trị quốc gia, không có quyền quyết định giá. Ngay cả trường hợp thu thuế thì nhà nước quyết định giá cũng không hợp lý vì giá đất thấp thì thất thu thuế gây thiệt hại cho toàn dân, giá cao thì gây thiệt hại cho người nộp thuế. Chính vì vậy, phải có cơ quan độc lập có chuyên môn (không lợi nhuận) để thẩm định và quyết định giá hợp lý chấp nhận được mới là đúng đạo lý và phù hợp với xu thế phát triển trên thế giới.