Thu hút đầu tư xây dựng đô thị TOD

UBND TP HCM vừa có quyết định về việc ban hành Kế hoạch thực hiện phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD (Transit Oriented Development - mô hình lấy giao thông công cộng làm trung tâm) dọc các tuyến metro và đường Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15. Theo đó, giai đoạn 2024 - 2025, dự kiến phát triển TOD tại 9 vị trí, dọc theo 3 dự án giao thông lớn đang triển khai gồm: Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và đường Vành đai 3.

Nâng cao vai trò Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố

Vị trí TOD có diện tích lớn nhất là hơn 389 ha ở xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn), kết nối với đường Vành đai 3. Nơi có diện tích nhỏ nhất là Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục Thể thao quận Tân Bình (5,1 ha). Vị trí này được tính toán phát triển TOD để kết nối giao thông với tuyến metro số 2 và số 5. Quanh khu vực này đã có các khu dân cư hiện hữu, trường học, chợ sầm uất.

Các vị trí còn lại nằm ở quận 10, quận Tân Phú, TP Thủ Đức và huyện Bình Chánh; kết nối với các tuyến metro số 1, 2, 3 và đường Vành đai 3.

Ủng hộ kế hoạch phát triển 11 đô thị nén dọc các tuyến giao thông huyết mạch của chính quyền TP HCM, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết mô hình TOD được triển khai nhiều tại các đô thị hiện đại trên thế giới; đặc biệt là Trung Quốc, Thái Lan và Singapore. Mô hình này sẽ giúp khai thác và phát triển tốt các quỹ đất có điều kiện chỉnh trang, tạo thành các khu đô thị nén, cụm đô thị thông minh.

Từ quy hoạch và hiện trạng các khu đất, TP HCM có 2 định hướng khi xây dựng đô thị mô hình TOD. Thứ nhất là nhóm cải tạo, chỉnh trang khu vực hiện hữu: Chủ yếu ở các khu dân cư hiện hữu sát các tuyến theo giao thông vành đai hoặc metro. Thứ hai là nhóm đầu tư mới: Được xây dựng trên hiện trạng các khu vực là đất trống, dân cư thưa thớt hoặc có nhà máy, xí nghiệp dự kiến di dời…

TS Thuận cho rằng đối với vùng lõi nhà ga (phạm vi bán kính 400 - 500 m) nên tập trung phát triển đô thị mật độ cao tối ưu. Còn tại vùng chuyển tiếp nhà ga (bán kính 500 - 1.000 m) tập trung triển đô thị mật độ cao. Riêng với đường Vành đai 3, phát triển đô thị tại vùng phụ cận các nút giao thông, đường kết nối đường Vành đai 3 hoặc tuyến nhánh rẽ.

Để triển khai thuận lợi, theo TS Thuận, TP HCM nên công bố ranh quy hoạch các vị trí TOD nhằm thông tin cho người dân nắm rõ, đồng thời có phương án thu hồi đất hợp lý đối với các mô hình theo kế hoạch đã duyệt.

"Khối lượng công việc về bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để xây dựng đô thị mô hình TOD là rất lớn. Trên cơ sở Luật Đất đai 2024, để giảm tải cho cơ quan quản lý nhà nước là Sở Tài nguyên và Môi trường, TP HCM cần nâng cao vai trò của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố để phục vụ kế hoạch TOD. Nếu kế hoạch được triển khai tốt, đúng định hướng, sẽ giúp TP HCM tạo ra các khu đô thị hay nói cách khác là cụm đô thị thông minh đúng nghĩa có kết nối giao thông thuận tiện bậc nhất Việt Nam" - TS Thuận nhận định.

Quy hoạch tốt, thu hút nhà đầu tư

Để khơi nguồn lực phát triển TOD, TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, đề cập vấn đề tổ chức không gian, cụ thể là tái điều chỉnh đất trong khu vực TOD. Theo đó, tổ chức lại không gian quanh trạm metro, vận động người dân góp đất thực hiện dự án TOD với vai trò là bên góp vốn. Tùy theo diện tích, vị trí đất mà người dân góp vào sẽ tính toán và trả quyền lợi cho họ bằng quỹ đất hoặc sàn xây dựng. "Mô hình này được các tổ chức quốc tế khuyến khích áp dụng, nhất là một số quốc gia gặp khó khăn về thu hồi đất" - TS Hải thông tin.

Về chính sách, TS Hải cho rằng nên điều tiết giá trị gia tăng từ đất, trong đó có phí cải thiện (áp dụng với bất động sản hiện hữu trong khu vực TOD), phí tác động (dự án trong khu vực TOD) và chuyển nhượng quyền phát triển không gian (đối với khu đất trong khu vực TOD). Để làm được, cần hoàn thiện khung pháp lý của các chính sách, cụ thể là tái điều chỉnh đất quy định tại điều 219 Luật Đất đai 2024 về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai; hay quy định về bán quyền phát triển không gian do diện tích sàn xây dựng tăng thêm.

Tại cuộc họp lấy ý kiến của Sở Giao thông Vận tải TP HCM với các địa phương về triển khai đề án TOD vào năm 2023, đại diện UBND huyện Nhà Bè chia sẻ kinh nghiệm thu hồi đất, đấu giá đất trên đường Nguyễn Hữu Thọ. Đường Nguyễn Hữu Thọ tuy không phải TOD nhưng có hình thái của TOD khi nhà nước chi ngân sách để xây dựng đường, sau đó lấy đất dọc tuyến để đấu giá, tái đầu tư cho hạ tầng giao thông. Do đó, theo đại diện huyện Nhà Bè, để triển khai TOD hiệu quả đối với các tuyến metro số 1 và số 2, đường Vành đai 3, khi quy hoạch, cơ quan chức năng nên có sự linh động, định hướng theo những chỉ tiêu chung, không nên quá chi tiết nhằm dễ đấu giá đất cũng như thu hút nhà đầu tư vì không ràng buộc ý tưởng của họ.

"Trong quy hoạch, chúng ta chỉ cần đưa ra các chỉ tiêu cụ thể về cây xanh, thương mại, đường sá… Trên cơ sở này, nhà đầu tư tự lên ý tưởng và thiết kế xây dựng, sẽ hiệu quả hơn khi nhà nước thực hiện" - đại diện huyện Nhà Bè nói thêm.

Một số địa phương có tuyến metro số 2 đi qua như quận Tân Bình chia sẻ kinh nghiệm khi mời gọi nhà đầu tư đấu thầu, đấu giá thì họ thường xin điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch. Do đó, khi thực hiện quy hoạch nên nâng các chỉ tiêu lên mức tối đa, kèm theo nhiều điều kiện hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.