Góp ý dự thảo thay thế Nghị quyết 54 (*): Hiệu quả trong quy hoạch

TP HCM đang tổng kết việc thực hiện Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội và xây dựng dự thảo nghị quyết thay thế hướng tới mục tiêu tăng tính chủ động - tự chủ, phát huy thế mạnh, đóng góp nhiều hơn cho sự phát triển chung của đất nước.

Phát triển dân số gắn với đô thị đa trung tâm

Theo dự thảo, UBND TP HCM được tăng thêm một số quyền, trong đó có việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị TP HCM nhằm bảo đảm đồng bộ, hài hòa và phù hợp với từng giai đoạn phát triển trên cơ sở đồ án quy hoạch đô thị TP HCM được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Một góc TP HCM - Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Trong giai đoạn tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch chung thành phố, UBND TP HCM có thẩm quyền xem xét quyết định quy mô dân số phục vụ công tác lập mới và điều chỉnh các đồ án quy hoạch phân khu. Theo tôi, điều đương nhiên là dân số thành phố tăng nhưng quan trọng là tăng bao nhiêu và thành phố phát triển thế nào theo hướng đô thị đa trung tâm.

Bởi với đô thị đa trung tâm, những quy hoạch về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải phân tán cho các trung tâm này. Các khu đô thị mới phải đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để tránh tình trạng chạy ra khu ngoại vi để mua nhà nhưng lại thiếu trường học, bệnh viện dẫn đến người dân vẫn quay lại trung tâm để hưởng tiện ích về giáo dục, bệnh viện... Thành ra, chuyện quan trọng với thành phố là phát triển dân số đi đôi với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Linh hoạt trong phát triển nhà ở

Trong phát triển nhà ở, UBND TP HCM mong muốn được trao thẩm quyền điều chỉnh cơ cấu diện tích sàn xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đối với các dự án xây dựng nhà ở không phân biệt quy mô. Cùng với đó, thành phố cũng xin quyền điều chỉnh mục đích xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sang mục đích xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại…

Thực tế hiện nay, thành phố gặp vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở và xử lý các vấn đề phát sinh mà với thẩm quyền, công cụ hiện tại khó giải quyết được khiến ảnh hưởng đến mục tiêu sớm cho người dân "an cư lạc nghiệp". Việc được tăng thẩm quyền này giúp thành phố chủ động hơn trong thực hiện các đề án phát triển nhà ở.

Để tạo bước đột phá phát triển nhà ở, UBND TP HCM cũng xin có thẩm quyền lựa chọn hình thức đóng góp linh hoạt tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án nhà ở (như tiếp nhận quỹ đất, quỹ nhà ở hoặc đóng góp bằng tiền tương đương giá trị 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để đầu tư phát triển nhà ở xã hội); tổ chức sắp xếp, hoán đổi các khu đất riêng lẻ có chức năng nhà ở xã hội để tập trung quỹ đất xây dựng khu nhà ở xã hội với cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Nội dung này nhấn mạnh tính linh động và tự chủ của thành phố trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội, tận dụng nguồn lực của doanh nghiệp, nhà đầu tư phát triển nhà ở để chăm lo tốt hơn cho người dân thu nhập thấp. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là xây dựng nhà ở xã hội phải đi đôi với hạ tầng xã hội, đúng với mục đích ban đầu là phục vụ tốt cho người dân thu nhập thấp. Quy định dành 20% diện tích đất trong các dự án thương mại để xây nhà ở xã hội còn nhằm để người dân trong khu nhà ở xã hội được hưởng tiện ích tại dự án... nên không thể không tính toán kỹ lưỡng khi sử dụng quyền này.

Điểm đặc biệt lưu ý nữa là nếu di dời dự án nhà ở xã hội sang vị trí khác thì không chỉ dời diện tích ở mà vẫn phải đi kèm theo dự án hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, công viên...). Việc đưa người dân ra xa, tách khỏi các dự án nhà ở thương mại mà không bảo đảm quyền lợi, tiện ích tương đương (vốn được hưởng) thì không đúng với ý nghĩa ban đầu. Chính vì thế, điểm quan trọng là phải tính toán lại bài toán cộng luôn cả giá trị 20% tiện ích của hạ tầng trong dự án (tương ứng 20% diện tích xây nhà ở xã hội). Tức là, khi xây dựng tập trung một dự án nhà ở xã hội độc lập ở nơi khác thì nhà đầu tư (nghĩa vụ 20% diện tích trong dự án thương mại) cũng phải có trách nhiệm đóng góp xây dựng các tiện ích, dịch vụ thương mại, nhà trẻ, trạm xá, công viên…

Công khai, minh bạch bởi tính "nhạy cảm"

Về quản lý đầu tư, UBND TP HCM muốn chủ động thực hiện một số nhiệm vụ. Thứ nhất, được áp dụng loại hợp đồng BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) đối với các dự án đầu tư công trình cải tạo, nâng cấp, mở rộng công trình hiện hữu. Thứ hai, được tổ chức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư các dự án cải tạo, chỉnh trang, xây dựng mới khu đô thị hiện hữu; xây dựng chung cư cũ cấp D; di dời khu nhà ở ven và trên kênh rạch; dự án khu trung tâm tài chính thành phố; dự án đầu tư xây dựng, khai thác hạ tầng kỹ thuật cảng biển và một số công trình giao thông trọng điểm (quy mô tương đương các dự án nhóm A)... không phải thông qua đấu thầu.

Ở vấn đề thứ nhất, khi doanh nghiệp thực hiện dự án BOT để mở rộng công trình hiện hữu, cơ quan nhà nước cần đặc biệt cẩn trọng đánh giá dự án và giá trị của dự án, không để ngân sách nhà nước bị thiệt. Thực tế cho thấy khi làm dự án BOT thường xảy ra tình trạng đất chưa giải tỏa xong đã khởi công, một thời gian sau lại "đứng" vì không có quỹ đất thi công và không ai kiểm soát được tiến độ. Vì vậy, dự án ở hình thức này nên thực hiện theo nguyên tắc bồi thường giải tỏa xong mới khởi công. Khi bắt đầu dự án, trong tay phải có được quỹ đất sạch để kiểm soát được tiến độ, tránh tình trạng gây ra nhiều hệ lụy như kéo dài gấp nhiều lần thời gian, đội vốn gấp nhiều lần, làm lãng phí nguồn lực xã hội và cũng ảnh hưởng đến đời sống người dân.

Ở vấn đề thứ hai, TP HCM phải hết sức cẩn trọng bởi tính "nhạy cảm" khi lựa chọn nhà đầu tư mà không qua đấu thầu. "Đặc cách" này phải giải quyết theo từng trường hợp, chặt chẽ và minh bạch. Đây là bài toán lợi ích chung, mình chỉ có thể bỏ đấu thầu khi có thể tính toán minh bạch được lợi ích của tất cả các bên, nhà đầu tư được bao nhiêu, địa phương được bao nhiêu, thu ngân sách được bao nhiêu... Những vấn đề này phải rất rõ ràng mới nên áp dụng chỉ định thầu, nếu không làm rõ được thì tốt nhất vẫn là đấu thầu.

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 14-11