Người mua nhà thấp thỏm vì lãi vay

Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) đối mặt với nhiều biến số mới khi mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại, trong khi tín dụng dành cho lĩnh vực này bị kiểm soát chặt chẽ hơn.

Gánh nặng trả lãi

Theo ghi nhận, thời gian gần đây, nhóm ngân hàng (NH) thương mại nhà nước bất ngờ điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức 14%-15%/năm, tiệm cận mặt bằng của các NH tư nhân. Một NH lớn thậm chí còn thông báo tạm ngừng cho vay với các dự án BĐS trong quý I/2026.

Động thái trên được cho là nhằm thực hiện chỉ đạo của NH Nhà nước về kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2026, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Bởi trước đó, năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 19%, riêng tín dụng kinh doanh BĐS tăng tới 28%. Dòng vốn lớn đổ vào BĐS, đặc biệt tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, đã làm gia tăng rủi ro cho cả NH lẫn chủ đầu tư.

Các chuyên gia liên tục cảnh báo nguy cơ mất cân đối dòng vốn, rủi ro thanh khoản và nợ xấu nếu tín dụng tiếp tục tăng nóng, trong bối cảnh lãi suất đảo chiều đi lên và thanh khoản thị trường suy giảm. Do đó, việc "hãm phanh" tín dụng BĐS được xem là cần thiết để bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính.

Dù vậy, ở chiều ngược lại, DN BĐS đứng trước bài toán khó về nguồn vốn trung và dài hạn. Thực tế cho thấy, đến nay vẫn chưa có kênh vốn nào đủ lớn để thay thế vai trò của tín dụng NH. Việc thắt chặt tín dụng có thể đẩy nhiều DN vào thế khó, đặc biệt là những chủ đầu tư có cấu trúc tài chính yếu.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, chủ tịch GP.Invest - cho rằng rủi ro lớn nhất với DN BĐS trong năm 2026 chính là lãi suất. Hiện nhiều DN phải sử dụng 60%-70% vốn tín dụng để triển khai dự án. Khi lãi suất cao và điều kiện vay vốn siết chặt, áp lực tài chính càng nặng nề. "Trên thị trường, khoảng 60% là người mua giữ tiền đầu tư, chỉ 40% mua để ở. Khi các NH quốc doanh lớn cho người mua nhà vay với lãi suất tới 14%/năm thì ai cũng sẽ e ngại" - ông Hiệp nói.

Tuy nhiên, gánh nặng dễ thấy nhất chính là những người vay mua nhà. Anh Hoàng Thịnh (ngụ phường Bình Trưng, TP HCM) cho biết đầu tháng 3, anh sững sốt khi được thông báo lãi suất khoản vay mua nhà được NH điều chỉnh tăng từ 9% lên 10%/năm. "Tôi vay khoảng 1,5 tỉ đồng để mua căn hộ chung cư. Lãi suất thả nổi khoảng 9% trong suốt 2 năm qua, vừa mới tăng lên gần đây. Từ 9% lên 10% không phải quá lớn nhưng trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, số tiền tăng thêm cũng là một gánh nặng. Bạn bè tôi nhiều người nhận được thông báo điều chỉnh lãi suất khoản vay mua nhà tăng lên tới 12%-13%/năm" - anh Thịnh kể.

Lãi suất tăng cao cũng khiến nhiều người có ý định vay mua nhà cũng bỏ cuộc. Chị Hạnh Thảo (ngụ phường Long Phước, TP HCM) cho biết khoảng 1 tháng nay, chị liên hệ một số NH để hỏi lãi suất và thủ tục vay mua căn hộ chung cư. Chị có nhu cầu vay khoảng 2,5 tỉ đồng để mua căn hộ khoảng 6-7 tỉ đồng ở TP HCM.

"Cuối năm ngoái, tôi hỏi một số NH thương mại nhà nước như Vietcombank, Agribank, lãi suất cố định vay mua nhà trong 12-18 tháng đầu chỉ 7-8%/năm. Tuy nhiên thời điểm đó do chưa tìm được căn hộ ưng ý và nghĩ lãi suất chưa tăng quá mạnh nên tôi chưa làm hợp đồng vay. Gần đây, tôi liên hệ lại NH thì được thông báo lãi suất thấp nhất cũng khoảng 10%/năm, cố định trong 12 tháng đầu, sau đó thả nổi khoảng 12%-13%/năm. Với mức lãi suất này vượt quá khả năng trả nợ nên tôi đành dời lại kế hoạch mua chung cư" - chị Thảo kể.

Cần có thêm gói vay ưu đãi

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), nhìn nhận việc tăng lãi suất là phù hợp với hoạt động điều hành của các NH, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ. Tuy nhiên, động thái này đang tác động mạnh đến nhiều chủ thể trên thị trường.

Theo ông, với các chủ đầu tư, nhất là những DN đã vay vốn NH, chi phí tài chính gia tăng buộc họ phải tính toán lại phương án kinh doanh. "DN sẽ phải điều chỉnh tăng chi phí đầu tư, tức tăng giá thành, đồng nghĩa giá bán nhà thời gian tới cũng tăng theo" - ông Khôi nêu thực tế từ nhiều DN thành viên.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay tăng cao khiến hiệu quả đầu tư BĐS suy giảm, buộc nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc thu hẹp hoặc tạm dừng kế hoạch rót vốn, qua đó tác động tiêu cực đến thanh khoản và diễn biến chung của thị trường.

Với người mua nhà, tác động thể hiện rõ ở 2 nhóm. Nhóm đã vay vốn đang phải đối mặt với áp lực trả nợ khi lãi suất tăng cao, kế hoạch tài chính ban đầu bị xáo trộn, thậm chí có nguy cơ mất khả năng chi trả. Nhóm còn lại là những người chưa mua nhà sẽ có xu hướng trì hoãn quyết định vì ngại chi phí vốn cao, từ đó làm sức cầu trên thị trường suy giảm.

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng lãi suất tăng có thể góp phần hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, nếu duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài sẽ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, đồng thời khiến DN gặp trở ngại khi triển khai dự án, dẫn đến nguồn cung co hẹp và mất cân đối cung - cầu trầm trọng hơn.

Ngược lại, việc hạ lãi suất quá thấp trong thời gian dài cũng tiềm ẩn rủi ro, bởi có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng mạnh như từng xảy ra trước đây. Do đó, theo ông, giải pháp không nằm ở việc "nới hay siết" mà là điều tiết lãi suất và tín dụng linh hoạt, có mục tiêu. Dòng vốn cần được định hướng đúng phân khúc, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Cụ thể, các gói tín dụng dành cho người mua nhà lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế ổn định dài hạn, lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và có cơ chế ân hạn hợp lý. Cách tiếp cận này không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở mà còn góp phần đưa thị trường trở về quỹ đạo phát triển bền vững, cải thiện thanh khoản và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

Thực tế, để hạn chế những tác động tiêu cực từ việc tăng lãi suất cho vay, nhiều NH đã thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua căn nhà đầu tiên. Lãnh đạo NH Quân đội (MB) cho biết chủ trương của NH là dành lãi suất ưu đãi vay mua nhà với lãi suất khoảng 8%-8,5%/năm cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Các phân khúc cho vay BĐS còn lại mới chịu lãi suất từ 9%-11%/năm.

Tại NH Á Châu (ACB), đại diện NH thông tin lãi suất cho vay mua nhà ở được áp dụng từ 8%/năm ưu đãi trong 3 tháng đầu. Nếu khách vay mua nhà dự án qua các đối tác liên kết với ACB, lãi suất sẽ giảm thêm 0,3 điểm %, trong bối cảnh NH vẫn ưu tiên khách hàng cá nhân, nhất là người vay mua nhà để ở...