Là chuyên gia am tường từng ngõ, ngách của đô thị TP HCM, KTS Trần Vĩnh Nam nói ông thấy có không ít sự bất cập trong sự phân biệt nội - ngoại thành ở TP HCM. Đó là việc có nhiều nơi phát triển mạnh mẽ, đẳng cấp nhưng vẫn bị xem là vùng ngoại thành, nông thôn.

Bi hài danh xưng nội - ngoại thành

Lấy dẫn chứng cụ thể, KTS Trần Vĩnh Nam đưa khu dân cư Trung Sơn (thuộc xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP HCM) ra phân tích. Ông nói nơi đây chỉ cách trung tâm TP HCM tầm 5 km, trong khu dân cư diện tích xây dựng chiếm 32%, có không gian kiến trúc cảnh quan đẹp, hài hòa. Đặc biệt, có công viên bờ sông và được đánh giá là nơi kết nối hạ tầng giao thông rất tốt. Ấy vậy mà, khu dân cư này vẫn bị "gắn mác" là nhà quê với tên gọi là khu dân cư ấp 10. Trong khi cách đó không xa, cụm dân cư thuộc phường 2, quận 8 dù vẫn còn cảnh nhà kênh rạch, lụp xụp và chật chội nhưng vẫn "sang chảnh" với tên gọi nội thành. Hơn nữa, do là ngoại thành nên một diện tích đất lớn nằm sát khu dân cư Trung Sơn không thể "đu" theo để cùng phát triển, mà phải bỏ không hoặc canh tác cho có vì thuộc đất dự trữ nông nghiệp.

Tính lại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị - Ảnh 1.

Khu dân cư Trung Sơn được quy hoạch bài bản, hiện đại và chỉ nằm cách trung tâm TP HCM khoảng 5 km nhưng lại bị gọi là… nông thôn

Một dẫn chứng khác được đưa ra, tại đường Nguyễn Văn Bứa (nối giữa huyện Hóc Môn - TP HCM và huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) hiện nay có sự đối lập lớn. Đoạn đường thuộc địa phận huyện Hóc Môn chẳng khác vùng nông thôn với nhà cửa lụp xụp, thưa thớt vì theo quy hoạch đây là huyện ngoại thành, đất được quy hoạch trồng hoa màu. Trong khi đó, khi vừa di chuyển ra khỏi TP và đặt chân đến xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa cảnh quan trái ngược hoàn toàn, vì được quy hoạch là khu đô thị. Lúc này, hai bên đường là nhà máy, xí nghiệp và các cơ sở dịch vụ mọc lên chen chúc. "Đêm xuống bên Long An đèn sáng trưng, người dân vui chơi, mua bán náo nhiệt trong khi phía huyện Hóc Môn tiếng ếch nhái kêu la" - KTS Nam mô tả.

Ngoài những bất cập trên, một nguyên lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM còn chia sẻ thêm từ nhiều năm nay, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị ở TP HCM đã lạc hậu so với thực tế. Ông nói nhiều quận, huyện không có tính thống nhất, đơn cử một con đường nhưng có nơi quy hoạch theo khu dân cư hiện hữu không được phép xây dựng với mật độ cao, nơi thì quy hoạch khu đô thị mới chỉ vì danh xưng nội - ngoại thành.

Điều chỉnh quy chế để quy hoạch sát thực tế

Trước thực trạng trên cùng với việc TP HCM mới thành lập TP Thủ Đức trong TP, vị nguyên lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM đề nghị TP cần phải lập tức điều chỉnh quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hiện nay. Trong đó, TP cần xem xét vào nhu cầu thực tế của từng địa phương chứ không nên lệ thuộc vào danh xưng nội thành hay ngoại thành.

Đồng quan điểm, KTS Trần Vĩnh Nam cho rằng TP HCM cần tính toán lại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị cũng như khái niệm khu đô thị hiện hữu bao gồm 13 quận nội thành hiện hữu. Ngoài ra, TP cũng cần tính toán đến việc liên kết và mở rộng với các tỉnh lân cận nhằm tránh tình trạng cùng một con đường như Nguyễn Văn Bứa nhưng phía bên Long An thì sầm uất, còn phía bên Hóc Môn thì đất đai bị bỏ hoang do được xác định là ngoại thành.

Ngoài ra, trong báo cáo tổng kết quá trình triển khai thực hiện quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc (QH-KT) đô thị chung TP HCM (được ban hành ngày 29-8-2014), Sở QH-KT cũng thừa nhận cần xác định lại khu đô thị trung tâm hiện hữu TP. "Khái niệm về khu đô thị hiện hữu bao gồm 13 quận nội thành hiện hữu: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và khu vực đô thị mới bao gồm 6 quận: 2, 9, Thủ Đức (TP Thủ Đức hiện nay), 7, 12, Bình Tân tại quy chế đến nay không còn phù hợp" - báo cáo nêu rõ.

Sở QH-KT cho rằng một phần lý do bất cập này vì với 6 quận được xác định là khu đô thị mới vẫn tồn tại những khu vực đô thị hiện hữu. Đồng thời, TP Thủ Đức được thành lập theo địa giới hành chính các quận 2, 9, Thủ Đức trước đây. Sở cho biết việc xác định khu đô thị hiện hữu như cũ sẽ gặp vướng mắc trong việc xác định đối tượng áp dụng quy chế sau này. Do đó, một số quy định cần xem xét, điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và tình hình mới.

Trước thực trạng này, ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở QH-KT TP HCM, cho biết hiện nay sở đang lấy ý kiến các chuyên gia và nhiều đơn vị để hoàn thiện dự thảo mới về quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung TP. Trong đó, chú ý về việc hình thành TP Thủ Đức với mục tiêu xây dựng đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông. Việc điều chỉnh sẽ góp phần phân loại đô thị cho phù hợp, tạo động lực về cơ chế để người dân, doanh nghiệp phát triển. Dự kiến dự thảo sẽ hoàn thiện vào cuối năm 2021, trong đó xem xét lại phân loại các quận, huyện theo khái niệm khu dân cư nội thành và khu dân cư ngoại thành. 

Tác động lớn đến giá trị bất động sản

Ông Lê Khắc Kỉnh - giám đốc một công ty xây dựng trụ sở quận 11, TP HCM - khẳng định dù chỉ là khái niệm danh xưng nội - ngoại thành nhưng lại tác động rất lớn đến giá trị bất động sản và quyền lợi người dân.

Đơn cử như quận Bình Tân - đây là quận có hạ tầng tương đối phát triển, dân số đông nhất TP nhưng vì bị gọi là ngoại thành nên giá trị bất động sản nơi đây thấp hơn nhiều so với quận Tân Phú liền kề. "Một sản phẩm nhà ở bán ra được "gắn nhãn" nằm tại quận ngoại thành thì giá trị giảm đi 10%-30% so với quận nội thành. Vì vậy, tôi cho rằng TP nên xem xét loại bỏ khái niệm quận nội thành, ngoại thành" - ông Kỉnh đề xuất.

Bài và ảnh: Lê Phong