Thông tư 06 vẫn chưa giải tỏa hết bức xúc cư dân

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư (CC), có hiệu lực từ ngày 1-1-2020.

Tranh chấp dai dẳng

Theo Sở Xây dựng TP HCM, trên địa bàn TP hiện có hơn 1.000 CC nhưng có 10% phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, đặc biệt, có đến 3% mâu thuẫn nghiêm trọng. Sở Xây dựng TP HCM cho biết nguyên nhân tranh chấp xoay quanh việc các chủ đầu tư vi phạm do không làm đúng cam kết ban đầu, bàn giao quỹ bảo trì (2%), quỹ vận hành, tổ chức hội nghị nhà CC và phân chia sở hữu chung, sở hữu riêng cũng như việc cấp chủ quyền…

Đơn cử, rất nhiều cư dân tại CC Tân Tạo, quận Bình Tân gửi đơn đến các cơ quan chức năng phản ánh việc chủ đầu tư chiếm dụng vốn, cố tình không tổ chức bầu ban quản trị (BQT). Ông Hà Mạnh (cư dân block B1) cho biết CC bàn giao đã nhiều năm nhưng đến năm 2018, Công ty Vĩnh Tường (chủ đầu tư) mới bàn giao quỹ bảo trì và khi bầu BQT thì phát sinh mâu thuẫn thu chi tài chính không minh bạch. "Ngày 9-6, CC tổ chức hội nghị nhà CC bất thường để bầu BQT và chỉ 240 hộ đến dự, chiếm 25%, không đáp ứng tỉ lệ quá bán (50%) nhưng kết quả vẫn được công nhận" - ông Mạnh bức xúc. Theo ông Mạnh, lâu nay việc cư dân kêu cứu đều dựa trên các quy định tại Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng nhưng nêu chung chung và không có chế tài khiến các mâu thuẫn và bức xúc của cư dân kéo dài nhiều năm. Ông Mạnh nhìn nhận: "Nếu Thông tư 06 áp dụng sớm, mâu thuẫn giữa cư dân CC Tân Tạo sẽ sớm được giải quyết dứt điểm".

Chung cư Tân Tạo, quận Bình Tân, TP HCM trong một lần bầu ban quản trị phát sinh mâu thuẫn gay gắt giữa các cư dân Ảnh: LÊ PHONG

Cùng chung tâm trạng bức xúc, 23 người dân sống tại CC Tecco Tower Tham Lương (quận 12) kiến nghị UBND quận 12 xem xét các khoản thu chi tài chính từ nguồn tiền quỹ bảo trì và tiền lãi gửi ngân hàng. Ông Nguyễn Thanh Lộc (ngụ lô B), bày tỏ: "Các quy định cũ về quy tắc ứng xử ở CC rất mơ hồ, không nói rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Chẳng hạn, căn hộ cho cửa hàng thuê nay được BQT rao bán. Cư dân búc xúc không biết diện tích đó sở hữu của ai".

Theo ông Trần Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Sài Gòn Triển Vọng (Savista), một đơn vị chuyên quản lý nhà CC, cư dân tại một CC cao cấp ở quận 2 đang quyết liệt yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất cả thủ tục để cấp chủ quyền, nhưng chủ đầu tư đưa ra lý do "vướng cơ chế", liên quan đến nguồn gốc đất do nhà nước quản lý nên phải rà soát lại. Tranh chấp phí bảo trì lâu nay chủ yếu từ phía BQT và chủ đầu tư, trong đó có vấn đề chưa có BQT, hoặc có nhưng không đủ thẩm quyền như tại dự án CC Thảo Điền Pearl trước đây. Bên cạnh đó, các tranh chấp liên quan đến quyền lợi, các tiện ích chung như: công viên, trường học… của cư dân không được bảo đảm ngay từ ban đầu. Nhất là một số chủ đầu tư không uy tín, quảng cáo ban đầu khác với làm thực tế.

Mới đây cư dân sống ở CC The EverRich Infinity, quận 5, TP HCM bức xúc khi chủ đầu tư yêu cầu các cư dân phải mua chỗ đậu ôtô với giá 500 triệu đồng chưa bao gồm GTGT, đóng 2% phí bảo trì. Đáng nói là phần chỗ đậu xe cũng không đủ cho tất cả cư dân nên phải bốc thăm mua. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng chỗ đậu ôtô, số lượng, diện tích chỗ đậu xe thuộc về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà CC thuộc trách nhiệm Bộ Tài nguyên - Môi trường. Hiện bộ này đang trong quá trình ban hành quy chuẩn mới.

Chỉ tháo gỡ một phần

Theo Thông tư 06, hội nghị nhà CC lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua). Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà CC chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà CC được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Khi BQT CC có quyết định công nhận của UBND cấp xã hoặc huyện thì BQT có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định. Thông tư 06 quy định chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà CC có mục đích để ở có thể do một hoặc nhiều thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản. Với nhà CC sử dụng hỗn hợp, chủ tài khoản tối thiểu là 3 thành viên BQT đứng tên đồng chủ tài khoản. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 1 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà CC quyết định (nếu có). Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà CC có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định: Trường hợp BQT tòa nhà CC quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà CC thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên BQT đồng ý. BQT nhà CC phải thông báo công khai về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 6 tháng thông báo công khai về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà CC phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Theo Thông tư 06, quyền biểu quyết tại hội nghị CC được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà CC theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết (quy định trước đây là mỗi căn hộ trong nhà CC tương ứng với một phiếu biểu quyết). Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng phần bỏ phiếu tham gia hội nghị nhà CC lần đầu tính trên m2 sẽ tránh tình trạng trục lợi của các cá nhân mua căn hộ diện tích nhỏ để tham gia vào BQT. Còn về diện tích sàn này, nếu tính trên m2 vẫn bảo đảm tính công bằng cho người sở hữu diện tích sàn chứ không đánh đồng người có diện tích lớn nhưng lại không biểu quyết đúng quyền lợi.

Luật sư (LS) Trương Anh Tú (Chủ tịch Công ty TAT Law Firm, Hà Nội) nhận định xét về mặt kỹ thuật, quyền biểu quyết tính theo m2 khiến mọi thứ phức tạp hơn. Trước đây, quyền biểu quyết được tính theo đơn vị căn hộ thì chủ hộ phát biểu ý kiến và biểu quyết rất đơn giản. Tuy nhiên, với quy định mới, phải mất nhiều thời gian để tính toán tỉ lệ biểu quyết cho hàng trăm, ngàn căn hộ. LS Tú lo ngại khi xác định quyền biểu quyết tính theo m2, rất có thể chủ đầu tư sẽ áp đảo cư dân vì theo Luật Nhà ở mới, những phần không có trong hợp đồng bán cho cư dân thì được hiểu là phần diện tích của chủ đầu tư nên họ sẽ có phần diện tích rất lớn để có thể thao túng các chính sách trong tòa nhà, gây bất cập và có nguy cơ hình thành những xung đột mới. "Thông tư mới đáng lẽ nên tập trung giải quyết những tranh chấp như: chuyển giao quỹ bảo trì chung cư; diện tích căn hộ; giấy chứng nhận sở hữu căn hộ; sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ" - ông Tú nói.

Thống kê sơ bộ của Sở Xây dựng, TP HCM có hơn 200 CC chưa có BQT do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà CC hoặc tổ chức nhưng không thành do không đủ số lượng. Về vấn đề này, Thông tư 06 đã hướng dẫn cụ thể, tháo gỡ. Cụ thể, theo quy định cũ tỉ lệ người tham gia chiếm 75% nay còn 50%. Tiếp theo là giảm số lần họp nhà CC còn 1 lần và nếu không bảo đảm thì UBND phường sẽ đứng ra tổ chức. Theo quy định mới, đơn vị có quyền công nhận BQT là UBND phường, trong khi trước đây là UBND quận.