Tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cách nào?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Chính phủ, bộ ngành các giải pháp nhằm kéo giảm giá nhà cũng như làm sao để có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có nhập thấp đô thị.

Theo HoREA, nếu căn hộ trung cấp (2 phòng ngủ) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng thì cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, phải dành dụm 100 triệu đồng/năm. Còn căn hộ có giá 2 tỉ đồng trở xuống và căn hộ nhà ở xã hội gần như vắng bóng 2 năm qua.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cơ cấu giá thành và cách tính giá bán của các dự án nhà ở thương mại có 4 loại, gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính; chi phí quản lý.

Trong chi phí tạo lập quỹ đất có 4 loại chi phí, nhưng phần chi phí nộp tiền bảo vệ đất lúa được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương thì khá cao. Tại TP HCM, chi phí này cao nhất cả nước, bằng 80% giá đất lúa theo Bảng giá đất.

Chi phí xây dựng là chi phí cao nhất, chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% (dự án nhà phố); trên dưới 20% (dự án biệt thự), cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí lãi vay đầu tư dự án. Nếu dự án được triển khai suôn sẻ trong 3 năm thì chi phí này dưới 10%/giá thành. Ví dụ, nếu dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỉ đồng, phải vay 30% là 900 tỉ đồng. Nếu lãi suất vay 11%/năm thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỉ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư. Đặc biệt, trong chi phí này có cả chi phí không tên nhưng không hề nhỏ, mà doanh nghiệp phải chi dự phòng trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án.

Công thức tính giá bán của các dự án nhà ở thương mại phổ biến nhất gồm: giá thành cộng chi phí bán hàng, cộng lợi nhuận. Các chủ đầu tư có uy tín thường xây dựng định mức lợi nhuận kỳ vọng chỉ khoảng 10%. Mức này không phải là quá cao trong cơ cấu chi phí.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để kéo giảm giá nhà, tăng cung nhà ở vừa túi tiền, trước hết cần kéo giảm các chi phí không hợp lý cũng như cần xây dựng quy trình chuẩn 4 bước để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính. Chính phủ sớm thông qua Nghị quyết triển khai "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" với chính sách ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư căn hộ không quá 20 triệu đồng/m² ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m² ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Đồng thời nếu giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật.… đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu. Doanh nghiệp phải thượng tôn pháp luật, dám nói không với tiêu cực cũng như nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động…thì mới giảm được giá thành nhà ở.